去年下半年的调控加码，以及今年对小阳春的冒头就打，早已使冲刺万亿目标的喧嚣慢慢归于平静。有的巨头甚至早已停止公布全口径销售数据，并称“做自己的事不要搞虚的”。
然而，就明源君与业内的交流来看，摩拳擦掌准备冲千亿的热情却并没有变淡。基于“中小房企还有三五年冲规模的窗口期”这一基本共识，现如今三五百亿的房企要冲千亿非常正常，但不少目前百来亿，甚至几十亿的房企也纷纷宣布要冲千亿，目前冲千亿的赛道上有百来名选手。
且不说这些神往千亿的房企，有多少能成功。实事求是，市场也不可能容纳得下这么多千亿房企。
受行业总规模、齐普夫定律、自我竞争，以及赛道的限制，我们认为，未来千亿房企的数量不会超过50家（流量口径）。
行业总规模和齐普夫定律
决定千亿房企数量不会多
细菌的生殖方式是分裂生殖，一般来说，大部分细菌的直径大小在0.5~5μm之间，因此其重量是10^-12到10^-15kg之间，以最小重量一个10^-15kg计算，如果细菌每30分钟就分裂一次，那么一个细菌经过122次的分裂——即61小时，其总重量将会超过地球的重量（地球的重量约为5.965×10^24kg）。
然而，这样可怕的事情并没有发生。细菌确实可以无止境的分裂下去，但需要在一个稳定的环境中。资源的有限性使得其无法无限膨胀，而是会很快达到平衡状态。
对于每家房企来说，其面对的外部大环境或约束线是个行业的总规模。
未来我国房地产行业的规模会达到多大，有人说15万亿，有人说20万亿，还有人说会达到30万亿的规模。鉴于去年我国商品房的销售额已经高达149973亿元，15万亿的预测过于保守，20万亿相对靠谱。
鉴于这么多房企要冲千亿，我们不妨以最乐观的预测——未来，我国商品房每年的销售规模可以达到30万亿，之后才保持稳定。
即便这样，千亿房企数量也不会太多。
去年底，万科的“收敛聚焦”和“活下去”引发业热议。郁亮多次公开讲话或接受采访时都提到了一点：“我最近在读《规模》这本书，读完之后，对收敛聚焦更肯定了。”
这本由理论物理学家杰弗里·韦斯特所著的书籍，试图揭示复杂世界的简单法则，即规模法则。任何复杂事物都存在相互关联的内在生长逻辑，受到其规模大小的制约，并且与其规模成一定比例变化的关系。
这个结论让郁亮更加笃定巩固基本盘的决定。
“一棵树，树冠的面积是等比的树干面积，超不过一个数。所以树干必须要粗，扎的根要深，这样枝干才能长得好，树才能兴叶。对万科来说，只有基本盘巩固了之后，上面架的新业务才能稳固。”
书中的另一个理论估计也对郁亮触动很大。
杰弗里·韦斯特在《规模》一书中指出，美国有接近3000万家独立运营的企业，绝大多数是私人企业，他们中的大多数只有很少的雇员，构成美国经济活动的主体的却只有大约4000家上市公司。
这还不算什么，他还进一步指出，计算社会科学家罗伯特·阿克斯特尔（Robert Axtell）基于覆盖所有经济活动和公司历史的大数据发现，公司的规模分布遵循齐普夫定律（如下图所示）。
公司的等级规模分布图（来源：《规模》）
如果用一句大白话来翻译“公司的规模分布遵循齐普夫定律”的话，那就是——规模越大的公司数量越少，而且遵循幂律的关系。
从图中可以看出，头部企业的数量是极少数，但是他们的规模会特别巨大，而且他们与邻近规模的企业差距也很大。这也就不难理解，万科为啥要收敛聚焦，做大基本盘了。因为，一旦掉队，那麻烦可就大了！
统计发现，千亿房企，无论是销售额的平均数还是中位数，总的趋势都在稳步上升。2010年，千亿房企只有1家，销售额为1081亿；2016年，千亿房企达到了12家，销售额平均数翻了一倍达到2009亿元。
2010年，我国商品房销售总额为52721.24亿元，按照平均每家销售1081亿元，可以容纳48.77家；2016年，117627亿元，按照平均每家销售2009亿元，可以容纳58.55家；如果是2018年，则可以容纳66.42家。
