案例分析

例：理个税公司为一般纳税人，主营地产租赁业务，2019年3月份与乙公司签署一份租赁合同，租赁期3年，从2019年4月1日到2022年3月31日，总金额为327万元，销售额300万，销项税额27万。理个税公司按一般方法计税，租赁合同约定2019年4月1日将标的交付乙方并收取保证金30万和租金327万。

增值税

财税［2016］36号，纳税人租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，甲公司2019年4月份应就其取得的327万元计算缴纳增值税，按一般方法计税，销售额300万，销项税额27万，押金30万不缴纳增值税。

会计处理

在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

甲公司应在2019年、2020年、2021年、2022年度分别确认75万，100万，100万，25万

1.2019年4月，收到租金和保证金

借：银行存款 327

贷: 预收账款 300

应交税费-应交增值税(销项)27

借：银行存款 30

贷：其他应付款-保证金 30

2.确认2019年收入

借:预收账款 75

贷：租赁收入 75

3.确认2020年收入

借：预收账款 100

贷：租赁收入 100

4.确认2021年收入

借：预收账款 100

贷：租赁收入 100

5.确认2022年收入

借：预收账款 25

贷：租赁收入 25

企业所得税

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定支付租金之日起，该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财产转移的法律效力。企业租金收入金额，应当按照有关租赁合同或协议约定的金额全额确定。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条“关于租金收入确认问题”规定：

如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

理个税公司在2019年度确认75万元所得税收入。

房产税和印花税

房产税

2019年1-3月从价计征，4-9月从租计征，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价格，也就是按75万缴纳房产税，75万×12%=9万元。

也有地方要求，纳税人根据租赁合同一次性收取数月（年）租金的，一次性缴纳房产税。

各地差异，具体请与主管税务机关咨询。

印花税

合同里含税金额和不含税金额是分开的，按不含税金额计算印花税300万，税率是千分之一，税额3000元。

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