2019年终于结束了。
比如北京、广州的业主们，与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。
还有今年9月、10月买房不满降价的业主们，从济南到胶州，从太原到合肥，从二线到三四线，降价促销此起彼伏，一夜首付缩水近半，也不算什么稀奇事了。
比如恒大、碧桂园等龙头房企，下半年屡屡斩获单月最佳历史业绩，根据克而瑞的预测，今年房地产销售额会突破16万亿，已经没有任何悬念，销售面积也会维持在17亿平米左右。
还有洛阳、唐山、临沂、深圳的有房族，这一年也深刻感受到了房产增值带来的财富跃升，涨价、毁约也是常事。
2020年说来就来，未来一年的形势，大部分人都很难看的清楚，短期来看，未来3个月，楼市会迎来“春暖花开”还是“连阴雨”？
我们从两个角度来探讨这个问题。
我觉得，分化，依然是2020年的关键词。
今年有个现象，即便在调控环境最严格的6-8月份，也依然有洛阳、唐山、绍兴等城市崛起，即便房价高如深圳，仅仅因为一个豪宅税，就能产生动辄10%以上的涨幅，最后连住建局都出手了。
这说明了一点：因城施策的框架下，一切皆有可能，关键看当地城市对房价的态度。
具体来说，类似长沙、苏州这样的城市，要么是因为调控态度坚定，要么是因为各类政策补丁非常完善，3个月后，很难出现春季躁动。
而参考今年房价蹿升的城市，要么是非省会的三线强市，要么是大都市圈周边的地市，2020年同样还会有类似的城市冒出来，但数量必然有限。
前段时间举行的经济会议，还有住建部对于明年楼市的表态，是未来3个月房地产市场运行的核心，需要深刻理解。
住建部的会议中，提及了20次稳字，经济会议里，连续三年提及房住不炒，这就是最明显的信号。
也就是说，今年已经涨过的城市，3个月之后，是很难再创出较大涨幅的，包括人口流出、棚改翘尾效应消失、库存高企的小城市，房价进入“连阴雨”状态很正常，即房价不会突然大起大落，会以“稳中有降”的趋势逐步滑落。
房价出现“春季躁动”的前提是什么？不是限购松动，也不是取消限售，更不是人才优惠购房的政策，而是信贷。
参考今年的小阳春，以及2018年的3-5月份，为什么会出现短暂几个月的房价反弹？关键就在于房企融资放开了。
今年初本来一片萧条气氛，3月份的时候，房企融资突然回升至千亿水平，开发商手里有钱了，又开始开动马力高周转拿地，由此引发了房价上涨。
还有5年期LPR，自从今年10月8日房贷利率换锚一样，只在11月份的时候降了一次5BP，未来3个月，降准是有可能的，降息还在未知之数，即便再降，也是微乎其微的幅度。
关键看终端银行房贷这一块，加基点的水平有多高，根据最近两个月的表现，即便11月份LPR下降了，各大银行、各个城市的房贷利率依然动辄加近百个基点，与以前基准利率上浮20%的情况没什么区别。
这样的趋势下，即便各地纷纷放开限购，房企的融资、5年期LPR的变动、个人房贷利率的加点，依然是从紧的，很难驱动房价出现“春季躁动”，当然，分化的格局下，也不会出现“连阴雨”的情况。
总之，未来3个月，短期房地产格局与现在没有什么大的差别。
城市之间的分化依然存在，大行情是不可能出现的，各个城市可能会动动“小算盘”，略微出现一定宽松，但核心的信贷领域，依然不会向房地产倾斜，这是制约房价走强的重要因素。
经济参考报头版近日刊文称：“两条腿”并行，住房供应体系渐成型，2019各地坚持“房住不炒”，我国住房供应体系也发生了明显变化，从重市场端转为市场、保障并重，租购并举清晰稳定的住房供应体系逐渐成型。
经济参考报是备受关注的央媒，而在年末时分头版的评论，更透露了很深的意味和风向在里面。
还在纠结于未来3个月房价涨跌的人，应该先搞清楚调控的意图，只有现在的商品房市场保持稳定，未来的租赁房、保障房建设才能有序，这是两条腿走路的内在含义。
个别城市的微涨是可以的，个别城市下跌也没问题，但是，从宏观上来看，未来的房价已经不再具备2015-2017年那样的“普涨”基础，接受房价的分化，改变投机式的置业理念，才是我们应该遵循的原则。