机会如此，赶快上市。2月25日，正商实业旗下的兴业物联发布全球发售公告，计划于3月9日在港交所挂牌，将成为鼠年第一家上市的物业公司。兴业物联将采用直播路演的形式招股，每股发行价1.5港元至2港元，发行1亿股，预计募资1.5亿港元至2亿港元。
随即，香港交易所网站公布了烨星集团聆讯后资料集，这标志着烨星集团或将成为继兴业物联之后，2020年第二家登陆港交所的物业服务公司。
2018年6家、2019年10家物业公司陆续上市后，目前物业服务板块的上市公司已达23家。而疫情之下物业价值被二次发现，物业公司更逆势而上。据记者不完全统计，2020年港股还有金融街物业、星盛商业、正荣服务、宋都服务、建业新生活5家物业公司排队等待上市。此外卓越物业、朗诗绿色生活、华润物业也被传出上市的消息，资本市场物业板块扩容在即。
有业内人士认为，作为容纳了十几万家企业的行业，物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。中国的物管行业本质上属于房地产市场的伴生业务，如果其背后母企具备良好的生态体系，那么旗下的物业企业发展将更为迅猛。物管行业强调内功，登陆资本市场只是第一步，后续还需要加强运营，做好增值服务。
本次疫情对于物管行业的影响，中物研协表示，将是一次物管行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。
“傻子闭着眼睛买都能赚钱。”有股民评价物业股时说。2019年，物业股涨势确实喜人，年初至年底涨幅超100%的有6只，17家港股上市物业公司中，13家跑赢恒指。而截至2019年12月14日，17家港股上市物管企业的平均市值为94.5亿港元，碧桂园服务的市值高达702亿港元，高过六成20强房企。
2014年，彩生活开启上市大门后，物业公司尝到了资本市场的好处。
有市场预估，已有超20家企业角逐万亿级的物业蓝海。看着大型物业公司在竞争中手握充足资源占据优势，一批中小型物业公司则意识到需要寻找自己的突破口，赴港上市成了它们最好的选择。
2020年开年这一波上市潮，则由“蚊型”物业公司拉开了序幕。兴业物联成立于1999年，曾在新三板挂牌，后于2019年1月21日从新三板摘牌，同年10月提交香港上市申请。全部项目均位于郑州市，是典型的区域型物业公司。
招股说明书显示，截至2019年9月30日，兴业物联在管物业建筑面积约210万平方米，在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、3幢政府楼宇及1个工业园，总建筑面积约为240万平方米，合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。
财务数据方面，2016年至2018年及2019年1月-9月，兴业物联的营业收入分别为4727.6万元、7606.8万元、13104.6万元和12729.6万元，净利润分别为1148.6万元、1927.9万元、3422万元和2811.8万元，毛利率则分别为47.2%、50.2%、47.5%和46%。
如果拿兴业物联与已经在港上市的25家物业公司对比，数据显示，兴业物联2018年的营业收入仅高于排名倒数第一的申基国际，比和泓服务则少了9341万元；同期净利润的排名也在倒数10名以内，几乎与创毅控股差不多。另与正在排队港股IPO的其他6家物业公司相比，兴业物联2018年的收入也几乎处于垫底水平。
有业内人士认为，物业管理这一细分行业尚未形成头部公司垄断的局面，因此物业公司纷纷选择上市为进一步扩张业务增添资本筹码，也就成了顺理成章的一个结果。上市即为扩张，问题是母公司正商集团尚且困足于河南，“余粮”不足，兴业物联的规模困局恐难以突破。资本寒冬之下，投资人格外珍惜手中筹码，兴业物联能否足额募资也是一个考验。
烨星集团也面临同样的问题。2003年成立，烨星集团的大本营在北京，早期阶段公司主要跟随鸿坤集团在大北京地区提供物业管理服务，2010年才开始逐渐向周边及其他地区拓展。
截至2020年1月28日，烨星集团业务遍及京津冀地区、海南、湖北及陕西的八个城市，管理的总收益建筑面积约520万平方米，总合约建筑面积约800万平方米，包括24项住宅物业及17项非住宅物业，收益建筑面积几乎全部来自鸿坤集团。
与同行相比，烨星集团的体量偏小，公司在管建筑面积低于目前市值靠后的银城生活服务、鑫苑服务、中奥到家。在北京的物业管理市场上，烨星集团的市占率也只有0.35%，排名第21。截至2019年8月31日，烨星集团实现收入1.75亿元，其中京津冀地区，合计收入1.56亿元，占比88.9%；其他五省合计收入仅1954.6万元，占比仅11.1%。这反映烨星集团虽然业务聚焦在京津冀地区，在其他省份也有星罗密布的布局，但是项目多分散，难成规模。
安信证券研报显示，房企分拆物业上市，是源于对房地产行业增速放缓的预判，后房地产时代，“做好存量”对物业行业中长期前景是利好，通过物业服务的提高来帮助房企盘活存量，已被市场所认可。
