风雨之后，太阳照常升起。在最新发布的房地产企业百强榜上，有雄踞榜首多年的头部规模房企，也有新晋千亿的后起之秀，有人对未来信心满满，也有人对未来心生忧患。
作为冲杀陷阵在一线的职业经理人，他们的信心是”穿越迷雾”和”寒冷极地”的关键，12月18日，中国房地产报2019年四季度职业经理人调查正式启动。调查结果显示，今年四季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为60.8，相比三季度下降了15.9。
从2019年一季度至今，我们可以看到随着政策和市场环境的变化，房地产职业经理人的信心指数也在随之起伏。根据中房MCI指数显示，今年一至三季度职业经理人信心指数分别为73.5、72、76.7，在第三季度房企半年报密集发布期，房地产职业经理人信心甚至一度小幅回升，但在第四季度末，房地产职业经理人信心指数最终降至60.8，相比一季度下降了12.7。
12月10日，在一年一度的中央经济工作会议上，中央用“平稳健康 全面落实因城施策”来定调2020年楼市，2020年会是一个春天吗？
根据中房MCI指数显示，截至2019年四季度末， 60%的职业经理人认为2020年经济增速会放缓；46.16%的职业经理人认为金融政策环境会趋紧；38.46%的职业经理人认为政策环境对产业地产的发展会相对有利；69.23%的职业经理人更倾向于在一线城市和粤港澳大湾区拿地。关于市场走势，62.65%的职业经理人认为下半年房价会趋于平稳。
“这场资本寒冬之所以史无前例，是因为承受了经济、资本、政策和产业四大周期的叠加影响，过去十年，曾助推了众多房地产企业发展的人口红利也在阶段性走入尾声。”一位西南房企副总经理在自己的朋友圈里写下这样一句话。
这一年，他所在的企业第二次递交了赴港IPO招股书，此前曾因过高的负债率问题导致失效，经历过近两年的降负债和内部战略调整，终于再次发起冲击，但这一次，他发现排队的队伍似乎变得更长了。
相比这家还有机会冲击IPO的西南房企，很多中小房企的2019年，却更像是一场生死时速。中国房地产报记者从人民法院公告网查到，截至2019年12月12日，今年以来宣告破产的房企已经增加到492家，在这些倒下的房企中，不乏五洲国际、新光集团、银亿集团等知名房企的身影。
这一年，注定成为所有房企认识到“现金为王”最深刻的一年，摆在每一个职业经理人面前的是“市场冷淡与融资收紧”双重重压下的困局。战略收缩、降杠杆、回归地产主业，多元收敛、投资更谨慎、组织合并与裁员、回归产品服务、强化销售……成为每个职业经理人提起最多的词。
曾经从2018年“穿越火线”来到2019年的企业，本以为2019年会迎来一个“艳阳天”，但在经历了短暂的一波“小阳春”行情后，寒流再次袭来。今年7月，多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末，并对地产信托业务提出一系列要求。信托融资，是中小房企融资的重要渠道，根据相关数据显示，此前房地产业务大概能占到整个信托公司业务的四成比重，这一政策也意味着房企本已所剩无几融资渠道，几乎都被“封堵”，减缓拿地、加快周转、促回款成为摆在每一个职业经理人面前最直接有效的方式，但市场对于房企的打折促销似乎更多的是观望。
“今年据我所知，只有57%的职业经理人完成了年度销售目标。即使有完成了的，过程也是很艰难，而且今年下半年销售明显不如上半年。”一位负责营销的职业经理人在接受采访时表示，在他看来，目前政策环境和市场需求情况并未出现太大变动，这个漫长的周期比预期的要长。
