3月17日，中国指数研究院中国房地产TOP10研究组发布《2020中国房地产百强企业研究报告》。
研究显示，十七年来，中国房地产百强企业砥砺奋进、发展迅猛，销售额均值实现了八十多倍的增长，市场份额超过60%。百强企业一方面紧抓城市群及热点城市发展机遇，把握市场主流需求、加大营销力度助力规模的增长；另一方面注重品质与管理、科学决策精准投资，防范经营风险，朝着高质量发展阶段迈进。
百强企业市场份额持续扩大：2019年，百强企业销售总额、销售面积分别达98179.3亿元、72458.3万平方米，同比增长16.3%和13.5%；百强企业销售额市场份额稳步上升至61.5%，较上年提高5.2个百分点，行业集中度进一步提升。
百强企业营收与净利润保持增长态势：百强企业销售业绩的稳步增长带动其营业收入和净利润的持续增加，2019年，百强企业营业收入均值达546.4亿元，净利润均值达69.0亿元，分别同比增长24.2%、19.5%，增速较上年减少11.6、20.4个百分点。受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值分别为11.1%、15.9%，同比降低0.4、0.8个百分点。
百强企业谨慎投资、强化资金管控防风险：投资方面，百强企业保持谨慎态度，量入为出，加大一二线核心城市布局力度，精准投资降低资金风险，保障企业未来发展；财务方面，百强企业由“去杠杆”转为“稳杠杆”，资产负债率均值为78.7%，较上年微增0.2个百分点，有效负债率均值为49.0%与上年保持持平，流动比率均值为1.52，百强企业整体负债水平和短期偿债能力保持稳定。
2.2 百强企业整体发展特点分析
（1）销售业绩增速放缓，市场份额升逾六成
2019年，百强企业通过精准把握市场需求、匠心打造高性价比产品、适度加大营销推盘力度等策略，销售规模稳步提升，销售总额、销售面积分别达98179.3亿元、72458.3万平方米，同比增长16.3%和13.5%，增长率分别高于同期全国增幅9.8、13.6个百分点，持续跑赢大势。
百强企业市场份额持续扩大至六成，行业集中度进一步提升。2019年，百强企业销售额市场份额稳步上升至61.5%，较上年提高5.2个百分点。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.7%，较上年提高1.3个百分点。
（2）把握市场机遇因城施策，优产品强营销保增长
2019年，全国房地产市场调控政策整体偏紧，百强企业积极把握热点城市市场机遇，二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市受地产相关需求回暖等因素影响，销售额占比较上年小幅上升0.7个百分点至14.6%；二线城市占比为44.5%，较上年下降2.2个百分点；三四线城市受城镇化进程提速、房企加快出货等因素影响，销售额占比增长1.5个百分点至40.9%。
2019年，百强企业加大首改类产品的推出比例，支撑企业销售业绩的稳步增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改类产品销售额占比达56.1%，较上年提升2.8个百分点；90平米以下首置类、200平米以上高端类及140-200平米改善类产品的销售额贡献率分别为15.5%、8.8%、19.6%，较上年分别降低2.0、0.7、0.1个百分点。此外，百强企业回归产品本身，聚焦产品力及服务质量的提升，全方位满足“美好生活”需求。
百强企业通过多盘联动、打造购房节、全民营销等渠道为销售造势、蓄客，通过加大优惠、提高佣金等方式实现项目有效去化。一方面，百强企业通过多盘联动为营销活动造势，另一方面，百强企业通过打造购房节、全民营销等进一步拓宽营销流量。
（3）行业盈利能力整体下降，优秀企业逆势提升
2019年百强企业营业收入与净利润保持增长态势，增速较上年有所放缓。销售业绩的稳步增长带动营业收入和净利润的持续增加，百强企业营业收入均值达546.4亿元，净利润均值达69.0亿元，分别同比增长24.2%、19.5%，增速较上年减少11.6、20.4个百分点。由于营业成本上涨及销售溢价率下降等因素，百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，出现“增收不增利”现象。
