过去20年来，不管是一二线大城市还是三四线小城市，不管是远郊的偏远楼盘还是市内的老破小，只要买的够早，买的房子够多，都能赚得盆满钵满。
但是，现在房地产市场分化越来越严重。
拿过去的一年来说，全国棚改总量仅300万套出头，三四线土地溢价率持续在低位徘徊，根据证券时报的统计，在2019年，99个城市房价回落，大部分以三四线为主，其中清远、肇庆、泸州、资阳房价动辄下跌10%以上。
与此同时，长三角、珠三角区域的新一线城市，却表现的异常强劲。
以土地出让金收入为例，40个典型城市土地出让金收入达28609.1亿元，同比增长18.6%。其中，杭州、上海、广州、北京和南京五个城市土地出让金排名位居前五位，这5个城市的土地出让金总额合计超过9400亿元。
也就是说，在2020年买房，如果选错城市，选错城区，选错开发商，就有可能亏钱。
今天我们就重点聊聊这个问题，比如以下3类房子，2020年最好别买，有的房子缺少“接盘者”，5年后有可能贬值20%以上。
这两个前提缺一不可，一个是“小城市”，一个是“老破小”。反过来说，如果你买了三四线城市的新房、一二线城市的“老破小”，就不属于此列。
原因大家应该能明白，一方面，中小城市的城区扩张、房屋改造迭代非常快。
县城和地市有大片没有开发的土地，包括市区周边的棚户区，城乡结合部，拆迁改造成本并不高，而且小城市的常住人口很固定，市区兜一圈只需要几十分钟，不存在通勤成本的问题，这样的环境下，老房子很难出手。
另一方面，房龄超过20年的“老破小”，几乎没什么优势。
对绝大部分城市来说，除了极个别的优质学区外，大部分城市的新房市场更受欢迎，哪怕是在老城区，房龄十年以内的旧房，品质也一定比房龄超过20年甚至25年的老房子要好，更何况，小城市所谓的“学区”，几乎没什么知名度，也不会受到家长们的追捧，久而久之就会无人问津。
这种类型的房子其实有很多，虽然都打着高端、洋气的旗号，实际上远离市区，周围尽是城郊农房、高速公路、国道，基础设施几乎没有。
拿最近我们正在经历的事来说，城市里的高层住宅居民，可以窝在小区里，足不出户也能买到社区里的新鲜蔬菜，不会影响生活。
农村里有自己的二层小楼，还有舒适宽敞的院子，过年储备了不少年货，最近这段时间在家里过得更是惬意。
但是，远郊的这些别墅、洋房，既无法享受到市区人口集聚带来的购物便利，也无法代替农村大院的居住舒适度，处境就有点尴尬了。
更何况，此类买卖房子契税高，物业费高，持有成本高，市场中的流动性却极低，不管在一二线还是三四线，主流的刚需住宅永远是最抢手、升值最快的产品，相比之下，别墅和洋房很难卖得动，未来5年贬值20%都算是少的了。
这几类房子我们可以归为一类，拿公寓来说，看似单价低，不限购，个别城市还能落户。
实际上连双气都没有，学区也不认可，去年有的城市说买公寓也可以落户，真到小孩去上学的时候，拿着40年产权的房产证，人家学校也不一定认可。
此外，公寓一层动辄就是几十户，大部分都是流动人口和租户，居住环境相对较差，转卖的流动性同样很低，税费甚至高达几十个点，去银行按揭也会跟住宅“区别”对待，这些都是很现实的问题。
商铺与写字楼也是一样，以前很多人抱着“一铺养三代”的旧观念，殊不知现在商铺与写字楼的过度开发下，早就处于供过于求的状态。
据报道，深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率最高，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%；北京空置率为13.8%，创2011年以来最高水平。
深圳20%的空置率，意味着平均每座写字楼，都要有五分之一的面积闲置，这还没算商铺、公寓这样的房子。连人人挤破头想去的北京，空置率都超过了10%，甚至创出了9年以来的新高。
不少业内人士也形成了共识：“新规”会使三四线老破小、远郊洋房、商住房这3类房子，比起以往买卖更难了，今年须回避。
中国人民银行近日宣告：征信中心正式启动二代征信系统切换上线工作，1月19日起面向社会公众和金融机构，提供二代格式信用报告查询服务。
根据央视相关报道，二代征信目前的查询方式有3种：自助查询机查询、柜台查询和网上查询，其中前两种为线下查询。
新版征信实行后，夫妻双方作为共同借款人，征信上都需要体现负债，假离婚买房已经行不通。征信数据的更新速度也会提升到T+1日，利用“时间差”按揭、“拆东墙补西墙”等套路也将宣告终结。
第一代征信系统，是从2006年开始运行的，在2020年上线的第二代系统，是时隔14年以来首次实行的“新规定”，对楼市的影响也更加深远。
新的征信规定下，每个人的信用记录都会变得更加“珍贵”，可能不经意间的消费、贷款行为就会成为买房时的“羁绊”。
尤其对大部分首套房刚需而言，在限购、限贷政策越来越严苛的环境下，更要珍惜自己买房的“资质”。
不要把首套房优惠条件浪费在这些流动性很差的房子上，否则，再过5年时间，亏掉的可能不是20%的房款，而是人生数十年的“机会成本”。