如何穿越这个漫长的周期？不同规模房企之间的生存法则是否会面临重塑？房地产职业经理人在接受中国房地产报记者采访是也均表达了各自不同的态度。
华润置地华北大区润联行产品线负责人周宾表示，房地产行业未来将趋向于求缓求稳的发展状态，虽然从短期来看，销售规模和利润都会出现一些下浮，但这只是过渡阶段，未来整个行业会向着更为健康的方向发展。
滨江集团董事长戚金兴则认为，明年总体经济增长压力大，贸易摩擦影响下的实体经济比较困难。金融依然是我国相对重要的调控手段。未来的房地产市场可能在建筑面积上有一些波动或萎缩，但总体保持相对稳定。
融创中国控股有限公司执行总裁、广深区域执行总裁余英则表示，对于企业来说，未来使用杠杆越来越难，企业要把现金流放到一个重要位置。以前很多企业高杠杆拿高价地，
阳光城执行董事长、总裁朱荣斌认为，在楼市调控“房住不炒”的主基调下，可以预见的是，未来市场总量可能会收缩，高增长的阶段已经过去。
从2005年至今，房地产已经走过三轮小周期，尽管每一次周期底部都会有人黯然离场，但2019年的市场似乎充满着更为肃杀的气息，这一年，近500家房企破产，其中不乏知名房企的身影，无论是银亿也好，还是刚刚退市的华业也罢，如果仔细描摹他们的发展路径，会发现他们辉煌与走向衰亡的转折点，几乎都是从多元化开始。
多元化是良药还是砒霜？房地产职业经理人们给出的答案也莫衷一是。
周宾表示，多元化是一个不断探索的过程。但是相对于而言，多元化所涉足领域一定是基于自己的长项。作为房企来说，一定是在自有房地产项目资源优势上去嫁接其他资源，如联合办公，养老地产。“有的企业多元化之所以会失败，很多是因为它脱离了自己独有的优势，在陌生的领域，人才资源、技术资源、管理经验都相对匮乏，缺乏足够的运营能力。
“以华润为例，长租公寓和共享办公都在做。而且因为自身的优势，这两个领域都已经实现盈利，现金流回正。但反观现在市场上这两类产品，已经处于收缩洗牌状态。而且从融资环境来看，未来中小型企业融资会越来越难，因为资本市场越来越成熟，会看企业团队，看财报，看实际成果，而不是因为一个故事就盲目投资。”
亿达中国高级副总裁于大海也表示，消费升级的大背景下，人们对美好生活的追求越来越高，有很多市场机会。国家倡导自主创新，引导的战略新兴产业当中也是有很多长远的发展机遇。
中南置地高级副总裁辛琦则认为：对于投资周期长的项目，在商业模式还没有完全看透的情况下，只有央企和规模在TOP5、TOP3的头部房企。
“平稳期谋上行，繁盛期谋稳定，静淡期谋深耕，带领企业平稳穿越每个周期是职业经理人的使命。”彼得·德鲁克曾这样说。
站在迈向2020年的路口，房地产职业经理人也即将面临全新的挑战。
周宾
华润置地华北大区润联行产品线负责人
2019年中央经济工作会议强调2020年将全面落实因城施策，这意味着国家的调控政策从过去的“一刀切”向“精细化、聚焦、有针对性”的方向升级，不仅是对房地产市场，对整个中国经济都是一个非常好的信号。从房地产行业的角度来看，未来是更趋向于求缓求稳的发展状态，虽然从短期来看，销售规模和利润都会出现一些下浮，但这只是过渡阶段，未来整个行业会向着更为健康的方向发展。
对于明年是否在政策调控方面会有进一步调整，我个人觉得，随着市场的平稳发展，比如未来北京会落地更好的政策支持，无论是住宅，还是商业或办公领域，都会有一个更积极的发展方向。
戚金兴
滨江集团董事长
