“美国老太太”和“中国老太太”的故事，家喻户晓。

中国老太太操劳一生，才在60岁的时候存够钱买房，美国老太太60岁时还清了房贷，还在房子里住了30年。

这个故事其实是编的。

曾经的住房制度课题组组长孟晓苏回忆称：住房抵押贷款我们连续推动了三年，房地产专家有一个叫顾云昌教授，编了中国老太太和美国老太太的故事。

其实，故事的真假并不重要，培养购房者“加杠杆”的理念才是核心。

问题是，美国“老太太们”，现在居然爱存钱了！

中泰宏观发了一份报告：2008年次贷危机后，美国个人储蓄率迅速走高，在2012年12月达到峰值12%，随后小幅回落，但幅度并不大。而最近两年美国个人储蓄率再次上升，2018年平均储蓄率达到7.7%，2019年则几乎一直保持在8%以上，最高升至8.8%，逐渐逼近2012年的高点。

无独有偶，在最近举行的财经年会2020论坛上，前央行行长发表了一个演讲，其中提到：中国10年前储蓄率达50%，现在是45%，仍是全球最高。结构上来看，高收入的人存钱多，低收入的人借钱多。

收入越高，越爱存钱，这似乎与我们以前的认知不符。

原因何在？

我觉得，是过去10年来房价持续走高，使有房族和无房族之间的财富差距迅速拉大，多套房的有钱人遍地都是，储蓄率当然会越来越高，而只能挣工资的刚需族，为了买房透支信用，借的钱也会越来越多。

展望未来，多套房有钱人的“轨迹”还能不能被复制？或者说，现在买房，是买在“山脚”还是“半山腰”？

笔者觉得，可以从以下3个角度展开分析。

1，老龄化冲击下，家庭结构的改变。

根据人口专家翟振武在2017年的测算，中国老年人总数将在2025年超过3亿人，2033年将达到4亿人，老龄化程度比预想更为严重。

与我们想象中不同的是，老人的增多并不是“线性”的，而是一波接一波的增长。

原因在于，过去几十年以来，我们经历了两波“婴儿潮”，第一波在1962-1973年，平均每年新出生2700万婴儿；第二波在1982-1992年。

随着70后迈入老年，未来在1982-1992年这一段出生的人口，也逐渐迈入不惑之年，两波生育高峰，就意味着未来会有两波老龄化大潮。

在这样的趋势下，很多人的家庭结构都会发生变化。

十年来，大部分家庭虽然上有老、下有小，但每对父母都有不止一个兄弟姐妹，包括爷爷奶奶这一辈，家族里不缺人丁。

但是，未来十年，正如马云今年5月份的一场演讲中说道：“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。

房子继承的越来越多，养老的压力却有增无减，8个老人，意味着“八四二一”家庭结构的逐步形成，夫妻双方的父母、祖父母，都是独生子女难以承受之重。

因此，现在买房，很有可能买在“半山腰”，从人口趋势来看，房价长期维持“缓降”趋势的可能性很大。

2，未来国家对于房地产的态度。

在刚刚结束的经济工作会议上，再次提及“房住不炒”，并提到要全面落实“因城施策”，包括推进旧改和壮大租赁房市场。

笔者认为，这是“国家一锤定音，刚需族有福气”的信号。

只要房住不炒的理念还在一直提，就意味着房地产是不可能出现宽松信号的。

拿最近一段时间来说，很多人看到广州、成都、佛山、深圳多个城市都在定向宽松购房门槛，认为买房时机已经来临。

这种认识是存在误区的，各个城市的人口流入、购房需求不同，完全可以根据自身定位来调整购房和售房的标准，但是，所有的调控手段，都要服从“房住不炒”这个大前提。

举个例子，深圳虽然取消了“豪宅税”，但限购的门槛依然存在，5年期LPR虽然下调了5BP，但房贷利率依然普遍加几十个基点，房企融资门槛依旧很高。

3，旧改和租赁房，也是未来房地产市场运行的重要变量。

大家都知道，棚改是过去几年拉动房地产增长的重要手段，拆迁户给钱不给房，此前积压的楼盘库存一扫而空，房价也因此水涨船高。

但是，棚改货币化现在已经大幅减少，靠棚改长期拉动房地产增长也是不现实的，此时“老旧小区的改造”，完全可以借力棚改。

比如，给“老破小”的家属院外立面、电梯、车位、老旧线路等各类配套进行升级改造，既能带动基建各个行业的发展，又能填补棚改缺失后的缺口，可谓是一举两得。

壮大发展租赁房也是一样的道理。

1998年以来，我们的住房供应体系以售为主，重销售轻租赁。2015年城镇居民租赁比例21%，低于多数发达国家，如德国、日本、英国、美国租赁比例分别为55%、39%、37%、36%。

为啥国人不爱租房住呢？

说白了，租房没有安全感，房东一声令下就要搬家，孩子不能上学区，亲朋好友聚会说出去没面子。

但是，未来的房地产市场，租赁房一定是最重要的组成部分，集体土地，规模化运营，不必担心搬家的问题，虽然没有产权，孩子也有学可上。

因此，综合人口和家庭结构，国家对于房地产的“态度”，旧改与租赁房的前景，现在买房，大概率会买在“半山腰”。

之所以说“刚需有福了”，原因就在这，以后买房的机会越来越充足，降价的城市越多，选择面就更广，租赁房的体量会更大，旧改也会带来更多的选择可能性。

当然，城市之间的分化程度也要考虑。

对北上广深、新一线和强二线省会来说，常年涌入人口，还有各种各样“抢人”的优惠政策，市区的新增土地和楼盘库存非常有限，进入二手房存量市场后，需求是很难下降的，未来依然可能持续走高。

除了这些极少数的城市之外，假如你是非自住的刚需，目前还是保持观望比较好。

对这个问题，社科院公布了5年后的结果。

近日，社科院发布的《中国住房发展报告》预计，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

为啥拐点是5年后？

原因是多方面的，比如未来5年城镇化率依然会增长，刚需族仍比较多，炒房赚差价的现象依然存在，有的城市存在业主集体控盘，大肆拉抬房价的情况。

换句话说，未来5年，依旧是楼市的“缓冲期”，但是，5年之后，刚需的“赢面”将越来越大，指望像“美国老太太”那样加杠杆的方式买房，已经行不通了。