6月28日，绿城武汉黄浦湾7号楼取证价格公布。
毛坯均价50614/平米。1单元，193平米与217平米两种户型；2单元，128、143、180平米三种户型。6月29日开盘，推出220套房源。
2021年11月份，该项目6号楼，毛坯均价46865元/平米。7个月时间，价格上涨3749元，涨幅8%，高于今年一季度武汉GDP的6%增幅。
3749元，是上半年武汉房价实际上涨最高的项目。按照一套220平米户型计算，上涨约82万元。
一套千万级豪宅，7个月，至少收益82万元。
01
毛坯均价50614元／平米，为何是武汉豪宅的重要价格节点？
此前，武汉的洋房、别墅类豪宅，毛坯均突破5.6万元／平米。（近期有一套230平米的洋房，成交单价6.43万元。也有250平米的观江大平层，高区的成交单价5.8万元。这些属于个例）
按照“洋房／别墅价格是大平层1.2倍”推算，洋房／别墅的实际毛坯价格（折算成同类大平层）是4.69万元／平米。
今年1-5月，武汉5万＋豪宅成交86套，同比增长856%，增速全国第一。
武汉豪宅市场上的带装修的5万＋豪宅，去掉每平米5000元的装标，实际毛坯价格4.6-4.68万元／平米。
除洋房、城市别墅外，武汉大平层豪宅毛坯价格“天花板”，很难被打破。一批5万＋大平层豪宅的毛坯单价，一直在4.6-4.8万元左右徘徊。
目前在售的豪宅项目，除个别纯新盘外，多数项目均在2021年底前取得预证。随着一批老牌豪宅，以高价拿证后，将影响武汉豪宅市场格局。
7月2日，宸嘉100的嘉艺术馆将开幕，楼王样板间将开放。280、305平米两种户型，单套总价1500万元起。
02
武汉大平层豪宅，毛坯破5万，意味着什么？
2021年，武汉平均工资4219元。一个人不吃不喝不消费的年收入5万元，买不了塔尖豪宅的1平米。
按照绿城黄浦湾的实际价格，毛坯5万＋，定制精装修8300元，实际价格近5.9万元。
毛坯破5万，意味着武汉大平层精装豪宅，将很快破6万元。一批6万＋的豪宅，将在今年下半年到明年年底前出现。
这就是武汉豪宅市场看得见的价格预期。
此前，武汉天地的二手房有破7万的成交记录。5月份，武汉天地有5套房源，单价超过7万元。
豪宅新房破6万＋，更能说明新豪宅与二手豪宅的价格差缩小。当价格差越小，更多人选择买新豪宅，更容易推高新豪宅的单价。
同时，二手豪宅的价格也将从7万＋，继续往上走。
所以，当前的豪宅6万＋集中上市，为武汉新豪宅7万＋、二手豪宅8万＋，打下了坚实的基础。
由此可见，武汉豪宅离8万＋的市场，越来越近。
03
在武汉，买新豪宅，越早越好。
这些豪宅所处的地段，位置更好，风景更好。
以长江两岸为例，核心地区的核心，已被新豪宅所排满。
这时候，买新豪宅，更多在于价值判断，或价值选择。
与所买的豪宅，有着一样的价值观，更认同豪宅的居住价值与精神价值，而不是停留在装修等硬件基础上，更多在于精神上的满足。
真正的豪宅，必须同时满足“时间+效率+景观+声望+物管”五要素，同时拥有看得见的资源与看不见的精神与艺术。
6月26日，二七滨江某5万＋项目加推130套房源，开盘当天去化约20%。
与之形成鲜明对比的是，武汉一批4万＋的豪宅，并不被市场看好。汉口某4.5万的豪宅，开盘当天去化6%。
越贵的豪宅，越好卖。价格在中间的豪宅，处境很尴尬。武汉的顶尖豪宅，永远是为1%的人所消费的。
曾经统计了武汉豪宅20盘，以价格为标准，分成三大梯队。这是一种事实判断。
在这20盘中，提出一个20%原则，其中有20%的豪宅值得买，也就是4-5个项目。至于选哪一个项目，这就是价值判断。
所以，武汉豪宅众多，值得买的、有品质的，选择范围很有限，形成头部豪宅的市场冷热不均，热的热死，冷的冻死。
［后记］
一个段子说，之前，我总觉得经济不好。走到豪宅售楼部后，觉得是我的经济不好。
当前经济环境下，合理配置豪宅，是财富阶层主要的投资渠道与对冲经济风险的方法。
6月初，上海豪宅报价大涨，有老洋房单价64万元／平米，大平层24-27万元／平米。3000万以上豪宅，日均成交超过3套。北京、深圳、南京等豪宅市场，也闻风而动。苏州5个月，卖了一年的豪宅量。
与一线城市的豪宅价格相比，武汉的顶级豪宅还是“白菜价”、“刚需价”。疫情之后，一批留学生家庭、一线回流家庭，选择了武汉的豪宅。
三年疫情中，武汉豪宅市场一直处于领跑状态。2021年，武汉千万级豪宅（一二手）累计成交约600套。对比2021年武汉新房成交总量，相当于千分之三的人买了千万级豪宅。
好地段、好品质、好风景的豪宅，将是资产配置的“硬通货”。
文｜杨光华（地产写字人）