很多人对宏观调控比较悲观，我个人认为，国家调控越严格，更希望房地产健康稳健发展，更希望为经济可持续发展长期做贡献，更希望通过房地产稳健发展为抵抗贸易摩擦作坚强后盾。不要认为经济开始增长疲软房地产一定会怎么样，我认为经济增长有压力，房地产不见得不好；即便房地产行情不好，也不等于某几个大区域也会不好，比如长三角或者粤港澳；大区域不好不等于城市不好，经济发达的城市、人口流入的城市、消费观念新颖的城市还是有市场；城市不好不等于某几个板块不好，好的位置、配套齐全的、相对生活方便的、土地唯一性的板块，还是会有市场。我个人对房地产行业未来一两年内看好，三到五年看多，五到十年看平。
余英
融创中国控股有限公司执行总裁、广深区域执行总裁
现在的调控可以称之为“逆周期调节”。比如设置一个5%的涨幅，不能高也不能低。以前很多企业高杠杆拿高价地，认为过几年调控放松就解套了，有的贷款利率甚至超过房价涨幅，现在这种思路需要改变，市场不可能再出现这种情况了。在市场下行期，购房者的投资意愿也会降低，以前的改善型客户变成真正的刚需客户，他们对产品品质的要求更高。所以对于企业来说，首先是要产品创新，做购房者需要的住宅。其次，做好服务。现在购房者对物业都很看重，物业不是简单粗暴的做形式上的服务，而是真正的根据客户需求将服务更为精细化。最后，对于企业来说，未来使用杠杆越来越难，企业要把现金流放到一个重要位置。
朱荣斌
阳光城执行董事长、总裁
在今年楼市调控“房住不炒”的主基调下，可以预见的是，未来市场总量可能会收缩。对于房企来讲，高增长的阶段已经过去，未来规模增长还是未知数。
最近市场下行，量价齐跌，这种情况下逆势上规模可能会对公司利润等财务指标造成影响，甚至说，如果市场、经济进一步下滑，国内外形势不明朗，这个时候作出错误的决策可能对公司的安全运行产生影响。这些因素也是阳光城进一步冲规模的压力。
于大海
亿达中国高级副总裁
第一、大家都看到了这个行业快速发展的天花板，很难不去思考多元化发展。第二、消费升级的大背景下，人们对美好生活的追求越来越高，有很多市场机会。第三、国家倡导自主创新，引导的战略新兴产业当中也是有很多长远的发展机遇，特别是中国有一种经济学叫政治经济学，往往不单纯从经济效益角度出发，结合了政治，所以有些多元化还是要做。亿达起步于1984年，我们1998年从传统的商贸地产转型到产业地产，我们做多元化的前提是，选择做和主业强关联性的多元化，短期不会跳到完全陌生的领域。
辛琦
中南置地高级副总裁
房企多元化应该选择与主业相关的领域，如文旅、医疗、康养，而造车、机器人可能跨度更大。另外，看钱从哪来。对于投资周期长的项目，在商业模式还没有完全看透的情况下，应该交给两种企业做：一、央企，因为它们融资成本低。二、规模在TOP5、TOP3的头部房企，它们不转型就触及天花板了。中国的城镇化还有一段路要走，对于规模在TOP15到TOP20，或者TOP10到TOP20之间的房地产企业，应该专注把刚需、首套改善型住宅做好。
“对行业发展我们整体持乐观态度。从目前的形势来看2019年年底市场是有些下行，但纵观这十几年的楼市周期，在2008年、2014年都遇到了相同甚至更差的市场，但同样有做得好的企业和项目。”融信集团首席营销官张文龙在接受中国房地产报记者采访时表示，中央政策对地产的基调是“房住不炒”，且不将房地产作为短期刺激经济的手段。
除了表达对房地产市场整体乐观的态度，其还对明年的宏观经济、政策、市场、房企发展等方面的走势做出剖析判断。张文龙表示，“对企业来说，重点是城市布局是否健康和有潜力；拿地的时机是否合适；产品是否与客户和土地匹配；项目兑现能否保证公司现金流的运作。下行周期才是考量公司和团队专业力的时机。”
中国房地产报：你认为明年国家GDP整体增速将会升还是降？为什么？
