作者丨雨禾 编辑丨王英华
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
2019年是北京甲级写字楼市场不平凡的一年，市场各项指标均出现现象级变化，预示着北京甲级写字楼市场进入又一个新的发展阶段。
12月17日，高力国际召开“华北区物业市场2019年回顾及2020年展望媒体发布会”，指出北京甲级写字楼空置率达到15.9%，是近十年的阶段性高点。
整体租金收入规模从2002年的大约30亿元左右，增长到2019年的420亿元，18年间增长大概14倍，预计到2023年整体理论市场规模将达到500亿元，且市场整体将进入去化周期。
截止到2019年底，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这也是从2010年以来的最高点。空置率高企主要是因为从2018年起，整体市场就进入了又一个供应高峰期。
2018年的全年供应量达到近81万平方米，使得整体市场空置率突破10%的市场均衡点，达到10.6%。进入2019年，新项目陆续入市，加之2018年尚未完成去化的累计面积，导致空置率在一年间上升了5.3个百分点接近16%。
从2019年全年来看，全年供应量超过90万平米，这是有历史记录以来的最高值。上一次出现这样的情况还要追溯到2007-2009年的时候，但当时也没有达到单年新增供应量超过90万平方米。其中，第三季度的新增供应量单季度54万平米，比2008年到2018年年平均值还要多8万，比供应量低点2012年到2014年的三年供应量之和还要多8万平米。
同时，得益于相对稳定的市场需求，空置率的攀升得到了有效控制，但需要指出稳定的吸纳量得益于高品质新项目入市前的提前预租，预租对于空置率的影响大概在1%左右。预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束，整体空置率水平也将在2020年触及最高值。
伴随着空置率的升高，北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅。虽然是最大的租金降幅，但整体租金回调幅度依然有限，截止到2019年底整体市场平均租金是383元每月每平方米，年降幅4%左右。面对市场如此大量的供应，以及不断抬升的空置率水平，可以看出北京市场的租金表现依然坚挺。市场租金已经进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一年到两年左右。
纵观北京甲级写字楼市场发展的历史，整体租金收入规模从2002年的大约30亿元左右，增长到2019年的大约420亿元，18年间增长大概14倍，预计到2023年整体理论市场规模将达到500亿元，将迎市场去化周期。
从市场历史增长的潜在动力来看，基本可以分为三个阶段：
第一阶段是从2002年到2008年，主要动力来自于供应量提升，7年时间供应量增长约200%，但租金增幅只有20%；
第二阶段是从2009年到2017年，这个阶段的规模推动主要来自于价格上涨，9年间租金涨幅约140%，供应量上涨只有50%左右；
第三阶段也就是从2018年开始到2020年的第二轮市场供应高峰，供应量预计超过30%，但租金处于下降通道中。
在未来的第四阶段，整体市场将进入一个2-3年左右的市场去化周期。
从2018年开始，理论市场规模和实际市场规模之间的差距越来越大，主要原因是整体市场的空置率水平高企，市场闲置面积资源越来越多，导致市场租金缺失的部分越来越大。
在中国不断优化营商环境，深化对外开放，大力稳定利用外资，不断完善外商投资相关法律的背景下，写字楼租赁市场的外资机构的租赁需求正在不断增加，这一趋势在2020年依然会延续，为整个去化周期提供强有力的需求支撑，整体市场空置率会在2020年触及最高点后逐步回落。
2019年，城市更新类项目备受资本市场关注，业态依然是写字楼为主。在去库存、去杠杆的政策调控下，城市更新担当了重要的角色，被视为行业在未来5-10年的阶段性风口。
从商业地产的角度看，城市更新的发展趋势主要有三类：
一是核心区的商业更新形式会越来越多。如商业改办公，即低层和地下做商业，二层以上做办公；商业改综合，即低层做商业+中间层做办公+高层做公寓或商务酒店；商业改定向服务，包括医疗健康，旅游服务，教育培训为主，展厅体验等。
二是未来老旧商业更新将会出现更多的连锁化品牌。优质的老旧商业将以连锁化的商业模式出现，连锁类商业有着更好的品牌号召力和快速的更新能力，同时会以全新的业态组合和更加精准的定位出现，社区化的商业更新将以周边1-2公里主要人群为服务对象，业态会以精品生活超市、餐饮、儿童教育培训、健身等生活配套为主。
三是商业类城市更新将逐步向非核心区延伸。随着核心区域老旧商业项目的不断减少及竞争的加剧，未来核心区以外的老旧项目也将成为新的热点区域。
在已经开展的城市更新项目中，联合办公是最常见的空间内容，作为新型办公产品，联合办公对于提升商办效率来讲是积极的。
2018年，联合办公企业在市场上拿了不少新项目，对当年的空置率去化做出了很大贡献，但反观今年，新增项目甚微。从联合办公内部来看，今年的去化在上升。这得益于当前很多公司的预算缩紧，开始考虑以部门为单位更新或选择办公空间，联合办公正处于发展的机遇期。对于联合办公而言，预计2020年最大的任务是规划好现有面积，并进一步加强精细化运营能力。
综合所有数据，高力国际认为从经济发展和甲级写字楼市场存量的角度看，中国甲级写字楼市场存量依然还有很长的路要走，目前，它正在从粗放的追求发展速度向精细化管理，追求质量转变。北京不仅在2019年迎来了创历史记录的新增供应量，同时随着新的高品质项目入市，整体写字楼品质又得到进一步提升。同时，随着轨道交通的不断完善，楼宇区位优势的影响会逐步减小，楼宇品质，周边配套，物管理念，租金水平等因素将会在未来的市场竞争中扮演更加重要的角色。