然而，这是不可能的，因为这么一来其他人就完全没得干了，这既违背了普夫定律，又不符合现实情况，特别考虑到我国各地的城投公司，不是你有钱就能兼并收购的。
明源地产研究院根据CRIC历年排行榜整理而成
当然，依然有人乐观。毕竟，从2010年万科年度销售突破千亿开始，年销售超千亿的企业数量先是缓慢增长，到2015年才7家，但从2016年开始，则增长迅速，每年新加入千亿军团的企业都有5家以上。
然而，需要注意的是：一，随着整个行业规模的增长，千亿房企销售额平均数也会增长，当整个行业年销售额达到30万亿（如果能达到的话），千亿房企销售额平均数会由现在的两千多亿增长到四五千亿；二、上述千亿房企的统计口径是流量金额，如果按照权益口径，千亿房企数量并没有那么多。
明源地产研究院根据CRIC历年排行榜整理而成
不难看出，近两年，二者的数量差（流量口径下的千亿房企数量-权益口径下的千亿房企数量）逐年扩大，这跟很多房企急于做大规模，采用合作开发、小股操盘，尔后获取并表有关。
以TOP10房企为例，2016年~2018年，流量口径下的金额比权益口径下的金额分别多出3772.8亿元、6120亿元和4997.5亿元！
当然，能够并表也是一种能力。但急于冲规模的大氛围下，有时候会出现一个项目两家合作的公司同时并表，造成重复计算……
而且，由于越来越多的公司寻求通过小股操盘、合作开发，并表做大规模，此类机会竞争会越发激烈，重复并表含金量就低了。
各种赛道已被占满
后来者要突破很难
为什么很多小公司要冲千亿？答案是：战略需要，哪怕某个项目要亏，也先投了再说。因为没有规模就没有江湖地位，没有江湖地位就没有话语权。
现如今，即便是偏保守的房企老总，也认为未来500亿是基本的生存线，稍微激进一点的则认为必须要达到千亿规模才能生存下去。
谚语说得好，“没有金刚钻，不揽瓷器活”，能做到千亿房企的，都有几把刷子，有相对独特的地方。
比如，华夏幸福的产业新城商业模式、新城控股的“住宅+商业双轮驱动”、华润的城市综合投资开发运营、龙湖甚至已经有了住宅开发、商业运营、物业管理和长租公寓4条赛道……
即便是产品层面，中式院子、儿童社区、科技住宅、绿色住宅等等，都已经被人卡位，再在相关定位下竞争，可能是出力不讨好。可是，要推陈出新又谈何容易。这几年，各房企的样板房都越来越类似了。
为什么这么多房企愿意找绿城代建合作，因为绿城产品做得好。想小股操盘、合作开发，玩轻资产，你至少要有某一个方面的核心优势。
然而，现如今，大到商业模式，小到产品类别，各条赛道都已经被人卡位。玩收并购，显然没人玩得过融创；搞产业新城没人比得过华夏幸福；想到三四线去跟新城控股pk“住宅+商业”双轮驱动更别想。
这就像走独木桥，后来者是第一次走，之前率先卡位的已经走得十分娴熟，二者在独木桥上比拼，你觉得谁会赢？！
特别这几年调控，这种影响会进一步放大，因为已经达到千亿的房企纵深足够，小房企没有足够的腾挪空间，过于激进很容易掉坑里。比如某房企重仓商办，结果2017年3月26日北京市祭出《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开始严厉整治多年来游走于灰色地带的商改住项目，极短时间内就令一度火热的商办项目市场陷入“冰封”，该公司破产。
不深耕要不断的布局新城市
深耕则难免会陷入自我竞争
想要冲千亿，土地资源是最为重要的前提，因此，在城市的选择上就不能有太多的局限性。
以往房企做百亿规模的开发，可能只需要布局三五个城市、每个城市拿几块地即可达标，但是要再上一个台阶跨入千亿阵营，则至少需要做50~60个项目，而且，要持续稳定地保持在千亿体量以上就必须持续不断、“滚雪球”式的拿地。此时，房企必须放眼全国，谋求更广泛的布局，拓展全国层面的土地资源才行。
千亿房企要布局多少个城市？不同的房企风格不同，一二线的单价高，重仓一二线的房企达到千亿所需布局的城市就少，比如鸿荣源·壹城中心单盘销售额都能超131亿元；三四线的单价较低，重仓三四线的房企，需要布局更多城市。