张文龙：从今年12月发布的中央经济工作会议精神来看，中央坚持的还是十九大以来一直提的“高质量发展”道路，即不走老路、不靠举债发展、不牺牲环境，我们要面对和接受经济增长不断“下台阶”的事实，但要提高经济发展的质量，不要再片面追求增速。
所以我认为，明年国家GDP增速大概率会下降，但也无需悲观，毕竟目前经济的主要问题是结构性的、供给侧的，国家已经下定决心依靠改革和创新来解决，并且也一直在坚持走这条正确的道路，相信未来发展会越来越好。
中国房地产报：你认为明年金融、货币政策对房地产行业是从严还是会有所放松？房企融资会如何变化？
张文龙：我认为明年与房地产行业休戚相关的金融、货币政策会基本维持现状；房企融资渠道会继续收窄的可能性不大；融资规模基本维持当前水平，融资成本预计不会大幅变动。
但房企不同的个体融资成本差异较大，对于经营稳健、杠杆较好、信用水平较高的房企融资成本将继续维持较低水平，而高杠杆、过于激进或经营情况波动较大的房企，信用水平一般较低，其融资成本将维持高位。
中国房地产报：2019年年末上海房地产市场的发展情况如何？
张文龙：上海实行着全国最严的房地产调整政策以及最苛刻的土地拍卖规则，这促使上海此轮调控非常成功——2018年至2019年很多地块的成交价，远低于2016年至2017年的水平，投机之心几乎消灭殆尽。从客户和房企的心态上，上海目前的楼市是非常健康的。
从上海房价小区间震荡下探已经持续3年，2019年下半年二手房市场走量温和、以及上海新房库存去化周期稳定在6至7个月等因素来看，我们判断明年上海市场的供销情况会好于2019年，呈现温和状态。毕竟2019年上海的楼市成交量已经处于历史低位水平，而巨量刚性需求以及改善型需求只是被政策约束，随着资格的逐步实现，市场逐步回温，需求将会慢慢释放。至于房价，在中央维稳的基调下，基本没有大涨的可能，但不排除出现温和的小幅攀升。
中国房地产报：如何看待明年三四线城市的发展？明年哪些城市的房地产市场会保持强劲，哪些城市可能会表现疲弱？
张文龙：整体来看，2015年之后的房价高速上涨期，也是三四线城市房地产市场野蛮发展期。但经过三四年的高速上涨，随着需求透支、棚改政策优势减退以及人口流出等因素，我认为，在2019年已经通过降价促销带来规模效应的情况下，2020年三四线城市的销售下行压力仍将逐步显现。
但同时，不同城市也会有所分化，有人口和产业支撑的三四线城市、市场供求健康的城市，都会保持稳定的发展势头，反之则会疲软或下行。
中国房地产报：你觉得房企的销售额明年还会创新高吗？平均销售增速会如何？明年哪些房企会有较大发展机会？
张文龙：综合来看，我们认为城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，明年房企的销售额预计会创新高，但随着2019年的让价促销刺激需求入市的边际效应减弱，平均增速将有所下降。
通过对国家发展的区域偏重来看，我认为城市布局合理的房企会有较大机会，比如，货值主要分布在长三角、珠三角、以及其他城市群核心城市的房企。
中国房地产报：明年房企的营销战略是否会呈现一些新特点？会如何变化？
张文龙：营销作为房地产“投融管退”的兑现环节，不仅要实现价还要实现量。而量价兑现的本质在于项目的产品是否得到客户的认同。地产“薄利时代产”品同质化严重，客户的消费需求却在升级，营销将更注重客户和产品。在营销领域。谁研究透了客户的生活习惯、抓住了客户的需求、研发了更适配客户的产品，谁就赢得行业的未来。
