一周多前被朋友的经纪公司拉去当了回“文书先生”，帮忙起草房东和租客解约赔偿的协议。这起解约的事情也是够奇葩的，今天就来跟大家讲讲这件事情，希望大家都能从中汲取点教训，别稀里糊涂地犯同样的错误，赔了夫人又折兵！
事件回顾
房东X先生将一套一室户的房屋租给了Z女士，当时的租赁合同签了一年的期限，到期后双方协商达成续租的事宜但一直就未在签署正式的租赁合同。续租期间，Z女士向房东X先生提出需要办理居住证，房东同意了。之后，房东在租客自行拟定的一份租赁合同上签了字，并一起去了街道办事处办理了备案登记手续。
貌似这是一件合情合理的事情，可其中的猫腻是这份合同上的承租人也就是要办办居住证的人并不是实际租房子的Z女士，而是Z女士的堂兄Z先生和他的妻子以及未成年的儿子。说到这，大家应该就明白了，这其实就是为了办理居住证而借用该房子的地址虚拟了一份租赁合同，这样的事情在2018年7月份上海市最新的居住证办理规定出台前还是挺多的。
由于我只是被临时拉去帮忙的，所以并不十分清楚那位已经七十多岁的房东当时在办此事时是否完全明白这究竟是怎么一回事。据朋友公司描述，租客在房东同其交涉解除租赁事宜时拿出了这份合同（房东手上应该是没有的），房东当时看到后表现得极其诧异，估摸着房东被忽悠签下这份租赁合同的可能性不算小。然而由于合同上有房东本人的亲笔签字并且在街道还有备案登记记录，房东如何举证自己当时是不明白实情的呢？哑巴亏算是吃定了。
以上只是故事的铺垫部分，接下来才是整个故事的“高潮”。今年3月份，房东因为要给外孙筹钱买婚房，所以要把这套出租的房子卖掉。房东在卖房前告知了租客Z女士，Z女士当时也配合了看房的事宜，房子在5月份找到买家定下了。
原本以为万事大吉，但当房东签完了买卖合同通知Z女士，同时与其协商解除租赁关系时，租客Z女士坚定地表示要继续租房不打算搬。房东之后多次同其协商，答应给Z女士适当的合理继续租赁的时间后再搬，也愿意按之前第一次租赁时合同中约定的违约金赔偿，甚至适当再多赔偿几个月房租作为Z女士重新租房的补贴，房东也表示愿意。
Z女士仍是拒绝接受并且理直气壮地拿出那份备案租赁合同，房东看后傻眼了，那份合同的租赁期限居然是三年，按那份合同的约定，距离合同到期还有两年多时间。据说直到那个时候，房东才如初醒地想起来还有那么一份租赁合同的存在。
Z女士以此为依据拒搬，房东多次请其提愿意搬离的条件，Z女士就是只字不提，同时也不答应房东提出的搬离条件，如果想让她搬，她给到的答案就三个字，“法院见”。
事情就这样僵持了两个多月，眼看着就要到了和买家过户交房的时间期限了，事情必须要有个了断了，可如何了断呢？
打官司？且不说最后会如何判，这时间上就至少要半年，买家明确表示不接受，如真拖那么长时间交房，买家也要打房东官司，告房东违约，逾期交房，毫无疑问，买家必会胜诉，按照买卖合同的约定，赔偿金得四十多万。
玩“硬”的？租客Z女士似乎铁了心，软硬不吃。升级玩“横”的，警察叔叔都来了不下一次，说了不能“过火”处理，不然有理也变没理了。
左右为难之间，房东最终为了买卖合同不违约，不得不心不甘情不愿，气不打一处来地给出了赔偿“十万元”的条件，希望租客能尽快同其了断此事。结果大家一定都猜到了，租客Z女士听到了这样的最后答复，立马通知自己的堂兄一家都到场，在解约赔偿协议上齐刷刷地都签了字。
作为从业十余年的经纪人，经历过的，听说过的，由于卖房而赔钱给租客的事情也算是有一沓子了，但因为这样的合同，这样的故事情节而赔钱，还赔了这样一个让人瞠目结舌的数目，真是生平头一遭。
我无意从道德层面去评价租客的这种行为，“有耻or无耻”，每个人心中应该都会有杆秤。接下来我想要说的是，从法律层面上，我们必须从这件事情上学会点什么，因为道德层面对解决或是预防此等事件没用。以下所讲的内容是我就自身知识范畴和经验的一些看法和见解，未必完全精准，供大家参考。
事件的几个关键节点以及涉及到的法律问题
（1）“买卖不破租赁”
这是我国法律明确规定的，房屋租赁关系存续期间，房东出售房屋，不影响已有租赁合同的效力。换句话讲，如果原房东不能顺利跟租客解约的，那么新房东可以就无法如期腾空交房追究原房东的违约责任，但原有的租赁合同依然有效，新房东不能擅自单方面解除租赁合同。
