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"我们借助网络和大数据的力量，彻底地重塑了这个行业。"7月24日晚，贝壳向SEC递交招股书，在随招股书附上的公开信中，贝壳创始人、董事长左晖这般说道。
图片来源：招股书
此次的上市主体贝壳包含了房地产中介链家，及房地产交易及服务聚合平台贝壳找房两部分，从链家成立时算起，这家企业已经走过了18年，而这恰好也是互联网浪潮波澜起伏的18年。
贝壳的发展历史，正是这十余年间传统行业从线下向线上转型，通过技术与数据的力量完成行业革新的缩影。
用链家干掉链家
从2009年起，链家开始进行互联网化的尝试，先是与IBM合作，次年上线链家在线，提供线上查找房源的服务。2014年，链家与搜房网决裂后正式推出自有的房产信息平台链家网。链家网将链家自身的业务线上化，但自营模式下的天花板有限，也并未实现真正意义上的行业革新。
左晖一直在思考一个命题，如何用"链家干掉链家"，很快他就找到了答案——贝壳。
2018年，链家网升级为贝壳找房，采用聚合模式，邀请更多房产交易产业链上的玩家入驻，广泛覆盖国内市场的房源、中介、用户。
贝壳找房承载着链家更大的野心，在左晖的设想中，贝壳找房有望建成中国最大的互联网房产平台，链家则成为贝壳找房平台中最大的自营品牌，通吃线上线下。
裹上新经济的外衣后，贝壳找房大受资本青睐，在2019年7月完成了由腾讯领投的12亿美元D轮融资，今年3月又完成了由软银愿景基金领投的24亿美元D+轮融资，在这之前，链家系的融资都是以链家为主体进行。从资本层面的变动来看，贝壳找房正逐渐取代拥有18年历史的链家，在左晖构建的体系中，占据更核心的地位。
根据胡润研究院在2019年10月发布的《2019胡润全球独角兽榜》，在成立不足一年的独角兽的公司中，贝壳找房估值最高，达到600亿元。
寻找一个替代者
如今，链家系选择以贝壳为主体，打包链家与贝壳找房寻求上市，转型之后的贝壳究竟有何神奇之处？这样的决定，又能否得到美国投资者的认可呢？
市场曾有传言，贝壳的赴美上市或与链家在2016融资时的对赌协议有关。
根据相关报道，2016年4月链家进行B轮融资时，左晖曾与投资人签订对赌协议，链家需要在5年内完成IPO。否则投资人有权在任何时间按8%的单利率进行回购。
因此，2019年时，贝壳找房就在为链家系的上市做准备。
据天眼查显示，2019年3月，链家发生股权变动，腾讯、百度、高瓴、万科等22家投资人从链家撤出投资，公司注册资本由2054.02万元缩减33.99%至1355.82万元，企业管理层也发生相应变化。
当时贝壳找房回应，本次减资目的在于企业发展所需，原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房。
图片来源：天眼查
业内普遍认为，贝壳找房将替代链家，承担登陆资本市场的重任。
当“裁判”亲自下场
公开资料显示，2019年7月18日，贝壳找房完成D轮融资12.00亿美元，腾讯领投，高瓴、华兴等跟投；2019年11月1日，贝壳找房完成D+轮融资15.00亿美元，软银领投，高瓴、腾讯、红杉等跟投。投后估值达140亿美元。
在左晖致股东的公开信中，他这样认为：中国的房屋交易和服务行业仍处于“前工业化”阶段，拥有足够的空间和机会通过互联网和大数据进行转型。
所谓的“前工业化”就是行业缺乏基本的规范和标准，支持行业发展的基础设施完全不具备，从业人员行为不规范且大量流失，消费者怨声载道。
依照左晖的设想，贝壳找房就是为了解决这些问题而诞生的。与链家的重资产化不同，贝壳找房的属性是轻资产，更容易讲出故事。
贝壳的主要业务是存量房交易、新房交易、其他新兴业务，收入来源则是住房交易以及服务费用和佣金。从招股书来看，其业务模型，即“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网。
