摘要：属于中小民企的空间，越来越小（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1307篇原创
低调已久的房地产行业相关企业，难得出现在IPO名单上，这一次是物业公司。
最近，蜜妹注意到，有两家物企接连递交招股书，开始谋求上市。一是明喆集团股份有限公司（简称“明喆集团”），该司于6月26日向深交所主板递交招股书；另一位是泓盈城市运营服务集团股份有限公司（简称“泓盈服务”），该司于6月25日向港交所提交招股书。
这是什么信号？
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细看这两家公司的背景及成色，还颇有代表性。先说明喆集团，创立于2000年10月，深圳起步，目前布局了全国9大区域。
明喆集团主要从事的是非住宅类业务，为医疗机构、教育机构、行政事业办公、企业办公、公共空间等提供相关后勤服务，集物业服务、单位食堂、信息技术、安保服务、楼宇科技等一体。
图片来源|企业预警通（特此感谢！）
企业预警通显示，明喆集团的实控人为高艺菲，是创始人高海清的女儿。高海清的老婆张国玲也是公司大股东，一家三人合计直接持有该司股份约80.78%，合计控制公司91.71%的表决权，非常浓厚的家族色彩。
另一家公司泓盈服务则不一样。成立时间稍晚：为2015年，这是一家国企，疑似实控人为湖南省长沙市国资委。
和明喆集团不同，泓盈服务是一家从事从事房地产业为主的企业，招股书显示，其服务范围涉及物业管理服务、城市服务及商业运营服务。
其中，物业管理服务包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务以及增值服务；城市服务包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务。
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从体量来看，二者似乎不可同日而语。明喆集团规模庞大，而泓盈服务最多算是“小而美”。
截至2022年末，明喆集团综合物业项目在管面积4091.49万平方米，在管项目583个。其中医疗机构物业项目的在管面积1118万平方米。
同期，泓盈服务在管物业管理项目总数为63个，在管建筑面积1030万平方米，城市服务板块在管项目总数148个
2020-2022年，明喆集团的营收分别为30.01亿元、33.42亿元和36.17亿元；扣非后净利润分别为2.76亿元、2.49亿元和2.78亿元。
明喆集团的收入及利润规模在A股上市物业公司中仅次于招商积余，超过目前已经在A股上市的同类公司比如新大正、特发服务及南都物业。这也意味着如果明喆物业此次顺利上市，A股物企第二股将会易主。
相比之下，泓盈服务营收则小得多，如下图招股书数据。2020-2022年，其营收分别为2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元。同期净利润分别为3461.7万元、4084.1万元、5359.6万元。
不过从这两年营收增速来看，泓盈服务则是要更优秀。2021、2022年同比增速分别为55.4%、22.5%；明喆集团该数据分别为约11.4%、8.2%。
从增速趋势上，两家公司这两年都呈放缓状态。
再来看看利润率。毛利率方面，2020-2022年，明喆集团主营业务毛利率分别为21.54%、16.54%、17.72%，净利率分别为9.18%、7.4%、7.7%；2022年虽然同比有回升，但相比2020年还是有些距离。
另一边的泓盈服务同期毛利率分别是29.39%、24.86%、23.00%；净利率分别为12.44%、9.46%、10.14%。趋势来看二者差不多，基本也能反映出上市物企的整体趋势，但泓盈服务的利润率指标略胜一筹。
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体量差距大、地区也不同、上市地点各异，明喆集团和泓盈服务，也面临着不同潜在风险。
之于明喆集团，其虽然总坐标在深圳，但大客户似乎都多在北方，比如国家电网、中国医科大学附属盛京医院、天津市公安局、天津市儿童医院等。
明喆集团的这几年的大手笔分红也格外惹眼。数据显示，2020年-2022年，该司现金分红分别为3.80亿元、1.19亿元、3.45亿元，合计8.4亿元，蜜妹算了下，甚至超过了其同期净利润。
另一边，明喆集团浓烈的家族色彩，也意味着这大笔的分红大多数落到了高海清、张国玲、高艺菲一家。按照直接持股比例估算，其一家这三年大概可直接收获现金6.8亿元，超过明喆集团近三年的净利润6.3亿元。
此外，明喆集团劳务成本这两年也在不断上升。2020-2022年，该司人工成本（包含劳务派遣和劳务外包成本）占主营业务成本的比例分别为：82.36%、85.52%和87.25%。
另外回款也是个问题，2020-2022年，明喆集团应收账款余额分别为54995.77万元、68609.11万元、87814.15万元，应收账款坏账准备余额分别为3391.46万元、4463.21万元、6772.46 万元。基于此，该司近3年应收账款周转率逐渐降低，分别为5.67 次、5.38 次和 4.60次。
而物企泓盈服务则面临其他的问题。该司业务主要分三大块：物业管理服务、城市服务、商业运营服务。2020-2022年期间，其三大业务均对关联方的依赖程度很高。
如上图招股书数据，期内该司物业管理服务收入来自城发集团及其联系人的占比分别为60.3%、68.7%、72.6%，占比逐渐提高。城市服务收入期间则分别占比91.8%、63.2%、55.3%。虽然逐渐降低，但比重仍不低。
而商业运营服务收入这三年里则均来自城发集团及其联系人委托的项目。
图片来源|企业预警通（特此感谢！）
根据招股书的介绍，城发集团是长沙市最大的城市综合开发商，也是泓盈服务的母公司。
得益于母公司的强大，泓盈服务在长沙应该不差项目，但从独立性来看，该司目前似乎上升空间还很大。
上述报告期内，泓盈服务独立第三方的中标率分别为10%、25%、28.6%，而同期来自城发集团及其联系人的项目中标率均为100%。
另外2020-2022这三年里，泓盈服务的派息也是逐年减少，分别为4,590,000元、20,000元及零。截至2022年末，应付股息仍未清偿。
宏观来看，随着房地产行业的长时间洗牌，曾经备受追捧的物企也多数跌落神坛，上市数量也肉眼可见的减少。
而这两年上市的物企里，多数也是和泓盈服务一样，具有“国家队光环”的，或是如明喆集团这种体量较大的，属于中小民企的空间，越来越小……
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