“买卖不破租赁”的初衷是为了保护租客的合法权利，但现实中确实有一些“精明”的租客利用房东既贪恋租金收入，又想要卖掉房子的心态迫其出了点“血”，不过像今天这个故事中的赔法，我也是无语了！
“买卖不破租赁”也非适用于所以房屋出售的情况，比如有抵押的房屋，若出租时房东已经向租客明确告知了抵押的事宜，那么抵押权实现时，租赁合同对于受让人不具约束力。
（2）“不定期租赁合同”
不定期租赁指的是当事人没有约定租赁期限或是约定不明确的租赁形式。一般我们在首次出租或是承租房屋时都会签正式的租赁合同，合同也会约定租期，而往往续租时许多房东和租客就没有再签正式的合同，都想当然的认为租约应该自动延续且完全照旧的，但殊不知，租赁合同一旦到期，若租客继续承租且房东无异议的话，原租赁合同虽仍有效，但租赁期限确是为不定期的。
不定期租赁，承租人或是出租人都有权解除合同，但应当在合理期限前通知对方。
显然，X先生和Z女士之间的租赁就是属于不定期租赁关系。
（3）此事件中的租赁事实究竟该如何认定
这个问题的认定直接关乎Z女士和她的堂兄以那份备案租赁合同未到期为由不搬，最终让房东赔了“十万元”才同意解除那份合同的做法有没有道理。
整个事件中实际存在两个租赁关系，一是Z女士实际承租该房屋的租赁事实，另一个是Z女士堂兄借用该房屋签署租赁合同进而以此租赁关系办理居住证的事实。
如果办居住证的事情是发生在2018年7月之后的话，那么房东就根本不可能碰到这样奇葩的事情。因为最新的居住证办理办法规定必须网签租赁合同且要经派出所上门登记并不定期检查半年后才能发放。若当时就是需要网签备案的话，估计房东就不会这么稀里糊涂了，而且网签合同也不是租客可以擅自自拟的，遗憾的是事情发生在新规定出台前的半年。
就我的认知看，即使是打官司也应该是以确认Z女士的实际租赁行为，而认定那份所谓的备案租赁合同和实际租赁无关联的概率性大，因为这本来就是事情的原貌，除非当初租客拟定租赁合同时就预先在合同中设定了可以转租给Z女士的条款。遗憾的是，我没有看到那份合同的全部内容，不能给到最精准的判断。
如果那份合同中没有转租的条款，Z女士堂兄一家就必须履行合同中己方的义务，不得转租他人居住，包括Z女士在内，所以只要那份合同没明确可以转租Z女士的条款存在，房东就完全有理由直接让Z女士搬走。
在那份合同没有转租条款的前提下，如果Z女士坚持她的承租行为有效，那就意味着自己承认备案租赁合同和实际事实不符。根据我们之前分析的，Z女士和X先生之间的租赁已属于不定期租赁，X先生完全可以在通知Z女士解约后给出合理的时限要求其搬家，根据实践这个合理期限通常是三个月。
若是Z女士既想坚持她的承租行为有效，又想让那份租赁合同合法有效，那除非其堂兄一家乖乖搬来同她一起挤在这样一间一室户里，不然，天下岂有鱼和熊掌通吃的道理？不如此办，房东大可直接赶Z女士搬家并且还保留追究Z女士堂兄违约的权利，当然前提还是那份合同中没有相关的转租条款，若是有，那房东彻底没戏。另外，在没有转租条款的情形下，若是Z女士堂兄真搬来跟房东耗，那房东也尴尬了。
所以说，租客方仗着有份房东签字的租赁合同摆谱未必一定能达到目的，但是事实的认定是谁主张谁举证，租客方定是不会承认只有Z女士租住的事实，举证责任在房东方，房东目前恰恰没有过硬的证据证明那份合同的虚假性，贸然强行赶人势必真的就得“法院见”了。
打官司是需要很长时间才会有结果的，房东未必怕打官司，但时间上确实耗不起，除非为了争这么一口气，愿意承担买卖合同中的违约责任，赔更多的钱给买家。租客精就精在知道时间是房东的“命门”，正是因为摸清楚了房东的“底牌”，租客才会在房东之前的一次又一次“软硬”交涉时，撂下一句“打官司，法院见！”的话拒绝房东。
房东到底“冤不冤”
分析清楚了事件的本质和关键点，我们再来看看房东到底“冤不冤”，如果“冤”，有没有比窦娥还要“冤”呢？
房东很冤，因为当初出于好心帮忙签下的那份租赁合同给他今天的卖房带来了如此巨大的麻烦，不仅金钱上受了损失，精力上也被严重地消耗了，更加要命的是这样一份租赁合同的存在，房东居然忘得一干二净了，但凡能在卖房前想起来，再询问一下懂行的人，结果未必会如此。
房东其实也不冤，因为房东对于房屋买卖知识太缺乏了，不仅如此，对于房屋租赁的相关知识估计也是极度缺乏的，殊不知偷懒不续签合同会有如此巨大的潜在危害性。如果房东和Z女士正儿八经地每次续租时都签个期限为一年的书面合同，那绝对可以直接证明那份办居住证的租赁合同的虚假性和无效性，而如今因为没有符合实际租赁事实的合同，才给了租客扯皮要求法院见的说词。
