导 读
整体来看，中海地产聚焦一二线核心城市拿地，是出于利润率及规模的双重考量。
文 / 房玲、易天宇
据中海的发展规划，其2020年不仅要实现4000亿港元的销售目标，同时也要保持30%的毛利率。在此背景下，如何平衡规模与利润成为了中海的新课题。从刚过去的2019年中海拿地战略来看，主要呈现出以下几个特点：在整体土地市场低溢价的环境下高价拿地；聚焦一二线核心城市的核心地段；采取独立不合作的拿地模式等等，但与此同时拿地成本也在上升，而这对于其未来的利润率又会产生怎样的影响？
01
地王频现与拿地成本上升
限价政策下或使盈利承压
2019年中海地产继续保持了积极地拿地态势，共新增拿地总价1764亿元，同比增长25%；新增拿地建面1765万平米，同比下降22%。值得注意的是，在新的投资战略下，2019年中海地产的拿地均价正在快速上升，相比2018年的6225元/平米上升至10482元/平米，大幅增长了近68%。拿地均价的大幅增长，一方面是由于2019年中海所拿地块更靠近核心地段，故而出现了结构性上升；但另一方面，在有限的一二线城市选择范围内，要完成千亿的投资计划，中海地产难以保证所有获得土地均能物美价廉，尤其是年内获取的多块单价地王项目，或对其未来高利润率的维持有一定影响。
从具体的项目来看，2019年中海地产取得了多块地王项目，如厦门集美区、苏州园区、东莞万江区等地的单价地王。以2019年4月中海获取的东莞万江石美社区地块为例，该项目拿地均价达到了11657元/平米，然而对比该项目周边售价2万元/平米左右，拿地成本就已占到预估未来售价的约58%，此外再若加上建安成本，该项目的未来利润空间或将更加有限。除厦门地王外，其他单价地王项目也都存在拿地均价偏高、未来盈利或受影响的风险。
此外在现阶段一二线城市严格限价等“四限”以及“房住不炒”等政策压力下，中海所拿的高价地能否顺利推向市场存在一定风险。在热点一二线城市的限价政策下，高价地或不能以较高售价面市，从而压缩利润空间；严厉的楼市调控也或会导致项目推进缓慢或市场遇冷压。如2018年中海于南京地区的多个高价地项目延后入市,其中中海桃源里项目是中海2015年9月以20.8亿元获取，拿地均价22373元/平米，为当时的南京地王，但该项目直至18年3月才得以开盘。而镇江地王项目中海润江府则是2017年5月取得，18年2月开盘遇冷，当天去化率不到40%。
02
极低融资成本是拿地保障
未来可加强销售回款
中海地产之所以能够频频拿地王，优异的财务情况以及极低的融资成本功不可没。截止2019年上半年中海地产的综合借贷利率仅为4.28%，处于行业的极低水平。2019年7月，中海地产还成功发行港币20亿及美元4.5亿双币种固息高级债券，4.5亿美元债创中资房企同年期债券最低利率，债券利率3.45%；同时20亿元港币固息债券创同行业最低利率，债券利率仅2.90%。此外在净负债率方面，虽然自2017年起历年均有所抬升，截止2019年9月中海地产的净借贷比率上升至39.1%，但仍在40%以下，属于行业较低水平。
但值得注意的是，未来中海还应注重项目的销售回款，以继续维持低负债率基础之上的规模扩张。自2017年开始，中海地产三年的经营活动现金流均为净流出，截止2019年上半年其累计经营活动现金流净流出582亿港元。如何在一二线城市调控趋严的大背景下，维持高价地项目的快周转，对于中海而言仍具有一定的挑战性。
整体来看，中海地产聚焦一二线核心城市拿地，是出于利润率及规模的双重考量，但不断增多的地王项目同时也是一场豪赌，若这些高价项目能够顺利面市，无疑能对其销售规模起到推动作用；但若调控政策继续趋严，项目被限价出售或开发进度缓慢，或将影响企业的利润率。
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文章来源:克而瑞地产研究