编者按：
在房屋买卖活动中，开发商有时会出现逾期办证的情形，买受人起诉至法院要求开发商支付逾期办证违约金，却发现已过诉讼时效，最后诉请被法院驳回，心里满是委屈却又无可奈何。笔者对逾期办证主张违约金的诉讼时效适用问题进行研究，并做分享。
1.买受人可主张开发商承担逾期办证违约责任的时间
因开发商的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后未能取得房屋权属证书，可以要求开发商承担违约责任。如果商品房买卖合同中对办理房屋所有权登记的期限未做约定，则区分以下两种情形：
（一）房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日后；
（二）房屋已竣工的，自合同订立之日起90日后。
---《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条
2.逾期办证主张违约金属于债权范畴，受诉讼时效限制
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，义务人获得诉讼时效抗辩权。《民法总则》第196条明确了不适用诉讼时效的情形：(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;(三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。
逾期办证主张违约金这一权利主张属于债权范畴，其行使受到诉讼时效的限制，诉讼时效期间届满，买受人的该项债权请求权即失去法律的保护，开发商即获得诉讼时效抗辩权。
3.逾期办证主张违约金诉讼时效的计算
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。实践中，如果买受人和开发商约定了明确的违约金数额，如双方约定按已付房款的1%支付违约金，该债权即为一时性债权，按照上述第十八条的约定计算诉讼期间简单、明确。但实践中还存在另一种情形，买受人和开发商约定以日或月为单位累计计算违约金数额，如双方约定开发商自约定的办证期限届满第二天起按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，该债权即为继续性债权，那么此时应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。也就是说在实际计算时，针对该情形应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。
---《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)
4.《民法通则》与《民法总则》的适用问题
2017年10月1日实施生效的《民法总则》在《民法通则》和最高人民法院司法解释基础上，对诉讼时效制度作出重大调整与重构，其中最重要的变化是将民法通则第一百三十五条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”调整为“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。新法与旧法交替间，往往会出现这样一种情况：《民法总则》实施前，买受人主张逾期办证违约金已逾《民法通则》规定的2年诉讼时效期间但未满《民法总则》规定的3年。面对这样的情形，又该如何处理呢？首先，《民法总则》与《民法通则》分别规定3年与2年的普通诉讼时效期间，属于相同事项上作出的不同规定，效力等级上处于同一位阶，根据新法优于旧法原则，在《民法总则》施行后普通诉讼时效期间应为3年。其次，权利人的权利受到损害的事实，发生在《民法总则》实施之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》施行而消灭。最后，按照《民法通则》规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用《民法通则》相关规定。
举个简单的例子，买受人与开发商约定办证日期为2015年9月28日，买受人2017年10月2日至法院起诉，按照《民法通则》规定买受人的诉讼时效在2017年9月28日已届满，开发商取得诉讼时效抗辩权，此时买受人的诉讼时效就不能适用《民法总则》规定的3年。但如果买受人与开发商约定的办证日期为2015年10月2日，按照《民法通则》规定买受人的诉讼时效应在2017年10月2日才届满，即开发商在《民法总则》实施后才能取得时效抗辩权，此时买受人的诉讼时效就应当适用《民法总则》规定的3年，其诉讼时效到2018年10月2日才届满。
---《民事审判指导与参考》2017年第4辑
5.案例摘选
石建光与花垣县新瑞房地产开发有限责任公司、花垣县诚园房地产开发有限责任公司等商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
案号：（2016）湘民申307号
审理法院：湖南省高级人民法院
裁判要旨：自本案房屋交付使用之日起90日后，申请人就已依法享有向诚园房地产公司主张逾期办证违约金的权利。申请人自2007年1月13日入住所购房屋后，其在知道或应当知道合法权益受到侵害的情况下，并没有在法律规定的二年诉讼时效期间内就逾期交房违约金及逾期办证违约金及时主张权利，而是拖至2013年11月才向原审法院起诉诚园房地产公司要求支付逾期交房违约金及利息，此时已远远超过法律规定的诉讼时效，且没有证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长的事由。在此情况下，原审认定申请人就该主张起诉时已超过诉讼时效并据此进行处理，并无不当。
王楚贵与湖南永孚置业发展有限公司商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
案号：（2017）湘民申2029号
审理法院：湖南省高级人民法院
裁判要旨：关于王楚贵要求永孚置业公司承担逾期办证违约金的请求是否能得到支持的问题。本案中，永孚置业公司依约应在2013年1月27日前为王楚贵办理好房屋产权证，但该公司直到2014年1月2日才履行该项义务，故构成违约，应承担违约责任。逾期办证违约金主张属于债权范畴，应当受两年诉讼时效的限制。但本案中王楚贵至2015年10月13日才诉至一审法院主张该债权，且未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，因此，一审法院认定王楚贵主张逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效并无不当，王楚贵的该项上诉请求不能支持。
作者：陈娟