今天一早，中国人民银行公布了最新的贷款市场报价利率：一年期LPR为3.65%，下降5个BP，五年期以上LPR为4.3%，下降15个BP。
从今天早上的朋友圈就能看到，举圈欢腾，那场面就像市场多火热一样。
首先要肯定的是，利率下调对楼市是积极的影响。
但是我要说，即使是利率跌破4%，对现在下行的市场也是杯水车薪。
因为现在房地产市场下行的根本矛盾从来就不是贷款利率。
我们以首套房，贷款100万，贷30年做数据参照：
我差的是这294.46元吗？
以前利率高的时候，也没见到市场这么差吧？
灵魂拷问：矛盾点究竟在哪？
答：“三道红线”
银行“两道红线”影响对比起来就是小巫见大巫。
过去几年房地产行业铺规模，高周转，以“鸟厂”为例，有的时候一份钱能滚三个项目，并且随着规模越大，开发商越有骑虎难下的窘迫，只能闷头向前冲，因为一旦你的规模停滞了，销售额下降了，拿地少了，股市上的损失，将会更大。此时的房企就剩下：冲！冲！！冲！！！
负债高是必然的，近些年业内人都知道房地产行业不再像过去那样，动辄净利润就15个点，20个点，甚至更多的利润了，究其原因是伴随房地产市场的发展，越来越多的钱流入了房地产行业，利息也越来越高，一开始还有利润空间，就像之前某暴雷房企投资总跟我开玩笑说：只要还有8个点以上的空间，就是干！
之后就出现了，地越拍越贵，钱越用越贵，净利润空间越来越小，小着小着，就负了。
比如唐山某房企，当初拿地的钱，利息在20%左右，加上后来的罚款，那成本远不是大家表面看到的那样，基本是命悬一线了。
扩张的路不能停的话，那么政策就让你停一停。
“三道红线”宗旨就是降负债，让房企活在一个健康的资金区间里。
问题也是在这个时候出现的，过去疯狂的扩张，拿地，债台高筑，现在你让我快速降负债——头疼。
快速回款是各个房企首先想到的，这样做，规模没变小，负债率能降低，一举双得。于是这家房企先降价，那家房企跟进，其他房企看到了，既然大家都降价，此时我再挺着也没有意义了，于是就普降。
“观众老爷”说了，你们先降，我们看看再说。
为什么大家都是：买涨不买降。因为从购房者眼里，房子就是投资品。谁愿意说今天自己花100万买的房子，明天就80万了，后天就60万了。
后来演变成了，你降你的，我看我的——成交量腰斩。
我们说未来市场会怎么样？无外乎两种可能：“三道红线”放宽，个人认为基本没可能。两年？三年？四年？市场自己修复。
我这样举个例子，我们以唐山为例，唐山作为内生型市场，过去唐山市区年去化量围绕在160-180万方，现在市场总存量大约500万方，如果我们以2年去化周期作为市场健康作为参照的话，在没有新增项目的前提下，存量市场超标140-180万方。现在各个房企要求，快速回款，增加回款任务，这个时候要么市场完成扩容完成消耗（不可能，根本不可能）。但是由于“降价”，“观众老爷”，去化量腰斩影响，很难完成。按照当前市场实际表现的话，时间又很长，我们按照去年市区去化100万方计算，大概还要4年才能完成市场转变，或许会伴随各项目价格不再下降，成交量上涨，这个时间会缩短一些。
目测现在唐山各个项目不会再有大规模降价，有个别央企楼盘已经在小幅涨价了，但是不排除个别高利润率楼盘再降价冲业绩的可能，所以说如果你需要买房的话，现在可以走进售楼处看看了，毕竟价格也降到底了，利率也降了，大家也该入场了。
如果我们说过于“高周转”的房地产市场处于“病态”的话，“三道红线”无疑是治病的一剂“猛药”，现在的市场表现就是“用药”后所产生的的“后遗症”，我们只能希望，随着时间的推移，市场逐渐健康起来，“后遗症”慢慢消逝。