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导读
四月伊始楼市似乎进入复苏阶段，在新盘不断冒头与政策利好的频频来袭下，楼市已逐渐迎来政策松紧时期。
其最明显的政策变动来自“一口价”的松动，从三月底至今，龙湾楼盘无一例外打破了原先“一口价”无优惠政策，小到优惠97折，大到9折优惠。
小编就近期开盘项目做了统计，发现市区内仅龙湾区有松动迹象，瓯海、鹿城楼盘依旧“咬死”一口价无优惠。
“一口价”松动涉及楼盘统计表
也就是说，目前温州市区新房市场上存在2种优惠方式。
第一种，像龙湾楼盘这样，在房管网上明确打折，合规、清晰。
对开发商来说，好宣传、不违规，从龙湾来看，近期蒲州-科技城-永中所有新盘都采用这种方式打折，说明：开发商喜欢这样打折。
对购房者来说，好算账、不迷糊，优惠按总价百分比算、说优惠多少就是多少，并且在买房时立刻享受，换句话说：购房者也喜欢这样打折。
另一种，像瓯海、鹿城楼盘这样，在房管网上明确无优惠但私底下打折，送车位、送装标、送家电……等等。
对于购房者来说，最大的隐忧在于算不清账。所谓几十万返现和油卡实际值多少钱？什么时候能返还？几个月甚至几年的等待周期也存在很大风险，甚至部分开发商所赠油卡竟被限制使用。
目前来看，龙湾的政策似乎更加具有优势，起码是给开发商、购房者提供了一种选择，不知道瓯海、鹿城后期是否会效仿龙湾？
话归正传，据温州房管网信息，4月28日（本周四），坐落于瓯海区娄桥街道玕西村、玕南村的祥生·公园道（备案名：祥园）将迎来三期加推，项目毛坯均价约为24228元/㎡（装修标准：2080元/㎡），依旧执行一口价、无优惠。
祥生·公园这个项目的竞争力何在？这样的价格性价比如何？是否值得购买？我们做了以下分析。
祥生·公园道区位示意图
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区位分析
01
城市大区位
首先从城市大区位的角度来分析，祥生·公园道位于瓯海中心区，是温州目前城市化最高的板块之一，认可度很高。
作为一流的人居板块，其内部还汇聚了瓯海区府、图书馆、市民广场等市政配套以及星级酒店、高端写字楼与商业综合体如：云天大厦、大西洋银泰百货等，在多项利好下，为整个瓯海中心区注入了新鲜的活力。
瓯海中心绿轴 图片来源：温州日报
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城市小区位
聚焦瓯海中心区内部，以瓯海大道为界呈现出了北区、南区的明显分化。
中心区北侧汇聚了公园、市民广场等市政配套，无论从教育资源还是居住氛围来讲，都相对浓厚一些，而南侧主要汇聚了商业、商务等配套，这部分的发展相对滞后一些。
瓯海大道以北，其整体的界面相对更加整洁丰富，汇聚了瓯海区政府、市民广场瓯海区图书馆、博物馆等市政配套，中梁亿象商业广场、以及一些高品质商品房，引入了瓯海第一流的外国语学校。
瓯海区外国语学校 图源于网络
瓯海大道以南，其整体的界面也在迅速焕新，奥体中心（在建）、新兴住宅区（如翰林九境）、君康中心（在建，建筑高度约339米）正拔地而起，但和北侧相比，教育资源上相对弱势。
03
周边环境
祥生·公园道虽说处于瓯海大道以北部分，但准确位置落于瓯海中心区西单元，一条娄东大街相隔，一公里左右的距离与区府核心板块对望，可以就近享受一些配套设施，但不在外国语学校施教区范围内。
楼盘周边的环境相对不成熟，还有部分未开发空地以及一些老旧建筑、菜篮子水果批发市场，并且这片区域原先属于大面积旧村，大拆大建后整体面貌虽说有了一定改善，但周边新建住宅的安置房比例会较高，相比于瓯海区政府周边堆积的高质量商品房，其居住环境会稍差一些。
但其城市界面也在不断改善当中，楼盘周边规划了九年一贯制学校，同时还规划建造了秀屿滨水公园（规划），增加了生态人居生活的氛围，也提高了城市的配套能级。
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市场分析
为了更好的对比祥生·公园道周边在售的项目情况，我们就此统计了下表。
从整体的数据来看，周边在售楼盘的带装均价都在2.5万元/㎡-3万元/㎡左右，楼盘的均价基本上也逐期小幅度上涨。
从周边在售项目的去化情况中可以了解到，除了荣安御瓯海已卖了近九成外，其余项目去化比较缓慢，祥生·公园道的一期成绩不错，去化达到6成左右，二期也达到3成左右，但加推周期拉得较长。
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房源分析
祥生·公园道本期推出7幢、9幢，共计191套房源，本期房源总建面约20808.61㎡，面积段为建面约89.35—128.21㎡。
祥生·公园道 鸟瞰效果图
本期楼座定价相差并不大约274元/㎡，7#比9#的售价略高一些。
整体上来看，两者位置在小区内部也并无太大差别，都是靠近马路一侧分布，少部分房源会受到一定的噪音影响。
祥生·公园道 一房一价
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相关资料
楼盘介绍
楼盘名称
祥生·公园道
开发单位
温州祥生广瓯置业有限公司
楼盘区位
温州市瓯海区娄桥街道玕西村、玕南村
用地面积/建筑面积/绿地率
28763.12㎡/86288.83㎡/35%
计划交付时间
2023年5月30日交付（具体以实际为准）
展厅地址/售楼电话
祥生公园道营销中心(瓯海区娄桥街道建设大厦1F东门)/0577-55009999
房源介绍
项目名称
祥园(三期)
预售许可证号
温房售许字(2022)第024号
开盘时间
2022年4月28日
加推楼幢/加推套数/面积段
7幢、9幢/191套/89.35—128.21㎡
毛坯均价/装修标准
24228元/㎡；2080元/㎡