摘要：2024年会更好吗（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1433篇原创
经过了风雨飘摇的2023年，房地产已然进入深度调整期。
拿地方面，2023全年土地市场成交继续缩量：全国300城宅地成交建面48722万平米，同比下降21.9%；成交楼面价5795 元/㎡，同比增长7.0%；平均溢价率 4.76%，同比提高 1.71 个百分点。
国字号房企成为拿地主力军，2023年权益拿地金额前五名分别是：保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国。
销售额来看，公开数据显示，2023年百强房企实现销售金额6万亿元，同比下降17.7%，销售面积3.3亿平米，同比下降25.7%，降幅分别较2022年收窄24.6、21个百分点。
其中12月单月销售金额4775亿元，环比增长11.4%，同比下降36.7%，同比降幅较11月扩大6.7个百分点。
进一步细看榜单，蜜妹发现这些变化非常微妙。
01
因为民企更具代表性，我们这里主要就说民营房企。
2023年，销售额Top20中民营房企排位大都退步，房地产重回国字号企业领军时代。
央企保利发展以4246.0亿元的全口径销售额、2057.1亿元的权益金额，位列销售榜第一位，取代了去年的老大碧桂园。
2022年，碧桂园的全口径销售额比今年保利发展的高出近400亿元，为4643.0亿元。2021年碧桂园销售额更高，为7588.2亿元。2023年，碧桂园以2169.1亿元的销售额位列第6名，这也是纯民企血统里，最高的名次。
图表来源|克尔瑞（特此感谢！）
排名第二高的纯民企是龙湖集团，2023年，龙湖集团全口径销售额1735.8亿元，排名第9，和2022年名次持平。去年其销售额为2032.7亿元。风卷残云之下，还能这么稳实属不易。
接着，top20里仅存的几家房企还有滨江集团、融创中国、新城控股、旭辉集团。加起来一共6家，2022年也是6家，但排名已经大变样，2021年为11家。整体趋势就是民企跌落、国央企取而代之。
值得一提的是滨江集团，蜜妹注意到，这似乎是top20民企排名上升最多的，从2022年的13位上升到11位。销售额也非常稳定，2022年是1539.3亿元，2023年为1534.7亿元。
要知道，2021年，滨江集团还在top20以外，1691.3亿元的销售额排名22位。作为一家区域属性极强的房企，滨江集团上世纪90年代以代建业务起家，直到2017年才开始弱化代建。
现如今，代建正是各个房企准备进军的第二增长曲线，滨江集团代建又杀了回来。
02
对比2022年，如果top20里的民营房企大都还只是名次的洗牌，那么top21-50则更多的在“消失”。
如下图，2022年，这一档的民营房企有大概21家，2023年减少到14家，排名也大都下滑。
这14家房企及其2022、2023年的排名分别为：美的置业（24升至22）、中国恒大（42升至24）、卓越集团（23降到25）、世茂集团（22降到34）、路劲集团（32降到36）、大华集团（53升至38）、中南置地（29降到39）、雅居乐（36降到41）、伟星房产（55升至42）、仁恒置地（27降到46）、阳光城（45降到47）、新希望地产（39降到48）、中骏集团（31降到49）、宝龙地产（48降到50）。
图表来源|克尔瑞（特此感谢！）
这里蜜妹想说的是仁恒置地，仁恒置地虽然来自于新加坡，但中国是它最大的市场，在我国房地产市场已经30年。
仁恒置地素以开发豪宅著称，曾经在业内也是品质的代表，但这两年似乎遭遇品质危机，一些楼盘的维权情况屡见报端。
值得注意的一点是，2019年，仁恒置地从慢周转走向规模扩张，并于当年实现销售规模的跨越：物业合约预售金额同比增长116.1%至557.04亿元。
但计划赶不上变化。仁恒置地选择扩张路线没多久，2020年我国就开启长达3年的黑天鹅，叠加房地产行业震荡，背后生存境况可想而知。
更糟糕的是另外9家消失于top50的房企，分别为金科集团（26降到65）、中梁控股（30降到59）、万达集团（33降到86）、融信集团（38降到76）、龙光集团（44降到61）、合景泰富（46降到63）、海伦堡（47降到105）、金辉集团（49降到55）、时代中国（50降到97）。
这9家里，除了金辉集团稍微稳一点，其他家的下滑都是断崖式的。
03
在深度洗牌之下，房企的top51及之后的名单里，蜜妹看到诸多曾经的千亿房企身影。
比如上面提到的金科、中梁控股、龙光、合景泰富、融信、时代中国，以及佳兆业、禹洲集团、正荣集团、建业集团、中国奥园、祥生集团等等。
图表来源|克尔瑞（特此感谢！）
2023年，千亿房企缩水到16家，2022年这一数据还是20家，2021年更多为43家。
2023年，百强房企门槛141.6亿元，2022年为141.1亿元，2021年为246.7亿元，2020年的257.4亿元更高。
2024年情况会更好吗？可以看到的是，供给端这边今年房企拿地积极性普遍不高，开工情况也下滑；需求端则是观望情绪浓厚，一大堆的放松政策砸下来，市场往往兴奋不了多久，甚至还波澜不惊。
加上二手房挂牌量的走高，短期销售下滑的趋势似乎已经是大概率了？
平安证券研报预测， 2024年30个大中城市销售面积同比下滑3-4%，非30个大中城市受需求透支等因素影响、预计销售面积同比下滑7-8%，综合预计2024年全国销售面积同比下滑6.9%，但若城改等政策力度超预期，实际销售表现有望好于该预期。
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