2019年即将步入尾声，这一年，房地产行业格局正发生着前所未有的变化，一种全新的生态环境正在悄然重构，无论是强者恒强的规模头部房企，还是力争上游的中小房企，都在这个传统的行业里，探索一种全新的生存方式。
2019年12月5日，是临沂本土房地产企业山东儒辰集团首次以百亿规模跻身“2019山东省本土房地产企业5强”的时刻。在拿下这一名次前夜，这家临沂本土房企召开了一个内部2020年战略经营会，也是这一晚，刚刚完成百亿目标的儒辰集团，决定建立长效经营机制，将过去的成绩“清零”，2020年销售目标直指200亿元。
2020年还会是春天吗？对于誓争上游的儒辰集团似乎已不重要，这样一家规模刚过百亿、还未完全走出临沂的地方房企，用一年时间冲刺200亿元目标的信心来自哪里？他们又将以怎样的方式完成自身规模的再升级？在接受中国房地产报记者采访时，山东儒辰集团董事王伟给出了自己的答案。
中国房地产报：你对2020年的房地产市场信心如何，对行业的发展趋势有何判断？
王伟：2019年，一二线和三四线城市的房地产市场出现分化。今年7月，中央提出“房主不炒”之后，金融政策也随之升级，对房地产企业还是有影响的。但从另一个角度来看，中国房地产市场依然有15万亿元的空间，企业只要用心做产品和服务，通过产品研发，创新打造出自己的核心竞争力，这15万亿元的市场中就有发展的机遇。我个人认为，2020年中国房地产市场应该是在“房住不炒”的大前提下，平稳发展，局部城市可能会因“因城施策”的全面落实而出现波动，但是我对未来的房地产市场有信心。
中国房地产报：作为山东临沂本土的地方房企，本土市场对企业销售规模的贡献有多大？如果看待区域型房企的发展优势？
王伟：作为一家成立于1998年的山东省本土房企，我们今年的100多亿元的销售额当中，60%左右是来自于临沂本土。相比其他标杆企业，我认为我们的优势是更懂这座城市，更珍惜这片土地，更懂这个城市客户的需求，从前期户型设计、面积需求、园林景观到后期物业服务，我们比其他企业理解的更为透彻，这是我们作为区域型房企的优势。
中国房地产报：目前一些地方房企在资金压力下，会选择与大品牌房企合作，儒辰集团是否也有这方面的考虑？
王伟：在这方面，我们持积极、开放、包容的心态，我们之前也接触了很多百强房企，对于到山东，特别是到临沂的企业，我们也在积极寻求合作，因为未来的房地产市场一定是倾向于多方资源整合，向头部企业靠拢的发展趋势。未来，TOP30以内的房企将会占到中国房地产市场50%、60%的销售份额。未来的中国住宅供应主体将由两种类型企业构成：一种TOP30的头部房企；另外一种是区域型龙头房企，这两块加起来基本可以满足老百姓的居住需求。
中国房地产报：目前国内的融资环境对于中小型房企来说并不友好，未来企业将如何拓宽融资渠道？
王伟：首先是扩大企业规模，提升企业品牌影响力和综合竞争力，在深耕区域的同时，以区域为中心扩大布局。我们已经陆续进入山东淄博、济宁、枣庄，加上大本营临沂，目前我们在4个城市都有项目在做。我们2020年定的目标是冲破200亿元进入全国百强，稳居山东省内房地产第一阵营。今年，我们也在积极的走出去，与有关的资金方建立沟通和联系。
中国房地产报：现在很多企业冲刺规模的征途上，很难兼顾产品品质，儒辰集团将如何平衡规模和品质？
王伟：2019年以前，房企的发展路径是先做大、后做强，但2019年以后，特别是国家对金融政策严格管控下，这种方式走不通了，我认为未来企业应该要先做强、再做大，产品、企业管理、人才储备是未来企业的核心竞争力。对于规模和品质之间的平衡，如果想两者兼顾其实很难，我们选择稳站稳打，把独立操盘项目与合作项目控制在一个合理比例内。