现在中国的房产投资逐渐走向理性，很多有点闲钱的人就把目光投向了邻国日本。一来是大多数人喜欢日本的风土人情，注重食品安全以及生活环境，二来是日本的房产经过泡沫经济时代的崩溃，已经回归到理性，不再可能出现大涨大落的情况。在人民币不断贬值的大环境下，投资日本房产可以说能做到很好的资产保值。如果你曾经留学日本或者在日本居住过几年，有自己的圈子和喜欢的地域，那么恭喜你~想在日本买房的话可以省掉很长的纠结阶段。在看房过程中，我们可以针对对房子的要求和自身情况，咨询不动产担当。由于国人投资日本房产的热情高涨，近年来日本市场上也涌现了很多中国的不动产中介公司，担当基本都是中国人的居多，沟通起来毫无压力。可以找一个靠谱点的公司，几乎所有要咨询的问题，包括贷款、房型、交通、资产价值等等都可以得到很好的解答，每次在交流过程中，都能积累很多经验。

据我所知，很多想来日本投资房产的人都会担心3个问题，日本房地产的买入/卖出的税高么？还有持有成本高吗？当初，我也有这方面的疑虑，后来也是咨询了专业行政书士才解开疑团。今天就给大家聊聊购置日本房产在税费方面的情况。

日本的房产税属于地方的税种，它的房产税主要分为取得类，保有类和转让类三种，所以就涉及到买入、持有、卖出这三个阶段。买入阶段的不动产所得税，是交给各地区政府。持有阶段是交固定资产税和城市规划税，这个是由各市或各町来征收。每个地区的固定资产税费用都不同。

1/购买日本房产时的费用

中介费：需交房产交易价的3%+6万日元。

房产所得税：需交土地评估价的3%+房产评估价的4%。

消费税：目前统一为10%。

印花税：贴在购买房产契约书上的印花税票。按照房产交易价而定，5000-10000日元不等。

登录免许税：类似于产权登记税，为资产评估价的2%。

保险费用：火灾保险费用约5万日元。（一次性10年）

司法书士费：委托司法书士代办以上手续的服务费，约6-10万日元。

2/日本房产持有费用

实际点，用计算公式给大家做说明这样看起来比较清楚…....

固定资产税：土地科税标准额×1.4%＋固定资产台账上登记的房屋价格×1.4%；

城市规划税：土地科税标准×0.3%＋固定资产台账上登记房屋价格×0.3%。

所得税/年：净所得 x 税率（5%~40%）x 复兴特别所得税（2.1%），租金收入-必要经费=净所得。中国所得税为5%~40%。
税理士费用：税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。
一般说来，土地面积越大，金额越高，税金就越高；同理，房屋建筑面积大、造价高的，税金也高。另外，各种和固定资产有关的税金，凡是自用住房和小户型的，基本上都能够享有一定程度的优惠。

管理费和修缮费：由物业管理公司代收。一户建无此费用。

出租管理费：如果房屋自己不能管理需要要委托给租赁管理公司管理出租收租的话，一般是收取房屋年租金的5%作为管理费。

这里需要注意的是：

毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者：

1、发生房产交易，当所有者改变时

2、两种税全年税额的纳税义务者

3、仍然是1月1号登记的所有者

4、通常的房地产交易会在交接的时候

5、按交房日期清算买卖双方各自的负担金额

3/房屋买卖需要的税

投资房产并不只是满足于坐收房租，当行情合适时，也要择机卖出，获得房产增值的利益。日本对土地，房屋等固定资产，不仅在取得时需要缴税，在转让和出售时也需要缴纳税金。

增值税：卖出的时候，如果是房屋在个人名下的话，超过5年是转让费，征收15%的个税加5%的居民税，但是不过5年之内就要出手的话，就会征收30%的个税和9%的居民税。可见持有时间越长所要缴纳的税就越低，这样就可以来控制不动产投机的行为。