另外，就算房东全然忘了那份租赁合同的存在，在卖房前也没及时的和租客就卖房后如何处理租约的事情达成一个明确的书面协议，而在还不知道租客真实想法的情况下，贸然和需要腾空房子交房的买家签订买卖合同，这只能怪自身做得有问题了，说的不好听点，租客能获得要求赔这么多钱的机会，有一大半都是房东给创造出来的。
当然，凭良心讲，我们无法要求一个七十多岁的老先生有这样的水平和能力，但卖房这事因为是为给外孙购买婚房筹钱，所以老先生的女儿即外孙的母亲全程都参与了，作为思维不迟钝且年富力强的女儿都没能事先把握好，事后又无能力处理好，就真没法全都怨别人了。
必须汲取的“致命”教训
（1）时刻牢记“买卖不破租赁”
不要以为按照合同条款赔钱，租客就是必须要接受的。一般合同约定的违约金是一个月房租或是两个月房租，这样的条件，租客有权选择不接受，而是按照合同约定租满租期，当然钱出到位，那么别说是租客，鬼都会搬！
另外现在有些租赁合同，尤其是被长租机构或是个人二房东包租的房子的合同，关于违约的约定基本上都不是按照一个月或是两个月租金这样定的，多数都是按照未满租期天数的租金总和来定的，而且还会约定房东提前收回房子还需赔偿其他一些不菲的费用，这样的合同往往页数多，条款多，房东极有可能被“绕进去”。
（2）还有一个“优先购买权”的问题，也会是个“雷”
多年前就听说过这样一个段子，一个律师租客利用“优先购买权”的规则名正言顺地通过法律途径向出售了房屋的房东索赔了一大笔的赔偿款。
现在的许多租客都是经过多次和房东斗智斗勇较量的江湖老手，保不准你卖房子时就摊上个这样能“治”你的租客。
记住，“放弃优先购买权”是要书面的，空口无凭，房东有举证的义务。那个段子中房东虽然告知了租客律师卖房的事，但律师嘴上跟房东打太极，放弃书就是没签，等时机到了才跟房东“法院见”，真的是不怕流氓耍无赖，就怕流氓有文化啊！
（3）续租勿忘签个正式合同
这样的做法对于房东和租客都是一个最基本的保障。没有白纸黑字续签的租赁合同，租赁关系依然会在，但租期则成了不定期的，根据《合同法》的相关条款，只要一方在合理期限前告知对方，就能解除合同。而这个合理的期限绝对不可能是今天故事中所提到的两年。
续签合同的事情，房东租客自己就能办，无需再通过中介。想再找之前居间的中介办也行，若是遇上一些所谓大中介要以此再收一次中介费的，那就别去了，但付一点合理的手续费还是应该的，没必要太抠门了。
（4）如今房屋买卖中因为实际交房发生矛盾的事越来越多，真要留神了
现在因为很多房屋的买卖都属于置换，一环套着一环，因此过去不怎么被重视的实际交房事宜变得重要起来了，原因是多数买房的都急着要腾空的房子，所以如果买家是要空置交房的，买卖合同中关于交房的时间约定一定要慎重计算清楚，留足时间，避免意外情况导致交房延迟，到时候麻烦上身，千万别轻易听信某些不托下巴说话的中介劝你的“交房，那就不是个事”的忽悠！
（5）学习国外房东空置卖房才是“硬道理”
国外多数房东卖房子都是不带租约，清空房屋再卖。咱们这正好相反，大部分是带着租约情况在出售，很少是先解除了租约再卖的。
过去问题不大，随着房地产市场日渐成熟，真心建议各位要卖房子的房东们，还是本着抓大放小的原则，最好是在没有租约的情况下卖房子，无论是提前同租客解决租约问题，还是原本就没有租约存在，都是避免意想不到的麻烦发生的“硬道理”！
今天故事和我的分析见解就讲到此为止。文章最后还是要声明一下：故事是真实的，而且就发生在过去的几个月里。由于不是经手这桩买卖的居间方，我对事件的全部细节无法彻底明了，所以无意去批判谁，数落谁。把这个故事拿出来剖析，只是希望能切切实实地让没啥经验的朋友涨涨见识，知道原来还有这样坑人的“神”操作存在。
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，讲楼市中最底层的实情，讲最直接的真话，观点和见解或许会有失偏颇，但绝对有一说一，有二说二！如果觉得我的文章还有那么些看头，希望能持续关注我，也希望能向需要者多多推荐。若有房地产方面的问题也可以随时在评论区联系我或是直接私信我，我们单独讨论！感谢各位的耐心阅读，我会一直在此等着你的关注！