但上市之后各家物业公司的表现却不尽相同，正呈现马太效应。在去年上市的物业企业中，新大正是唯一没有房企背景的物业企业，但其表现十分亮眼。截至2019年12月31日，新大正的涨跌幅位列10只上市物业股榜首，达到114.79%。而涨跌幅表现抢眼的房企背景物业公司是奥园健康，年内涨跌幅为42.23%，不足新大正一半。其实，多家去年上市的物业企业在资本市场表现平平。甚至鑫苑服务更是自上市首日创出股价巅峰后便一路下行，到2019年底其股价约为上市首日股价的一半。
值得注意的是，随着资本市场的日渐成熟，投资者越来越强调投资回报，这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。物业企业趁物业板块一片火热的时候上市或许能获得一定溢价，但若增长乏力，随时都有可能被市场抛弃。
房地产行业的火爆时期，物业服务还只是附属品，如今的从严调控之下，物业公司宛若新生，从2018年起这条行业赛道被视为“黄金赛道”，整体行业集中度还处于分散阶段，机会多和潜力大。
据中指院2019年中国物业服务百强企业榜单显示，10强中只有4家已实现独立上市，分别是绿城服务、碧桂园服务、保利物业、雅生活服务，而万科物业、恒大金碧物业、龙湖物业、金科物业等在内的6家公司暂未上市。从目前的发展势头看，2020年的物业公司上市潮还将持续。
中信建投证券分析认为，在不考虑物业费上涨的情况下，未来3年，物业管理的市场规模有望扩容至接近7000亿元。物管行业虽然没有技术壁垒，但是其渠道壁垒很高。物业公司的在管面积增长需要背后的开发商持续注入管理项目，这意味着行业规模效应偏弱，不会出现寡头收割市场的格局。
但对于体量小、且高度依赖鸿坤集团的烨星集团来说，增长的确定性远远小于其他大型的物业公司。烨星集团从独立第三方物业开发商取得物业管理面积仍比较小，占总收益建筑面积约0.9%，其外拓能力还有待观察。
从兴业物联披露募资所得款用途来看，约72.3%用作业务拓展、约7.2%用于提升物业工程服务、10.5%用于提升物业管理服务以及10%用于一般营运资金。而业务拓展的大头（约65%）将用于收购专注非住宅物业的物业管理服务供应商或项目公司。
58安居客研究院分析师张波认为，物业公司上市背后，离不开房企的支持。同时，物业公司上市可以带来更多的现金流，更容易获得金融机构的青睐，这是房企分拆物业上市的重要考量。
实际上，物业服务被推向前端，与房地产行业周期、宏观政策调控不无关联。2014年彩生活登陆港交所时，中国商品房年化销售面积同比下降7.6%；而2019年前11个月，全国商品房销量同比仅增长0.2%。房地产市场红利期已过，在融资渠道持续收紧的背景下，房企分拆物业板块上市，成为其新的利润增长点。
一般而言，房企分拆物业板块上市，母公司的品牌效应会使物业企业更容易对接资本市场，获得投资者青睐，这已经得到佐证。如绿城服务2016年上市，股价累计上涨近4倍，目前市值245亿元；中海物业2015年上市，股价累计涨幅近5倍，年内涨幅超100%。2018年上市的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等公司，股价也都实现了较大涨幅，甚至同样达到了100%。与此同时，从增量发展到存量运营，许多脱胎于房企的物业公司正将目光转移至非住宅物业，比如宝龙商业。
在奥克斯物业总经理林志伟看来，物业企业上市后，仍面临三大瓶颈：住宅业态毛利率低，缺乏新的盈利模式和利润增长点，数据亮点主要靠规模增长；关联业务随着房地产形势变化，支持力度减弱；行业生存环境和从业人员素质，制约创新发展。
但房地产行业从增量时代进入存量时代，各大房地产公司也从重开发的打法转为重运营，这也是物业股成为资本市场上为数不多的亮点的最大原因。
2月以来，股价从2月3日开市后一路上升，23家物业股中有21家股价累计上涨，过半涨幅在20%以上。其中滨江服务累计上涨78.33%，永升生活服务累计上涨60.04%，奥园健康、佳兆业美好、保利物业分别累计上涨47.61%、40.48%、39.04%。
物业股持续走强的背后，是越来越多的投资者对物管行业的长期看好。2月20日，华菁证券发布研报显示，年初至今，物业板块整体P/E预算数已从27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG从0.88倍上升至1.11倍。
野村报告称，“考量到其（物业管理公司）防御性的业务特质、正面的政策环境及积极的增长前景催化剂，对物管股板块保持乐观看法。”
面对此次疫情大考，各大物管公司纷纷在社区防疫中启动应急预案，发挥了较为积极的正面作用，物业股就像这场疫情高压下的一阵春风。也是这场共同战“疫”的过程，进一步彰显了物业企业社区治理的新型价值。
彩生活总裁黄玮认为，目前物管行业正面对着两个核心逻辑的转变：一方面是房地产从增量时代走向存量时代，物管行业将逐渐独立自主发展，地产对物业的补贴将越来越少，行业的未来竞争将越来越充分；另一方面，随着行业发展，物业公司保安全的责任已逐渐退化。5G、物联网的到来，为物业公司在设备管理上提供了更高效的管理方式。这些转变意味着，物管行业未来的核心逻辑正在发生质的改变。