“在我看来，房地产市场更像一匹美丽的斑马。究竟是黑底白纹，还是白底黑纹，完全取决于个人角度。乐观者可能认为它是白底的，但是也有需要小心的黑纹；悲观者则认为它是黑底的，但也有白色的亮点。对于这匹斑马，我希望大家在乐观的时候保持警惕，在悲观的时候也要保持信心。”
5年前，万科集团总裁郁亮声称中国房地产“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”。
在2018年度股东大会上，郁亮重申“对房地产行业来到白银时代判断没有改变过”，那一年郁亮的一句“活下去”让很多人为之侧目。
作为中国房地产行业的领导企业，郁亮的观点还是很有含金量的，万科对于风向的把握也堪称明智。
实际上，根据自己的利益诉求，唱多楼市或唱衰楼市，都是很容易的。
在互联网时代，人那么多，不管你是说以后是涨还是跌，想要找一堆论据和一群人来支撑你的观点都是轻而易举。
比如你是借助杠杆囤了多套房子的人，或你是以前按照楼层扫房的煤老板，或者你是中介和房地产商，甚至你是城市管理者，包括那些贷款买房的“房奴”，这都是一股很大的力量，你猜他们想不想、会不会希望房子价格掉下来？
而对那些没有买房的人来说，自然是唱衰、希望房子价格不再涨，甚至是狠狠下跌才好。
道理显而易见，如果房价快速升高，那么前者的资产和财富就会实现增值，而反过来，如果房价快速下降，那么后者就意味着少花很多钱，等于无形中多了很大一部分钱。
网上关于房子的议论众说纷纭，但大体上就是这两类人，而比较符合人性的就是，他们互相之间都不在乎对方是不是吃亏。
事实上，人们只关心自己有没有赚上便宜，自私自利之心是人人都有的。
所以，不管房子价格怎么波动，总会有人不满意。
但问题的关键是，情绪激烈其实意义不大，保持理智、认清现实才是有力量的做法。
根据官方数据，今年1—6月份，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，三四线城市整体下行态势明显。而在10年前的2009年，全国商品房销售面积为93713万平方米。
当然数据是一回事，但在不同的城市有不同的变化，比如鹤岗比如玉门比如临沂，它们的房价是很难放在一起比较的。
我们早就知道，盖多少房子是一回事，有多少人去住又是一回事。
无论是从郁亮还是李嘉诚、王健林、冯仑、潘石屹，他们或多或少都已经表露出形势已经变了的信号。
拿地、贷款、盖楼、坐着挣钱时代是一去不返了。
万科“活下去、活得好、活得久”，在郁亮看来，白银时代可能要持续10年以上，但一样有赚钱的机会，“城市化进程会带来很大的机会，白银时代对比青铜烂铁时代还是好时代。但与黄金时代相比，白银时代的竞争更加激烈，毛利率肯定会更低。”
而对比万科、恒大、万达、融创、碧桂园和富力等房地产企业的情况，谁能笑到最好还真不好说。
对于要置业的刚需买房者而言，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”这句话最好要认真领会。区域经济和城市规模是个很重要的参考，“强者恒强，强者更强”，你现在是在杭州或深圳置业，还是在玉门鹤岗这样的城市置业，肯定是不一样的。
“房地产问题基本上是个人口问题。”
如郁亮所判断的，尽管有人认为中国人口增长的拐点即将出现，但是大家忽略了两个问题，即人口的质量与分布。
从人口质量上看，中国的高等教育毛入学率从我上大学时的2%至4%到目前的30%左右，受过良好教育的年轻人越来越多，而他们是主要的购房人群。从人口流动分布看，中国人口向中心城市集聚的过程还没有结束。除了北上广深这样的超大城市，我们还有存在住房需求的众多大城市、中小城市。这些都是巨大的市场。
对普通老百姓而言，除了个人奋斗，押对历史进程无疑是更重要，因为这关系着你的养老和下一代的起点。
最后，谁在吃肉，谁在裸泳，谁在接盘，这是一个问题。