今天不聊其它的，聊聊投资人的“自我修养”，聊聊房地产投资“拿回扣”的现象。
在房地产行业，“拿回扣”是常见现象，从买地、营销，工程、采购，每个环节都可能滋生腐败。
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做房地产投资是很容易“犯错误”的，这里指的犯错误不仅仅是做项目研判时的错误，更多的是工作作风上的“犯错误”。
由于房地产单笔投资的金额巨大，数亿乃至数十亿元，而这个项目拿与不拿，投与不投与投资决策层还是有很大关系的。
注意，我这里指的是投资决策层，一线投资人员更多的是项目信息的收集与整理，并不能直接决定项目的获取。
收并购项目中，有的项目是烂项目，高管收了钱，利用自己职位便利欺骗老板吹成了好项目，还有的旧改项目出现了员工和村里勾结合作欺骗公司的行为。
由于投资人员都是直接面对卖方，只要保证自家公司上会利润率能够保证，投资人员还是有一定空间在其中搞猫腻的，投资人员帮卖家争取了利益，卖家再向投资人员给予一定的好处，这种交易换到任何行业都难以避免。
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常见的有以下几个手段：
1、溢价谈高一点。溢价高一点低一点都是有空间的，溢价高一点卖方给投资人员一点折扣也不是不能操作。
假设公司要求项目净利率5%，本身项目对价可以谈到7%，好了投资人员向对方多倾斜2个点的溢价，一来保证了自己上会的要求，二来可以让卖方多得好处。
卖方多得了好处自然愿意从这2个点的溢价中拿出一部分犒劳投资人员。项目也拿了，钱也赚了。
2、售价给评估高一点。我们都知道，售价高200低200其实都可以自圆其说，但对一个项目体量足够大的项目来讲，直接带来的对价提升是非常可观的。
3、成本给认定高一点。再比如各类成本给对方算高一些，设计费、工程成本、土方成本等。虚增设计费；工程量评估高一些，单价也评估高一些，工程成本自然上去了。
这里面重点想说下土方成本，由于很多卖方都是自己的土方单位，往往都可以自己虚增土方成本发票，这就牵涉到买方认不认的问题了，如果投资人员稍微动点歪脑筋，这里面可做的猫腻就大了。
4、提前帮卖家套现。本来就是一个长销的项目，提前把项目利润折算到对价给到卖方，帮卖方提前套现。
还有就是忽略了项目本身有大量车位、商业等难去化货值，直接按100%去化折算对价给到卖方。
看似好像项目打折了不少，自家捡到了便宜，但是几乎承担了项目所有的不可控风险，自己的利润能不能实现大打一个问号。
5、为合作方争取其它的分包业务。比如协议中就明确，由对方承揽总包或分包的业务，比如土石方业务等。
表面看只是一个顺水人情，总包给哪家干不是干，土方给哪家干不是干？实则为后期双方的合作打下了一根硕大的钉子。
100%收购还好，总包为合作方的子公司，那合作过程中出现分歧将会被合作方按的死死的，本来甲方之间的矛盾最后用乙方的手段来制裁你，一点还手的余力都没有。
03
再谈谈勾地项目。
勾地项目与政府的沟通就不说了，在现在这个行情下想必一般的政府也不敢乱来，重点说下合作勾地。
投资人员找来一个合作方，这个合作方呢地方关系非常到位，可以确保自家公司底价摘牌土地。
因此呢就与合作方谈定，如果你能确保底价摘牌，就给你一些辛苦费，给钱或者股权。
直接给钱可能没有通道，一般就选择给股权，项目落地后再回购股权，合作方套现退出。
这里面的关键点就在于对方在勾地的过程中是否“真正”发挥了应有的作用。
如果地块区位本身就一般，本身就是一块谈不上必拿的项目，政府要出让出去都头疼，你给我谈勾地，还要给对方辛苦费或者股权，岂不是在搞笑？
如果投资人员自己去谈也能底价成交，那合作方过程中就没有发挥作用，就不能给其辛苦费。
此外，谈好的底价成交，最后在拍卖当天硬是活生生出现了另一家单位报名举牌，最终没有实现底价摘牌，即使是再小幅的溢价也不能再称之为勾地了，也就不能给合作方辛苦费。
如若不然，合作方的这个钱也太好赚了，也无法判断这是“真”的勾地还是“假”的勾地了。
04
上面列举的这些措施并不是要教会大家如何“坑蒙拐骗”。
投资从业者在整个行业内来看从业素质都是比较高的，招聘时的高要求加上各类项目的历练，各位都是行业的精英。
这么简单的手段明眼人稍微动动脑筋都会操作。
虽然面对重大利益的诱惑，但我认为大家还是应该养成一个好的投资素养，该拿的钱拿，不该拿的钱不拿。
公司给予大家这么重大的使命，就应该充分履行好自己风控的职责，给公司创造应有的价值。
大道理谁都懂，说起来很空，但真要犯事儿了那可是一点也不含糊。
05
那么问题来了，如何减少腐败？
房地产是一个资金涌动的行业，人们总是很难拒绝金钱的诱惑。
如果不从制度的设计上减低腐败现象的发生，长远来看，将持续侵蚀企业的利润，甚至对企业形象带来负面影响。
事实上，大型房企的内部反腐已经是“常态化”的动作，很多大型房企例如万科、恒大等，都有相应的监察部门。
此外，从公司层面上来看，各个公司需要建立完善的项目决策机制，避免一线投资人员的一面之词。
“说到底还是人的问题”，要尽可能减低腐败的可能，最行之有效的方法是“分权”。
投资部门、集团公司分别都有建议权，从投资、财务、税务、评审等多角度对项目进行研判，看起来所有人都说得上话，但实际上所有人都说不上话。避免出现里应外合，合力套取公司利益的情况。