明源君选取了碧桂园、龙湖、中梁、旭辉等千亿房企，另外为了对比还选取了新希望地产、禹洲集团，以及区域深耕的代表邦泰集团等，来看看他们截至2018年底布局的城市数量，以及平摊到每个城市有多少销售额（如下图所示）。
明源地产研究院根据公开资料整理
不难看出，想要达到千亿规模，至少要进入50个左右的城市。可是，由于有太多的房企想要冲千亿，问题来了！
第一，如果你不深耕，意味着要不停地进入新的城市拿地，且不说要投入巨大的人力物力财力，而且，城市过多之后，平摊到每个城市的销售额会很小，管理的半径过大，对部分项目甚至城市可能难以顾及。
因为一家房企在不同城市的销售额差距巨大，比如去年恒大每个城市的平均销售额是24亿，但仅成都一个城市就200亿左右。
对业绩贡献较小城市的关注度、投入的资源以及研究的深度自然会偏弱，不容易做好。
第二，如果你选择深耕，会遇到敌人——深耕当地的房企。比如儒辰集团，去年仅深耕临沂一个市，销售规模就近百亿。此外，还有前期已经进入的千亿和非千亿房企。
当一块地有二三十家房企去拍的时候，很难赚钱，甚至亏本。可是，在当地深耕的房企就敢拿，因为他手里还有其他好几块地，这块地拍的价格高了，他手里的土储货值也高了。即便市场已经处于极限状态，他拿的这块地亏本，但是他其他几块地可以赚钱，借此可以将竞争对手赶出他的市场。急于冲千亿的房企，想要在某个城市占到足够的市场份额，就要不断的拿高价地。如果拿了太多这样的地，等于是饮鸩止渴，规模还没到千亿可能就已经倒在路上。
第三，即便你在某些城市深耕成功，同样会遇到敌人，那就是你自己。因为一个房企在一个城市所能做到的最大规模也是有极限的。一般来说，如果一家房企在某个城市的市占率达到20%左右，就会陷入自己跟自己竞争的境地。这也是为什么细菌不能无限增多，因为在一个容器里面，即便营养液还足够，当细菌的密度变大之后，细菌之间相互竞争，也会使得一部分细菌死掉。因此，一旦到了这个阶段，一家房企为了进一步做大规模，就必须要开拓新的城市，这时候就会面临第一和第二个问题，无论你选哪一个都会有对手。
有时候，为了冲规模，一家房企的某些区域会成为战略的牺牲品。因此，区域内部也会面临分裂。比如，一千亿房企的老总就告诉明源君，某些重点城市，可能分属于两家不同的区域集团，他们各自的经营策略可能不同。比如，A区域集团可能并不想深耕，带着割一把韭菜就走人的心态，产品的品质和口碑自然不好；B区域集团可能要深耕，但是口碑已经被A区域集团做坏了，就会陷入被动——购房者不满意，政府也不会满意。
因此，万科在2018年年报中说，未来的挑战之一是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。
因为未来主要是在重量级选手之间相互竞争，想要在市场中赢得客户的青睐，不仅不能出错，而且方方面面都要做得很好！
来源：万科2018年年报
现实中，一些号称要冲千亿的房企，但产品根本不成体系，连简单的一二三四方法论都没有，标准化更无从谈起，作风还保守封闭，如何跟与高手较量？这十分困难！
小结
上面谈了很多房企冲刺千亿的限制性条件，还有一条非常重要的没谈到，那就是死亡。杰弗里·韦斯特在《规模》一书中指出，公司存在出人意料的生物性，正如所有生物体必须死亡以使新生物绽放一样，所有的公司最终都会消亡或改变，以便使得新的创新变种能够繁荣发展，这是自由市场系统的基础文化。
一个行业走向成熟的过程，一定会有大量的收并购，事实上，过去几年来，这已经在发生。未来几年，这一趋势还将继续。小的房企或许还可以可以偏安一隅，中型的房企反而是比较尴尬的，大的会越来越大……
对正在冲千亿的房企来说，需要回答的唯一一个问题是：未来，50家千亿房企里面有你吗？！（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）
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