源泉税（外国客户）：源泉税是外国人的个人所得税的叫法，第二年正常进行纳税后会全额退还。

中介费：房产交易价格的3%+6万日元+消费税

温馨提示：如何在日本做到合理避税

1、举例：小规模住宅用地，一户在200平方米一下的部分，固定资产税只需交固定资产税评价额的六分之一，都市计画税只需交固定资产税评价额的三分之一。

2、购买日本新公寓时，固定资产税为楼层越高越贵。一层比二楼便宜，顶层比一层多交近10%的固定资产税。

3、建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。

4、利用日本信用卡支付固定资产税，可获得较可观的积分来抵消金钱来支付。

5、买入新房后，在六年以内卖掉。新房购买六年以内，建筑部分的固定资产税是半额。

我觉得日本的房价还是比国内理性很多，涨跌都有原因。房屋持有成本表面上看起来比较复杂好像比国内多，单综合算起来税费比例其实并不高，永久产权的房子更注重的租售比，日本是旅游大国，民宿，酒店的需求量非常大，综合国内与日俱增的物业管理费，相对日本的房产投资我还是觉得是值得的。

个人比较偏向喜欢关西的大阪，相比东京的房价，大阪可以说便宜很多，性价比也非常高。另外，加上2025年大阪梦洲赌城建设将会给大阪带来新的发展投资机遇。

这里说说一般公寓的大概每月持有成本基本有如下费用：

1. 不动产税：每个月1万日元左右，一万日元相当于600人民币。

2. 管理费：两万日元左右。

3. 修缮基金：最初的十年每个月1万不到，以后每10年涨一次。

4. 如果出租的话，交给房产中介公司全权打理，租金的5%作为报酬。

我想说这个管理费和修缮基金是很有必要交的。国内一些房子才10年房龄看上去就破旧了。公共部分更是脏乱，各种物件损坏，物业也不修，这一现象老小区特别严重。

日本的公寓即使造了20年，你去看房时会发现还是成色很新，跟国内的20年老房子根本没法比。修缮基金不光会保证外墙和公共部分的修缮，还会存下来一部分用作推倒重建的基金。几十年一百年以后建筑的使用寿命到了以后，不用担心房子就不再值钱了。因为一幢楼年复一年存下来的基金还是很多的。还有，这里基本上24小时都有人管理，有什么事打电话找管理人员很快就能解决，公共部分弄得非常的漂亮。

对中国人来说，如果投资目的是分散资产和获得较稳定的租金回报，日本是一个不错的选择。相对理性的房产市场，成熟完善的制度，会节省较大维护成本和精力。房子的属性早已超越居住本身，持有优质城市的优质房产，更像是一门因安全感而存在的生意。

购买日本房子的人除了非常喜欢日本文化以外，更有另一方面原因，日本房产有着以下国内房产不可比拟的优势。

- 永久性产权 -

我们都知道，国内土地多为国家所有或集团所有。土地的使用年限，多是根据土地的适用类型来划分。住宅用地为70年，工业用地为50年。而到了日本，不用纠结，因为这里是永久所有权！！！而且不限购！！！

- 合理房价+高租金收益=日本房产成投资热点 -

对比国内的房地产持续上升形势，越来越多的人想要投资房地产却苦受资金困扰，而作为世界第二经济大国的日本来说，房价却低于中国一线城市许多，吸引了不少投资者的目光，再加上2020年东京奥运会的举办，致使日本房价翻番，回报不可估量，前几年在日本做民宿的朋友，估计到现在为止赚头是很不错的吧。

- 签证手续逐步放宽，手续简便 -

- 投资回报大，透明稳定，限制因素少 -

现在国内房价已经高不可攀了，对于投资似乎已经基本失去了意义。和中国房地产市场不同的是，日本房地产市场稳定、利润丰厚。在东京，大阪等城市，和国内一二线城市相比,房子的价格却不高，四五十万小额资金也可以投资，根据统计18-25平米之间的单间公寓出租率最高。再加上东京大阪民宿火爆，投资300万人民币以上的物业，年利润为6～7%，甚至达到更高水平，这对投资者是非常好的机会。

最后我想说，什么是宜居地呢？就是具有良好的居住和空间环境、人文社会环境、生态与自然环境和清洁高效的生产环境的居住地，就是让人生活得没有负担，让人过得舒坦有幸福感，而这些词在日本身上好像都能找到，所以也难怪会有这么多人喜欢了。当然，也会有人说，日本经常会发生可怕的台风地震海啸，这就智者见智，仁者见仁了。有句话怎么说来着？不喜欢有千万种理由，喜欢你就是没道理。