“深八条”调控出台半个月后，相关细则今日正式落地。
继“深八条”落地，深圳的楼市就拐了个弯，原本一路上扬的房价竟出现了“集体降价潮”，各大片区应声而跌。但几家欢喜几家愁，深圳炒房客垂头丧气，临深片区却满怀期待，中介开启疯狂卖房模式，“迎接”深圳热钱涌入。
那么，“深八条”细则该如何解读？时隔半个月，深圳楼市如何被“深八条”影响？临深片区又出现了怎样的躁动？本期幸福城市观察聚焦“深八条落地”之后，解读楼市热点。
01 合理需求予以放行，“假离婚”等投机、投资行为继续严苛
@新京报
7月30日凌晨，近期备受关注的深圳房地产调控“新八条”细则正式出台。细则对市民关心的社保、离婚和新政执行节点等进行了解读。其中重点如下：
1.7月15日前交易的，不受新政影响。以合同录入时间、定金、转账POS单、资金监管相关凭证即可，定金需是购房者本人或近亲支付；
2.7月15日前已申请落户、并正进行房产交易的，不受新政需交社保三年的影响；
3.落户未满3年，但购房之日前连续缴纳5年及以上个人社保，可购买一套商品住房；
4.社保断缴不超过3个月，购房不受影响；疫情期间社保断缴，3个月内补缴不受影响；
5.退休人士只需提供退休前社保证明即可购房，深户3年，非深户5年；
6.离异追溯3年内记录，按家庭总套数之和计算；离婚前家庭只有一套房，无房人士还是可按单身首付3成购买；
7.7月15日之前的交易，“豪宅税”按照原标准征收。
@广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
细则其实是对合理的需求予以放行，对“假离婚”这种潜在的投机、投资行为继续严苛规定。
新出台的调控细则俨然不会影响新政对于楼市的冲击，从极热到极冷，只需要一个“通知”的时间，失去“房票”的人在等待契机，拥有“房票”的人则在观望降价。
02 成交量、带看量双双下滑，各大片区房价应声而跌
@界面新闻
深圳某房产中介门店数据显示，上周全市二手带看量环比下滑5%，新增求购客户量环比下滑2%，售房源量环比下滑17%。业主放盘热情下跌，新增房源量持续下滑，二手带看量也出现明显的减少。
深圳某中介行业人士表示：
我们普遍客户量跌了50%-60%，推公寓也推不动。现在就是普遍在观望，大部分住宅的放盘价降了，但是有一部分总价750万元以下刚需户型，不受“豪宅税”影响的，反而涨价了。
一位深圳房企人士表示：
之前项目开盘卖的很多，很多客户订了房，后面政策一出，非常、非常多的客户失去购房资格。现在都不知道怎么处理。
除了成交量的大幅下滑之外，房地产中介机构的带看量也遭到重挫。根据机构反馈，“715新政”实施后一周，带看量环比平均下滑50%左右,全市二手房成交量均大幅下降，跌幅普遍达到30%-40%。
@东敏楼市局
一纸新政，立竿见影。“深8条”提高了6项购房门槛，各大片区房价应声而跌。
跌成什么样？最明显的当属被炒得十分火热的南山区，多个小区出现集体降价潮，降价幅度从20万到400万不等。南山某假日花园调控前，硬气地挂牌1150万。调控后，立刻砍掉250万，直接跌到900万。宝安一楼盘上周挂牌820万，现在挂牌750万，直降70万。
这次，深圳各区域的业主们抢在开发商之前，自降身价兜售手中的房子，一周前那份硬气荡然无存，只剩下焦急，倔强与信心被新政碾碎。
出乎意料的是，在市场客源剧减的情况下，深圳的开发商没有选择降价自救，而是选择延后开盘。可能是受之前降价自保导致业主大规模维权事件影响，而且现在还没到万不得已的时候，开发商是不会降价销售的。
03 珠三角联动效应，“深八条”带动临深楼市躁动，或是买入的好时机
@楼市头条
“深八条”发布之后，能明显感受到临深的躁动。以前一周发不了几条朋友圈的中介，现在开启了疯狂卖房模式：“买不了深圳房子的刚需、投资客，不要着急，来临深呀，这边大把的房子等着你，重点是还不限购。(说的是惠州)”
此次临深房价的上涨，具备极其显著的传导效应，是以深圳为中心，逐级向外传递的。大体传导趋势为：从深圳局部片区深圳东莞惠州。
深圳这一波上涨是从2019年年底开始的，发令枪是豪宅税的下调，大幅降低了刚需购房成本，市场信心再次被焕发。
深圳楼市火了之后，就如在湖中投入一个石子，波浪从中心开花，向四周扩散而去，距中心越近，浪头来得越快、越大。
当深圳经过一轮显著涨幅之后，这些亢奋的投资者，最先盯上的是临近深圳宝安的东莞。
在5月和6月的冰山指数涨幅排名中，东莞五月第一周的均价达为19433万/平，6月第一周均价为20116元/平，月环比涨幅3.5%，位居榜首。
到了今年6月，被称为“小深圳”的珠海，价格也出现明显上浮。下图是珠海近一年的房价走势图，从图片中不难看出，从今年6月开始，珠海的房价出现了显著抬头趋势。
@城市战争
珠三角城市群，互相离得很近，产业、楼市都存在明显的联动效应。事实上，深圳这波行情已经带动了东莞和惠州。即使没有“深八条”，下一波也很可能传导到广州、佛山、中山。
“深八条”这道防水墙竖起来之后，只会加速资金和注意力向周边城市的溢出，所以我认为这个阶段，买入深圳周边城市是比较好的时间窗口，特别是被价值低估的广州。
当然，我并不认为广州楼市会像深圳那样狂飙，广州暂时也没有必要跟着加码调控。
第一是城市文化的约束，不管外部环境如何风云变幻，广州的城市文化就是务实不务虚，买房看性价比，活在当下，对PPT和讲故事有天然的免疫力。
第二是供求关系的约束，广州的土地面积超过三个深圳，土地开发强度大约20%，再加上还有佛山这个大弟弟的强势分流（新房成交量全省第一，广州人在佛山置业的数量不输增城、南沙），新房的供应量几乎是无限量的，就问你怎么炒？
而且，广州市场的注意力是高度分散的，番禺、黄埔、南沙、增城、花都、从化，各有各的市场，互不相让，不像深圳的市场那么聚焦。
按照股市的比喻，深圳属于小盘股，而广州是大蓝筹，前者稍微撩拨一下就能起来，后者若没有山呼海啸的力量，根本搞不动。
文章来源: https://twgreatdaily.com/zh-hans/id7roHMBd8y1i3sJviP6.html