摘要：一波四折（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1321篇原创
不容易。2023年7月18日，被称为港股“IPO钉子户”的众安智慧生活，终于如约上市。
在经历一波四折之后，众安系这家新上市公司的首日表现似乎更波折，开盘短暂走高后，便一直呈震动下跌状态，直到临收盘前10来分钟才被拉回发行价。截至当日收盘，还上涨了2.54%，每股价格为1.210港元。
考虑到目前的宏观形势，以及具体到该司成色，众安智慧生活这样波折首秀表现似乎也并不让人意外。
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在上市之前，众安智慧生活的IPO历程就颇为坎坷。
时间回溯到2021年，那还是物业公司上市黄金时期，众安智慧生活就已经递表港交所，开启IPO之路。只是很遗憾，后来招股书失效了，因为盈利水平未达标港交所新规。
接着2022年1月，众安智慧生活第二次递表，这次很快顺利通过聆讯，但该司自己不招股了，导致二次招股书届满失效。
相比2021年，2022上半年上市物企境况变化翻天覆地，彼时似乎确实也不是上市融资的最佳时机。
到了2022下半年，众安智慧生活引入2 名基石投资者，整装待发，第三次赴港IPO，并于当年年底顺利通过聆讯，且开始招股。但这次事情又起了变化：拟定敲钟的前四天，也就是2023年初，该司宣布延期上市。
值得注意的是，此次延期上市背后，众安智慧原计划最多募资2.25亿港元，但仅获得10家机构申购，且申购金额仅为0.38亿港元。
接着3个多月后，众安智慧生活第四次IPO来了。今年4月28日，其第四次递表，接着顺利过会、招股，这一次没有延期，该司如约上市。
至此，众安集团旗下拥有3家上市公司：2007年港交所上市的众安集团、2014年在港上市的中国新城市（全称：中国新城市商业发展有限公司），以及此次上市的众安智慧生活。蜜妹注意到，7月18日这天，除众安智慧生活不涨不跌外，其他两家公司的股价都是下跌的。
02
众安智慧生活总部位于杭州，成立于1998年，为众安集团旗下的物业公司。
截至2022年末，其在我国两个省拥有9家主要从事物业管理服务的主要附属公司。根据中指院的数据，该司在2023年中国物业百强企业中排名40位。
根据最新的招股书数据，众安智慧生活2020-2022年的总在管物业面积分别为为10.8百万平方米、11.8百万平方米及12.8百万平方米，每年稳步增长100万平米的节奏。
在蜜妹看来，众安智慧生活属于是区域色彩比较浓烈的物企，如上图招股书显示，截至2022年末该司共有在管项目95个，其中64个位于杭州、宁波、青岛、合肥。29个位于丽水、湖州、滁州、淮北、台州、舟山这样的长三角城市，另外金华及温州也零星覆盖了该司的部分物管项目。
而众安智慧生活也和大部分中小物企一样，在管面积主要和“母公司”或兄弟公司有关。2020-2022年，其来自上述途径所管理的建筑面积分别占该司在管建筑面积的55.3%、55.7%、53.3%。
物业管理方面该司母公司依赖性更强，上述同期，众安智慧生活由众安集团开发的物业产生的收入，分别占其物业管理服务总收入的约76.1%、72.5%及71.5%。
业务方面，众安智慧生活目前有三大业务线：物业管理服务、主要面向房地产开发商的增值服务、社区增值服务。如上表所示，物业管理服务站该司营收比重大概70%左右。2020年时比较高为接近80%。
增速来看，众安智慧生活似乎没有太多亮眼之处，在管面积增速偏慢，营收同比增速也在下降。东方财富统计的数据更直观，如下图，2022年该司营收3.197亿元，同比增长8.13%，相比2021年28.18%的增速腰斩不止，这也是其近4年来的最低增速。
毛利润同比增长更慢，2022年降到了4.71%为1.163亿元，比2021年28%的增速低到小腿。不过2022年众安智慧生活的归母净利润有所改善，同比增长了30.33%为5082万元。蜜妹看了下，这其中主要是行政开支同比缩减、以及非控股权益大降。
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另外，众安智慧生活招股书里提及的一些风险，蜜妹认为值得注意。
其一就是未来增长。从上面数据里能看到，前几年众安智慧生活增速本就不快，未来的增长潜力在哪？似乎并不明朗。
一方面母公司众安集团这几年营收增速波动甚大，未来持续增长的稳定性存疑；另一边我国房地产复苏似乎开始乏力。
如上图国统局最新数据显示，上半年，商品房销售面积同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。不管是房地产开发投资增速，还是房地产开发企业到位资金增速，似乎都很惨
6月，房地产开发景气指数94.06，5月为94.55。未来楼市何去何从？目前还是个问号……
增速趋缓，竞争势必会更激烈，马太效应也会越来越明显，这对于中小物企而言并不是好事儿。
此前众安智慧生活或，募集的资金约55.0%将用于收购或投资于专注于中国住宅或非住宅物业的其他中小型物业管理公司，约30.0%将用于投资及升级管理的项目中社区开发的硬件及软件，约15.0%将用于丰富社区增值服务的服务组合、规模及效率。
但风险提示里该司也说：未来的收购未必会成功或落实，而在将所收购业务与现有业务进行整合方面或会面临困难。还有为关联方垫款、资金大量被占用等等也是问题。
不管怎样，上市首日股价上涨，众安智慧生活算是开了个好头。
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