业主委员会筹备会议
左为9栋（笃学公寓），右为10栋（娄山公寓）
近日，遵义晚报记者连续接到读者反映：他们是遵义医科大学大连路校区笃学公寓和娄山公寓的产权所有者，因为未与公寓使用方直接签订书面协议，三年来迟迟收不到使用费。
从2017年开始，业主委员会主任周文（化名），为尽快帮助103户业主拿到总计356.22万元的学生公寓使用费，在学校和遵义市永恒房地产开发有限责任公司（原名为遵义市永恒实业有限责任公司，下称永恒公司）之间多次奔走。
现如今，周文对学校内部道路都已了然于胸，相关负责人办公地点也都记得清清楚楚，甚至被遵义医科大学财务处负责人黄伟（化名）称为“老朋友”。但是，此事处置裹搅，问题依然悬而未决。
面对业主们反映的问题，本报记者多方采访调查，以期推动促进问题的解决，希望能引起有关方面的重视。
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103户业主 3年未收到使用费
这一切，还得从十多年前的学生公寓投资说起。当时，遵义医科大学还未新建新蒲新区，校区主体依旧位于汇川区大连路。
2000年教育部等6部门出台了《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》，其中的改革重点是学生生活后勤。该《意见》指出，在对新建的学生宿舍及其他后勤服务设施的资金投入方面，应坚持主要依靠并充分利用社会力量和资金的方针。
在此背景下，2002年和2003年，遵义医科大学根据扩招的需要，决定与永恒公司开展为期50年的合作。其中，永恒公司自行出土地、出资修建学生公寓，第一期（9栋，现已改名为笃学公寓）于2002年8月15日之前交付使用，第二期（10栋，现已改名为娄山公寓）于2003年8月15日前交付使用。
和周文遇到同样难题的，还有另外102户业主。李敏（化名）便是其中一员。当时，考虑到儿子2003年7月即将大学毕业，李敏打算给他购买一套住房。2003年4月，在与好友前往看房的路上，她碰到永恒公司正进行期房售卖宣传。
想着学生公寓定向提供给学生使用，收入稳定且有保障，李敏于是以大约1100/平方米的价格，买了2间宿舍。据悉，每间建筑面积43.98平方米（含公摊面积）。
10多年来，李敏尽管从未实地看过自己的房子长什么样，但每年10月份她都能按时收到遵义医科大学支付的学生公寓使用费大约7300元。不过，2017年，情况发生了变化。新生已入校就读了许久，她却未收到相关款项。
而这一拖，就是三年。“这是一次很失败的投资”成了李敏等人时常挂在嘴边的话。
“我们是房子的主人，也没有任何违约行为，但却拿不到钱，这个很不合情理。”业主张松（化名）想不通。
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3年使用费支付方式 似乎陷入死局
遵义医科大学财务处负责人黄伟（化名）在接受记者采访时表示，学校每年均将学生公寓使用费列入了预算表里。
从2002年开始，永恒公司委托遵义南方物业管理公司（下称南方物业）先与遵义医科大学后勤管理集团结算，然后再与每位业主具体结算。
同时，由遵义医科大学后勤集团负责后勤管理和物业管理。也就是说，南方物业只单纯扮演收取款项的中间人角色，未参与公寓日常运营。
后来，南方物业公司出现经营困难，于2017年12月决议解散。而永恒公司情况也不容乐观。
在此境况下，学生公寓使用费的支付流程出现了问题。其主要难点和直接原因在于业主和遵义医科大学的关系未通过书面合同的方式加以明确。
“如果业主和学校之前签署有协议，便可以向学校主张，这是没有任何问题的。但现实情况是我们之间没有签订协议。”黄伟说。
为了拿到属于自己的钱，业主们想尽了各种办法。
事实上，为支持高校办学，优化高校后勤保障服务，国家相关部门出台了高校学生公寓的相关免税政策。
对此，黄伟认为，与校方签订书面协议的是永恒公司，因此按照规定学校能接受的税务主体是公司而非业主。学生公寓的产权归业主所有，因而永恒公司无法享受其中的很多优惠。所以，开具税务发票的方法也行不通。
不过，永恒公司法人王寒（化名）在接受记者采访时透露，此前南方物业仅需要出具收据就能从学校成功收到业主的公寓使用费。
再者，业主与王寒之间联系不畅。这就意味着，业主先行出具委托永恒公司经营手续，然后再由永恒公司办理享受免税政策的途径，困难重重。而由业主成立物管公司或者委托另外的物管代替南方物业的做法，更不具可操作性。
三年的学生公寓使用费究竟该怎么收取？这是业主们目前最迫切需要解决的事情。
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剩余30多年合同期如何履行成关注点
2011年12月，遵义医科大学新蒲校区正式开工建设。2013年10月，新蒲校区迎来第一批2200多名新生，成为首家入驻遵义大学城的高校。按照规划，2016年全部完工后可容纳2万名学生。而大连路校区作为校本部，容纳学生5000人。
遵义医科大学学生宿舍管理中心的资料显示，大连路校区现有4栋宿舍楼、8栋公寓，共1502间学生宿舍，可容纳学生9238人。
按照协议规定，每栋公寓168间，每间住6人。在合作期间，遵义医科大学每年要确保学生入住率最低达到95%，即168×6×95%=958人入住。两栋公寓楼，理论上可为1916人提供住宿。
当下，遵义医科大学的重点发展方向是新蒲校区。多位该校学生告诉记者，大连路校区的学生主要以实习生和规培生为主，而且相当部分在校外租房。而其他学生，已全部搬至新蒲校区就读。
这正是很多业主担心的深层次问题。“大连路校区学生越来越少，以后如果要废止了，剩下的合同期该怎么办？”张松说。
记者查阅相关资料发现，笃学公寓和娄山公寓宿舍楼存在定向使用的问题，即在书面协议规定的合同期内不得擅自改变该房屋作为学生公寓的用途。
“除了定向使用的规定外，由于该房屋建在校园内部，水、电、路等已全部归入学校系统，自己没办法将其独立出来正常使用。”周文说。
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业主与学校之间的关系急需理顺
购房之初，业主与遵义医科大学未签订书面协议。而周文等业主是事实上的产权所有者，遵义医科大学是事实上的使用者。实际上，合同形式有口头、书面等多种类型。
这个问题并不是很复杂。鉴于永恒公司以及南方物业的现状，目前需要做的是先理顺学校和业主二者之间的关系。
黄伟向记者坦言，现在财务制度越来越严格，学校既然使用了业主的资产，肯定会支付费用，其中更规范和恰当的方法是走法律程序，校方也同意这么做。
目前，众业主已决定诉诸法律。据悉，由于业主们都分散在各地，且年迈者多，沟通联系不便。经过周文等人的努力，已将四分之三业主的相关诉讼材料准备完毕。
遵义某律师事务所律师表示，遵义医科大学以没有书面合同关系为由，未按时支付3年房屋使用费的背后，涉及到如何继续履行剩余合同期限的问题。
“通过法律手段解决3年使用费问题很简单，但是想要理顺剩余合同期限问题则较难。除了业主和学校之外，可能还需要相关部门共同协调处理。”该律师说。
见习记者 潘晓飞
（编辑：卢龙涛）