当下楼市到底怎么样？估计很多人的看法都不一样，有人说房价已经跌了，而有的人说：我怎么没看到跌呢？实际上，作为春江水暖鸭先知的开发商无疑最有发言权。我们可以看到几个现象：部分楼盘还是有热度；土地流拍和底价成交增多；开发商打折促销较为普遍；开发商雇佣的“小蜜蜂”遍布大街小巷；房产中介门店异常冷清。从这些现象看，说明房子不像过去那么好卖了，开发商对后市保持谨慎。

而根据国家统计部门一份近1年房地产景气指数显示，虽然这几个月房地产开发景气指数略有回升，但相比去年底，仍旧处于低位徘徊状态，并未走出低谷。而国房景气指数报告往往又作为国家制定房地产管理措施的重要依据。由此让房君联想到近期的国家经济工作会议只字未提房地产以及房地产调控，虽然不能据此来判楼市调控要放松了，但可以预知，当下的楼市调控效果在国家看来应是满意的，无需再刻意提及。

无论你是看多楼市，还是看空楼市，有一点应是大家的共识，那就是当下及未来的楼市真的变了，所以，我们千万不要再用过去的掌握规律和眼光来看待未来楼市趋势，否则，我们可能会撞得头破血流。损失金钱只是一方面，危害家庭经济安全就事大了。在中国，房子是商品，也是民生，所以，中国楼市又是一个“政策市”，充分了解国家对楼市的态度，有助于我们看清楼市方向，我们先来仔细了解一下：

国家一锤定音楼市发展方向

房地产快速发展的二十多年来，房地产对经济、对改善市民居住条件的贡献有目共睹。换句话说，在过去，我们需要房地产，需要一个快速发展的房地产。但，时过境迁，目前我们的经济发展进入“L”型，由高速发展转为“高质量发展”，这是基于经济健康发展的长远考虑。而且，在各种因素作用下，当下房价也处于空前的高位，如果再像过去那样“疯涨”，显然不利于经济安全和老百姓的获得感。国家一锤定音楼市发展方向，主要体现在三大方面：

第一，经济上摆脱对房地产依赖。按普遍意义上讲，一个产业对GDP贡献超过5%，就属于支柱产业，显然，房地产是当之无愧的支柱产业。在过去很多时候，当经济面临下行压力时，我们可能首先就会想到用房地产带动一下经济增速。但到2018年时，房地产对经济的拉动作用由正转负。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》显示，2018年中国房地产投资对经济贡献为0.7%，但是挤出效应大于带动效应。什么意思呢？就是说房地产对其他产业发展产生了负面作用，反而影响到总体经济发展。因此，我们看到了国家今年中召开的最高层会议上明确，“不再将房地产作为经济刺激手段”，这是自2003年将房地产列为支柱产业后的重新定调，由此可见，国家摆脱对房地产经济依赖的决心是坚定的。

第二，弱化住房的金融属性。这些年，由于老百姓的投资渠道狭窄，加之对货币贬值预期担忧，所以，我们不少人把闲置资金投向了“不动产”—住房。房产由此具备了金融属性，房产投资潮兴起无形放大了购房需求，是推动房价上涨的重要因素之一，楼市火热期，各地还出现了炒房团，更是对楼市“火上浇油”，影响到楼市平稳发展。不过，随着房子越建越多，空置房越来越多，房子占用了大量资源和资金，于各方都是弊大于利。所以，我国央行行长易纲近日在撰文中指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理”。实际上，“房住不炒”在今年各种场合已多次被国家提及。反复提及同一个词语，我们应该感受到其中的分量。在可以预见的未来，房产投资客将逐步撤离市场，房子回归到居住本质。

第三，建立长效机制管控楼市。在国家统计部门最新发布的数据显示，10月份监测的全国70个大中城市中，有35个城市二手房价环比下跌，占比刚好达到一半。这个数据挺有意思，正好是“涨跌互现”的体现。一个正常的楼市，就应该是有涨有跌，一涨俱涨，一跌俱跌，反而不是正常的市场，这要归功于全国1-11月份累计的554次楼市调控。一般来说，行政管控楼市是楼市短期降温的“权宜之计”，终究会退出，要想让楼市持续稳定，就必须有机制来管理。关注政策的朋友应该知道，在今年中央“730”会议上，除了房住不炒定调外，还明确了“落实房地产长效管理机制”。目前包括房产税在内的长效机制正在有条不紊地推进当中，财政部财政科学研究所原所长贾康近日表示，希望最快三年内启动房地产税。应该说，房产税离我们越来越近了，根据发达国家经验，房产税对挤出投机炒房、保持房地产市场健康平稳发展的具有立竿见影的效果。

曹德旺建议（预言）成现实

随着房价不断上涨，人们对楼市的态度也产生了分化。比如马云曾提出“未来8年房价如葱”的预判，王健林在2017年就宣布彻底退出房地产，李嘉诚近6年在内地一直转卖地产项目，但也有个别开发商逆流而上，比如融创中国1-11月商品房销售额已挤进前四。这些大佬们的分歧，我们只能用时间来证明，但楼市中一些关键变化，在某些大佬此前的预言中得到体现，不可不察。

著名实业家、慈善大家曹德旺曾表示，经济艰难是被房地产拖累了，要恢复发展，就必须对房地产这类虚假的投资进行削减。根据统计部门数据显示，全国房地产开发投资增速自今年1-4月达到阶段性高点后持续回落6个月，到1-10月份时，增速累计回落1.6%。即使经济面临压力，但国家并未有任何要刺激的意思，因为国家在今年中已定调“不用房地产刺激经济”。

此外，曹德旺还曾说过，未来房子多的人不仅卖不掉也租不出去，还要交管理费。虽然说曹总的这句话不能一下实现，但也看到市场的一些微妙变化。比如说当下新房市场虽然还有热度，但二手房市场“有价无市”现象比较明显。就租房市场来说也并不景气，根据中国经济周刊报道，北京租房市场租金回落，已降至2018年初以来最低位置。11月在重点监测的城市中，18城中有12城单平米租金出现环比下跌。从长期来看，随着房产税等长效机制出台，租金收益是难以弥补税收的。

1类人有福，2类人要有麻烦了

楼市大方向既定，房子回归居住属性指日可待，未来的楼市大概率处于一种健康平稳发展状态，大涨概率越来越小，但大跌也不太现实，正如人民日报此前的一篇评论文章所说“中国房地产市场拒绝大起大落”，在这样一种状态下，1类人有福，2类人要有麻烦了。

通过上面的分析不难理解，楼市平稳是最利于刚需这1类人购房人的，不会因为资金暂时不足而担忧错过购房机会，也不会因为买了房后就出现大跌而心理不痛快，经济能力达到再购房是很多刚需期望的。但对于部分开发商和投资炒房客来说，这种市场显然对他们不利，比如对于那些前期过度扩张，在国家严厉控制房企资金入口的情况下，资金跟不上且房子口碑又不好的开发商势必淘汰出局。此外，在高企的资金成本面前，房价不涨或者微涨，对投资客来说就意味着亏损，正如中泰证券宏观首席分析师梁中华所说，当你急需用钱的时候，变现就是一个难题。