在企业经营中，有所谓的“螺旋效应”。

比尔盖茨在《未来之路》中说，处于正向反馈中的公司，干什么都走运。

如同最近几年的酒企，高端单品反复提价，越涨价越有人买，品牌溢价高到了不可思议的地步，出厂价1000多，终端炒到3000+，一瓶酒炒出了黄金钻石的感觉，资本市场也偏偏吃这一套，“护城河”越挖越深。

过去这些年的房企也是一样，不管策略多么激进，随便在各个城市拿地，随意捂盘，搭上房价上涨的快车，房子根本不愁卖，每年业绩增速都不会低于30%。

现在，楼市坠入了“负螺旋”效应。

处于“负螺旋”的行业，只要走错一步，就会被市场无限放大。

举个例子，一家开发商前期拿地成本过高，偏偏遇到了融资收紧，银行不给贷款，机构不给借钱。

此时，房价定高了没人要，定低了又吃亏，捆绑车位和装修的套路也用不了。

但是，在建的楼盘没钱就要停工，已经欠下的负债迟早都要还。

这个时候该怎么办？

选项其实很少：A，要么建筑质量缩水，成本一省再省，B，要么降价促销，忍一时心里憋屈，退一步吃亏是福。

但是，买房的人也不傻，大到一个城市，小到一个片区，一个街道，在售的楼盘这么多，只要有房企率先降价，其他开发商必然会跟进。

如同文章开头说白酒涨价的道理：越涨价，越稀罕。越降价，越观望。

最终的结果，是去化率走低，房价降幅扩大，市场竞争白热化，库存积压，整个行业的“负螺旋”效应开始强化，直到资金面重新出现转机，才有喘息的机会，否则会像“旋涡”一样，不断寻底。

这种情况，数据上也有印证。

以2016年为例，地产销售金额一手房加二手房是16万亿，资金有6万亿的来自房贷，2万亿来自公积金贷款。房地产投资方面，有大约1万亿地产公司债，还有各种非标和海外发债等等，地产相关融资也超过10万亿。

但是，根据经济学家姜超的测算，在2007年，我们单年的新增货币，也不过才7万亿左右。

这就是“正螺旋”效应，资金涌入，房价上涨，房产升值，资金再涌入，周而复始。

有份数据更直观：从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。

到了最近两年，银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。

从商业银行总资产来看，2018年同比增速仅为6.8%，创下有史以来的最低增幅，不到过去10年增速均值的零头。

昨天刚看到21世纪经济报道的一组数据，10月份，各大银行的结构性存款降了5000亿。

从事银行相关工作的朋友一定知道，最近两年，资管新规的实施、利率政策的坚定，与以往截然不同。

货币低增速是一方面，更关键的是，调控对于资金流入房地产的态度。

拿今年来说，7月3日，对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示。

7月29日，央行召开银行业金融机构信贷结构优化座谈会，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

8月28日，多家银行收到窗口指导，原则上开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。

10月份，LPR将资金与房地产隔开，创造性的实施了房贷利率挂钩5年期LPR政策。

掐住了涌入楼市的资金，效果简直是立竿见影。

统计局发布的70城房价指数显示，二手房价格下跌的城市达到了35个，这是54个月以来首次逆转超过上涨城市，青岛、安庆、郑州等13城市房价回到了一年前。

各个城市也开始变得“不淡定”了。

前有天津滨海、南京六合、海南三亚放松人才购房，后有广州、成都政策“微调”。

抢人也好，产业升级也罢，这些地方心里的“小九九”，谁都清楚。

说了很多，简单一句话：资金就是房地产的生命。

有了钱，房子可以比肩“黄金钻石”，没了钱，“负螺旋”效应才刚刚开始。

有份数据更能说明问题：个人房贷增速。

央行25日发布《中国金融稳定报告(2019)》显示，2018年末个人住房贷款余额为25.8万亿元，同比增长17.8%，增速连续两年回落。

与之对应的，是2018年房价增速基本延续了2017年以来的放缓趋势，全年上涨5.1%，涨幅较上年末回落2.1个百分点。

当然，2019年的数据还没出来，仅从2018年的表现来看，房贷还在增长，房价也保持了微涨。

但是，趋势已经变了，涨幅不断放缓，上涨时间越来越短。

对房企来说，这是难熬的两年，也许只是刚刚开始。

对购房者而言，这是苦等2年，才等来的“曙光初现”。

经济学家李迅雷最近发了一份报告，言辞很犀利。

“长痛还是短痛，大痛还是小痛，都需要去选择。价格只有跌下来，才能真正释放风险”。

“降息周期才刚刚开始，房住不炒大基调下，后续部分压力较大的城市会陆续调整，更全面的政策调整可能要到明年下半年。”

“从房地产的政策反应角度，我们认为，明年可能更像2014年”。

也就是说，1个月后，明年房地产的日子更难熬，房价可能会重复2014年的历史，由此或会导致下半年“边际宽松”。

2014年是什么时间？

2014年2月，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷。

2014年9月，房价同比增速连续下滑10个月，达到-1.1%。

同样是2014年9月，商品房销售面积连续回落19个月，达到-8.6%。

当然，历史不会简单的重复，只会惊人的相似，一味的看空也不可取。

买房的，可以安心“等风来”，便宜货会越来越多。

卖房的，不管新房还是二手房，不要抱太高的预期，姿态如果放得太高，没人会惯着。