一讯一评，解读你关心的楼市动态：
01 中国城市人口即将大洗牌，小城市“失血”严重
目前中国的一些城市正面临着令人头疼的问题：一方面是人口流失伴随着持续走低的出生率，另一方面，人口过度集中在大都市圈，一批“收缩城市”已经出现，成了人们难以回去的故乡。
幸福策评：人口流动头部化，人口争夺进入存量时代
8月13日，国铁集团正式公布《新时代交通强国铁路先行规划纲要》，描绘了未来30年中国铁路的发展蓝图。其中提出，到2035年全国铁路网将达到20万公里左右，其中高铁7万公里左右。20万人口以上城市实现铁路覆盖，50万人口以上城市高铁通达。
按照我国的城市规模等级划分，50万人口以上的城市属于中等城市，20万以上的城市属于Ⅰ型小城市。规划一出，意味着市市通高铁，即将成为现实。
高铁的全覆盖除了会对经济产生拉动作用之外，更重要的是将加快人口流动。当媒体皆在鼓吹“小城市也有春天”时，或许更应该意识到：当交通便利之后，小城市的人口将加速像大城市流动，马太效应将强化。
小城市面临人口流失的风险，大城市也在“明争暗抢”。
8月17日，宁波市正式发布《进一步放开我市落户条件》的政策通知，提出在宁波有合法稳定就业并按规定缴纳社会保险的， 在上海、浙江、江苏、安徽等三省一市缴纳的社会保险在申请落户时可累计纳入本市缴纳年限。
这也就意味着，在长三角任意一城市缴纳社保都可以用于落户。
在宁波打响跨省抢人第一枪的同时，广州更狠！直接跨区域抢人。
7月份征求意见的《广州市优化营商环境条例（草案）》提出：完善人才积分落户政策， 推动长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。
广州此举在于促进长三角和珠三角的人口流动，同时也是当地产业转型的需要。
根据数据显示，人口流入速度排在前5的城市，抢走了全国48%的流动人口。中国的人口分布将越来越集中化、头部化。
随着人口出生率连续下降，人口总池子在长期持续减少时，中小城市将逐渐被抽干。
当头部城市又是连续出台政策，又是发力抢人时，留给中小城市的机会就越发少了。
来源：米筐投资
02 大牌房企新游戏：拆分物业，跑步上市
8有13日晚，中国恒大发布公告表示，正计划分拆恒大物业版块进行IPO，并已经获得中信资本、光大控股、红杉资本中国、华泰国际、云锋基金、腾讯等14家战略投资者入股，合计融资235亿港元。
今年以来，TOP10级别房企加入分拆业务上市的队伍中，除恒大外，融创、世茂都公布了物业业务分拆上市计划，加入这场资本游戏中。
幸福策评：房地产行业迎来物业时代，物业上市价值需长期观测
物业分拆上市不是今年才有的玩法。
从2018年开始，内地房地产巨头开启了分拆物业管理业务单独上市的浪潮：
2018年6月，碧桂园服务在港上市。
2019年12月，保利物业在港上市。
2020年7月，正荣物业、金融街物业在港上市。
而资本市场对此也颇为买账：截至到今年8月13日，已上市的26家物业公司，平均市盈率为41.39倍，其中，11家物企的市盈率超平均值。
房地产行业似乎迎来了物业时代。
那么，房企分拆物业上市，打的的是什么算盘？
分拆物业业务上市，是中国房地产企业们摆脱当前困境的另类途径。
一方面，今年年初起，物业股一路飘红，银城生活服务年内涨幅就高达474.8%；另一方面在经济大环境和房价、房地产政策等因素的影响下，中国房企们普遍面临高杠杆、高负债、紧张的现金流等问题。为了快速回笼资金稳定资金流、缓解资金压力，房企们换了个马甲开启一场资本狂欢。
总体来讲，房企分拆物业的逻辑大致是，将物业资产证券化，融到更多的钱，减轻背后地产公司的资金周转压力，从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。
物业企业向来具有轻资产结构、现金流充足且抗风险能力强的优势。随着去地产化，叠加科技、智慧等新概念，将更加受资本青睐。
内地物业管理公司与房产相辅相成，而后续业务进展如何，依然是资本市场决定其估值的关键。
来源：大咖聊房
03 苏州楼盘供应井喷，业主争相降价抛售
近期，深圳、宁波、东莞等城市的讨论热度高居不下，甚至已经横盘近3年的上海楼市，在土地端和成交端口都出现了极速的回暖。
但是，苏州最近一段时间却显得异常低调，从各方面显示的数据看，这个城市的房价和成交量在最近一年，正在经历着前所未有的挑战。
幸福策评：苏州楼市进入改善为王时代
在2019年的中国城市经济总量Top50排行榜中，苏州作为普通地级市，在一众省会城市和副省级城市中一路“厮杀”，以18500亿元GDP位居第7，被冠之以“地表最强市”的称号。
去年苏州的房价也一路高光，涨幅一度位居全国第一。然而当老百姓认为苏州房价只会涨不会降时，枪打出头鸟，到了5月份，因房价上涨过快，苏州直接被约谈。
此次约谈使苏州立下军令状，在7月24日发布了楼市新政，直接对楼市进行了史上最强干预，此后被炒得最热的苏州园区各板块有了不同程度的下跌。
经过一轮楼市调控后，苏州的房源储蓄已久，目前又有多少在售呢？
从二手房的整体供应看，挂牌房源比年初激增137%
当前苏州在售的二手房的销售数量差不多是在9.5万套，在今年年初的时候，苏州二手房源的挂牌量大概只有4万多套，短短半年时间，就增加了130%。
二手房源出现了史无前例的增多，对比深圳和杭州，又分别多了5万套和2万套。
在新房的供应上，也出现了明显的涨幅，苏州新房当前的库存差不多是5万套左右。
而从未来看，下半年苏州的新盘供应也将实现井喷，下半年竟然还有100多个盘都要争相入市，我们可以想象，整体的竞争是多么的激烈。这也就不难理解为什么那么多业主争相降价抛售了。
为什么苏州楼市会出现这种景象？
首先，自去年起，苏州推出九年一学位的政策，也就是说当一个学位名额被用掉后，在相当长的一段时间里几乎是无法流动的。要知道苏州前期楼市的涨幅，很大程度归功于优质学区的推动。当房子失去了学位的加持，降价或是不受市场待见也是理所当然的，表现出来的就是整体成交均价的下滑。
其次，对新房实现了严格的限价政策。苏州有一项规定，同一个楼盘的同类型产品，二期的备案价格不得高于一期的成交均价。
举个例子，苏州木渎地王中铁诺德姑苏上府楼面价是2.57万，开盘均价是2.8万，仅仅比楼面价贵2000元。以至于很多人开玩笑说，开发商到苏州去做做慈善了。
第三是在苏州实行落户新政后，新增人口的落户程度一般。
苏州从2020年5月1日实行的落户新政。截止到8月份，3个月时间一共有4万人左右提交了申请落户，相当于月均提交落户是1.3万人左右。而杭州是2019年5月放开的落户，短短两个月，新增人口高达11.8万，月均新增高达5.9万人。对比之下，落户程度如何一目了然。
当然，也不是所有的房子都是跌的
在苏州有两类房产的价值出现了上涨，一类是学位没有用过的好地段的二手房；另一类是有品质的改善房。
总而言之，苏州，其实已经进入了改善为王的时代
来源：真叫卢梭