过去20年，买房子，是财产增值的最佳手段，没有之一。
根据长江证券经济学家赵伟的测算，2018年，中国住宅总值总市值大约在250-300亿元之间，根据社科院编制的中国居民资产负债表，2016年末，中国居民的金融资产约为180万亿人民币。
如果我们用250万亿计算2016年住宅总值，其占居民总资产的比重已经达到了56%，也就是说，房子，成了居民最重要的一类资产。
为什么买房会产生如此大的“造富”效应呢？这与“击鼓传花”的游戏模式密不可分。
这里有个前提，房子不再是自住的消费品，而是众人蜂拥哄抢的“投机品”，如同曾经的“郁金香”、“蒜你狠”一样，并没有什么本质上的区别，只不过房子以钢筋水泥的形式存在罢了。
举个例子，一个本身价值100元的商品，甲如果能够以150元的价格卖给乙，那甲就相当于赚了乙50块钱；如果乙再以210块钱卖给丙，那么乙相当于赚了丙60块钱。
如果这个时候商品的价格又回到了100元，那么丙相当于就损失了110元，而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元。
所以，赚钱的永远是中途退出变现的人，亏钱的，永远是接“最后一棒”的人。
笔者认为，未来20年，房地产已经告别了“财富效应”，因城而异，房子不再是绝对“值钱”的商品，原因有以下三点。
房地产最核心的推动力量就是年轻人，或者说是劳动力人口，老年人是无法创造需求的。
以日本为例，劳动年龄人口1995年前保持上升，住宅投资增速一路上行，1996年前后接近30万亿日元；而随着1995年后劳动年龄人口从8200万逐渐下降到现今的7300万左右，日本住宅投资也在随后的二十年里下降了近一半。
同样的，我们的第三轮“婴儿潮”，出现在1981-1991年，也就是所谓的“80后”们大量出生，而在2008-2019年，房价上涨最猛的这段时期，恰恰就是1981-1991年出生人口的婚期。
再比如，2013年，我国15-64岁的劳动年龄人口达到10.06亿的最高点，也正是在2013年，城镇每千人房地产新开工套数开始“滑坡”。
明白了这个原因，再看未来20年人口结构变化的趋势，就不难看出楼市的趋势。
经济学家任泽平之前在报告中提到，育龄妇女规模已见顶下滑，2030年20-35岁主力育龄妇女规模将比2018年减少29%，其中25-30岁生育高峰期妇女将减少41%；出生人口即将大幅下滑，预计2030年将降至1100多万、较2018年减少26%。
因此，任泽平认为，十年之后，新生儿会下降到1100多万的水平，对比2018年的1523万人，足足下降了423万人。
显然，20年之后，房地产市场的需求必然会“缩水”。
如上文所说，目前房产占居民总资产的比重已经达到了56%，但是，参考国际上的经验，以金融资产为例，韩、日、美这一比例分别为20%、30%和56%，未来十年，我国居民财富配置也势必会有所调整。
问题在于，从赚快钱向赚慢钱转变，应该配置什么资产？
经济学家梁中华近日指出，未来20年，只能从“四类资产”中寻找机会，其中包括“国债、国开债、高等级信用债、以及能够提供稳定收益的类债券大类资产”。
这几类资产有共同的特点：具有长期投资价值，风险低，长期收益稳定，但收益率肯定会降低，这是我们不得不接受的事实。以后只能靠固定收益的资产缓慢赚钱，现金流比固定资产更重要，以往买房一夜暴富的案例将不复存在。
经济学家李迅雷之前有个非常绝妙的比喻，闪电与打雷之间有一个时滞，大家都害怕打雷，实际上，闪电是一个先行指标，打雷是必然的结果。
要知道，1980年的时候，M2不足2000亿，到1990年的时候，M2规模达到1.53万亿，到2000年的时候，M2规模达到13.5万亿，如今M2已经超过150万亿了。
这些货币，大部分都汇入到楼市中，过去这些年以来，由于货币每年增长15%-20%，所以大家默认货币每年对内贬值了15-20%。虽然货币可以印出来，但房子是印不出来的，尤其是在一二线城市，土地就那么多，这意味着我们可以把15-20%的货币增速看做是买房的潜在收益增速。
但是，正如李迅雷所言，M2增长这么迅速，只是房地产走弱的先行指标，一旦未来房地产市场的融资、房贷利率持续收紧，结果自然水落石出。
最鲜明的例子，莫过于8月份以来，信托规模缩水30%以上，各城市卖地收入减少29%，一二线与三四线城市成交量也有所下降，加上从10月8日开始，房贷利率开始参考LPR，资金不再像以前那样涌入房地产，房子的增值属性自然无从谈起，房价也就开始“稳中有降”了。
购房者以前的误区在于，把房子这件用于居住的消费品，看成了不断买卖变现的投机品，然而，未来20年，随着人口、货币、资产配置的变化，实物资产，尤其是不动产，很难再出现过去10年那样的飞速增长。
此时，唯有把“值钱”的概念“虚化”，对一个家庭来说，拥有一个正直、阳光、上进的孩子，是比钢筋水泥更重要的财富，教育也是未来的一大风口，20年后，如果生育率依然不断走低，孩子就是你最珍贵的“财产”。
这也是首富的结论，在9月10日的阿里巴巴20周年年会上，马云发表了20分钟讲话，这也是他在阿里巴巴集团董事局主席任上的“告别演说”。
马云直言，“阿里巴巴只是我很多梦想中的一个而已。我觉得我还很年轻，很多地方都想去玩玩，去折腾。很多事情，教育、公益、环保我都在做，但我觉得我可以做得更好、花更多时间，这是我应该做的事情”。
这不是马云第一次强调教育和孩子的重要性。
在今年5月份时，他在公司的一场集体婚礼中说，“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人，婚姻不是为了进一步积累财富，不是为了买房子，不是为了买车子，而是一起生孩子。要一起享受幸福美满的生活，孩子是无价之宝，永远记住，所有的东西都可能是别人的，都可能是假的，只有孩子才是真正自己的东西”。
首富用“孩子”这两个字，道破了一个家庭应该重视的“财产”。
无独有偶，河南最近对乡村教师发放“一补两贴”，购房每平方米优惠不低于1000元，隔空呼应了马云对“教育”和“孩子”的价值观，在全社会对“搞教育”、“养孩子”形成共识后，“买房子”自然会成为过时且“落伍”的选择。