2019年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为11.1%、15.9%，盈利能力小幅下降。受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降0.5、0.8个百分点。未来行业利润率仍面临较大下行压力，百强企业应提前做好应对策略，决胜低利润率时代。
（4）企业换仓回归一二线，多渠道融资促稳健发展
百强企业拿地态度谨慎，拿地金额占销售额比重延续下降趋势。2019年，50家百强代表企业拿地金额占销售额比重较上年降低2.7个百分点至26.7%。前10企业及11-30企业的拿地金额占销售额比重则分别降低2.3个、5.2个百分点至25.3%、27.7%；31-50企业是拿地金额占销售额比重出现增长的唯一层级，其比重较上年增长3.8个百分点至26.9%；51-100企业的拿地金额占销售额比重为34.7%，较上年降低1.1个百分点。
百强企业的国内信用债发行总量减少，公司债略有增长，中期票据回落明显，此外海外债发行量有所回升。2019年，百强企业国内信用债发行规模为2036.4亿元，同比减少16.7%，其中公司债发行规模超1400亿元，同比增长7.7%，占百强企业信用债发行总量六成以上；中期票据发行降温，发行量同比减少58.0%；短期融资券发行量同比回落11.8%。在境内融资受阻的情况下，百强企业积极寻求海外市场融资渠道，海外债发行规模同比增长8.8%至3388.1亿元。
百强企业ABS发行规模占房地产企业发行总量的62.4%，其中供应链保理ABS占比最高。2019年，百强企业的ABS发行规模同比增长13.4%，共计1797.3亿元，占房地产ABS发行总量的62.4%。供应链ABS是百强企业发行ABS的主要类型，发行规模为1094.0亿元，占百强企业ABS发行量的60.9%，大型企业在供应链ABS发行方面占据优势，恒大、碧桂园、万科三家发行量均超百亿。
（5）“去杠杆”转为“稳杠杆”，强化管控保障现金流
百强企业由“去杠杆”转为“稳杠杆”，负债水平仍处于高位。2019年，百强企业资产负债率均值为78.7%，较上年微增0.2个百分点；剔除预收账款后，有效负债率均值为49.0%，与上年保持持平，百强企业整体负债水平保持稳定。从债务期限结构来看，百强企业债务期限结构略有改善，短债长债比较上年略有下降0.01，其中，规模较大企业债务期限结构更为合理，前10企业短债长债比均值为0.40。而短期债务占比较高的企业应警惕短期内资金风险。
百强企业加强现金流管控，经营性现金流明显改善，为资金安全保驾护航。2019年，百强企业经营活动产生的现金流量净额均值为52.1亿元，较上年增加1.9亿元。
（6）快速去化缓解高价地压力，精准投资降低资金风险
百强企业历史高价地开盘率近四成，企业规模越大其高价地开盘程度越高。为分析百强企业高价地去化情况，研究组整理了百强企业近三年所拿高价地及其开盘情况。结果显示：百强企业新增高价地694宗，其中267宗目前已经开盘，三年开盘率达到38.5%。百强各层级企业的高价地开盘情况呈现明显递减趋势，前10企业的高价地开盘率最高达41.6%；11-30企业、31-50企业的高价地开盘率分别为40.5%、25.0%。
研究组基于2016-2019年百强代表企业的新增土储情况、城市的土地消化周期，对其可售货值结构进行分析研究。结果显示：百强代表企业的可售货值结构良好，去化周期在2年之内的储货占比超七成，其中，45.9%可在1年内去化，31.3%可在1-2年内去化，得益于全国性布局的深化，百强代表企业的可售货值结构整体良好，去化压力较小，充足的货值储备为企业的业绩发展提供重要支撑。
（7）持续参与精准扶贫，全面履行企业公民责任
2019年，百强企业积极依法纳税，纳税额稳步增加，百强企业纳税额均值达70.6亿元，同比增长19.8%，其中税金及附加均值为35.7亿元，所得税均值为34.9亿元，同比分别增长19.2%、20.4%。百强企业凭借资金、技术、市场、管理等优势，不断改进扶贫工作方法，探索扶贫新模式，注重提高扶贫效果的可持续性，为精准扶贫贡献房企智慧。