在原本的计划中，贝壳找房建成中国最大的互联网房产平台，链家则化作该平台下最大的自营品牌，通吃线上线下。
这种“即当运动员，又干裁判”的想法，意味着让中小品牌房产经纪交出房产信息、客户信息，还要上交服务费，必然引起行业内竞争对手的强烈抵制。
于是，2018年6月，贝壳找房上线的3个月后，58同城就联合中原地产、我爱我家、21世纪不动产等多个房地产经济商，召开了“真房源”誓师大会，与“百分百真房源”的贝壳较量，共同抗击贝壳。
毫无疑问，面对各方的穷追猛打，贝壳找房承受着巨大的压力。2019年春节假期过后的首个工作日，链家CEO彭永东通过个人微信号发表对内公告，他将贝壳过去一年的经历描述成"每年捅自己两刀式的自我迭代"。
好消息是，这种局面没能持续太久，坚持转型的贝壳通过持续投入ACN和房源字典等行业基础设施的建设，提升了交易效率。
招股书披露，截至2020年6月30日，贝壳集团的平台在中国103座经济活跃的城市拥有超过260个房地产经纪品牌，超过4.2万家以社区为中心的商店，以及超过45.6万名经纪人。
根据CIC的报告，2019年，贝壳的效率是行业平均水平的1.6倍。截至2019年12月31日的6个月中，贝壳集团关联经纪门店的效率为每家门店2030万元人民币，而2018年同期为每家门店1090万元人民币。
这些数据显示出了贝壳平台模式的可行性，也符合贝壳提升行业整体水准的意图。只是贝壳努力往前跑的同时，压力依然存在，且有增无减。
悬于头顶的利刃
悬在贝壳头上的一把利刃是亏损。
虽然无法将贝壳找房的业绩数据单独拆解，但即使将贝壳找房与链家合并在一起看，其整体盈利能力也并不让人满意。
2017至2019年，贝壳实现毛利分别为47.7亿元、68.7亿元、112.7亿元，毛利率分别为18.7%、24.0%、24.5%。
今年一季度，贝壳实现毛利5亿元，同比下降76%，毛利率由25.7%下降至7.0%。
2017至2019年，贝壳连续三年亏损，其中，2019年录得净亏损21.8亿元，亏损幅度同比扩大410%，净亏损率为4.7%。
2020年一季度，贝壳录得净亏损12.3亿元，净亏损率达到17.3%。
其中，2020年一季度亏损率大幅上涨，主要是受疫情影响，企业办公室及线下门店都无法投入使用，贝壳找房平台上的中介机构经营也遇到巨大阻碍。但整体上，贝壳亏损额度扩大的时间点，与推进平台模式的时间点同样吻合。
招股书中还明确写道，预计未来会继续产生大量成本和支出以进一步拓展业务，这意味着，短期内，贝壳大概率还将持续亏损。
刨除短期环境因素，贝壳持续亏损的原因，在很大程度上与其成本构成有关。
据招股书，贝壳的成本主要分为三部分，其中占比最大的为佣金及内部报酬费，具体就是向协助完成交易的其他机构及渠道支付的佣金，以及向中介及销售人员支付的交易提成。
第二大块为佣金分割，具体就是对协助完成交易的机构和销售渠道，贝壳将会向它们支付收入的总佣金中的一部分。
据招股书，2017-2019年，贝壳所支付的佣金及内部报酬费分别为156.63亿元、157.68亿元、194.44亿元，在不断地增长。
而这也就意味着，随着贝壳的业务不断扩大增长，而相应地佣金及内部报酬费也会增长，成本也会不断增长。很大程度上越扩张发展越亏损，除非找的新的平衡点。
所以综合来看，贝壳虽然总交易额巨大，营收也较好，但是赚的也只是一部分佣金，面对庞大的成本支出时，盈利就要大打折扣。
从抢先贝壳赴美上市的房多多来看，股价整体一直是波澜不惊，除了美东时间2020年6月9日的那次偶然。而后来者贝壳，能否讲好故事打动美国投资者呢？
我们拭目以待。
素材来源：
砍柴网《贝壳赴美IPO，规模亏损齐涨，左晖的背水一战成功了吗？》
GPLP犀牛财经《装着链家赴美上市，没有盈利的贝壳能讲好故事吗？》
中国基金报《1000亿估值！贝壳要上市了 背后投资人很强大》
作者： 云掌财经
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