（8）积极出手抗击疫情，多举措做好防控工作
百强企业以人民生命安全为中心，采取各类疫情防控措施。物业服务是挡住疫情进入居民住宅的最后一道门，融创、保利等企业对小区进行全面消毒消杀、加强进出人员管控、加强防疫宣传工作，为业主提供防疫和便民服务，配合相关部门做好疫情排查工作，筑牢社区防疫墙；百强企业遵照防疫要求，为保证客户和城市防疫安全，关闭售楼处全力配合疫情防控，为租户减免租金，携手共度难关。此外，百强企业积极践行企业公民责任，捐赠各类物资支援抗疫，参与防疫设施建设贡献力量。
2.3 2020中国房地产百强企业TOP10研究
中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2020中国房地产百强企业“综合实力TOP10”“规模性TOP10”“盈利性TOP10”“成长性TOP10”“稳健性TOP10”“融资能力TOP10”“运营效率TOP10”“年度社会责任感企业”和“年度扶贫标杆企业”。
2019年，全国商品房市场销售额增速继续放缓，销售面积同比下降，市场竞争激烈，综合实力TOP10企业把握市场机遇，业绩稳步增长，经营质量居于领先地位，行业地位稳固。
2019年，规模性TOP10企业的资产和销售规模持续扩大，总资产均值11358亿元，同比增长18.3%，销售额及营业收入均值分别为3857.1亿元和2253.6亿元，强者恒强态势依旧。规模性TOP10企业充分把握城镇化进程持续推进以及城市结构性轮动带来的发展机遇，通过打造适销对路的高性价比产品、精准把握市场发展节奏积极促销，实现了企业整体规模的持续增长。
2019年，盈利性TOP10企业的利润水平稳步提升，净利润均值同比增长20.7%至148.2亿元，是同期百强企业净利润均值的2.1倍。同时，盈利性TOP10企业拥有较好盈利质量，净资产收益率均值为17.4%，高出百强企业均值1.5个百分点。当前行业利润空间进一步被侵蚀，盈利性TOP10企业通过多元化拿地、发挥融资优势、加强成本管控等方式降本增效，提升盈利空间。
2019年，成长性TOP10企业销售额均值增长率为22.6%，营业收入均值增长率达35.7%，超过同期百强企业均值11.5个百分点，成长性TOP10企业在冲击业绩规模的同时，加大营销力度，加快资金回笼，同时注重产品的打造，并继续完善全国化布局，合理扩充优质土地资源，为企业发展储备动力。
2019年，稳健性TOP10企业资产负债率均值为74.1%，低于同期百强企业均值4.6个百分点，杠杆率低于行业平均水平；稳健性TOP10企业在2019年的速动比率均值为0.69，显著高于同期百强企业平均水平，短期偿债能力较强。
2019年，针对房地产行业的融资环境未见宽松，在各类融资渠道监管从严的背景之下，融资能力TOP10企业借助自身综合实力优势，与金融机构达成合作、积极发行海外债，同时坚持探索资产证券化等新型融资渠道，为企业寻求稳定资金来源。
2019年，运营效率TOP10企业因城施策把握主流需求，专注提升产品力，实现快速回款，同时企业通过优化运营模式推进高质量增长，提升企业运营效率。2019年，运营效率TOP10企业通过推进互联网化运营体系建设和创新营销模式，加快去化速度，保障运营效率提升。
2019年，年度社会责任感企业持续投入社会公益活动，积极履行纳税义务，聚焦城市更新、保障房、疫情捐赠等多领域开展公益活动，持续回馈社会。此外，年度社会责任感企业面临新冠疫情冲击，全方位投入抗击疫情行动，与全国人民一道打赢抗击疫情战役。
2019年，标杆扶贫企业继续加大对扶贫的投入，同时改进扶贫模式进一步促进区域全面有效的发展，激发贫困区域的内生动力，使其经济增长实现可持续发展。
结语
展望未来，中国房地产市场仍具有较大发展空间，但市场发展的逻辑已变，已从过去高速增长转向高质量发展，行业的竞争从规模性竞争向以产品力、运营力等为核心的企业综合实力的竞争转变，这无疑对百强企业的发展提出了更高的要求。2020年是全面建成小康社会的决胜之年，百强企业应不忘初心，牢牢把握历史机遇，加大对布局城市的研究，以客户为中心，以需求为导向，努力打造更契合需求的高品质产品，并在此过程中不断提升自身经营水平，实现企业综合实力的进一步提升。