每年一到秋季，总有“贴秋膘”的说法，算是吃货们用来安慰自己的一个小“借口”。

立秋之后储备脂肪，为即将到来的冬天做保暖御寒的准备，听起来没什么毛病。

但是，老一辈的人喜欢“贴秋膘”，是因为那时生活条件差，蛋白质能量营养不足，又要从事重体力劳动，到丰收季节就做营养储备，增加冬春抵抗力。

现在则不同，不是营养不足的问题，而是营养过剩的问题，本身就一身膘了，再贴只会越来越胖。

楼市也是一个道理。

以前我们缺房子住，人均居住面积还不到10平米，农村的挤在瓦房、破旧平房里，城里人稍好一些，天天盼着福利分房，十几平米的筒子楼，能把锅碗瓢盆和家具都搁到一块，这个时候，必须要扩张房地产的体量，才能改善居住条件。

如今，根据统计局发布的数据，我们的人均居住面积已经达到了39平米，农村小楼遍地都是，城里高层四处开花。

数据显示，近三十年来，中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平；城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套，套户比从0.8增至1.03。

因此，楼市无需“贴秋膘”。

非但不用“长肉”，现在的房地产，反而应该“减肥”。

拿今年来说，有两个关键指标，出现了高达40%的反差。

荣盛发展研究院经济学家尹中立10月21日发文指出，自2019年初以来，土地购置面积增速与新开工面积增速的走势之间发生了显著背离。今年前8个月，土地购置面积同比增速平均值为-30%，而房屋新开工面积同比增速平均值为10%，两个数据相差40个百分点，出现了明显的背离现象。

该怎么理解？

按以往的经验，房企的拿地与开工是同步的，土地购置费用降了，说明市场景气度不高，没人愿意再投入重金去扩张。

现在的情况很反常，土地购置费用大降30%，新开工面积增速还能维持10%以上。

这说明两个问题。

第一，大量房企打包甩卖项目。

数据显示，截至今年三季度，泰禾集团已经处置了12个项目，回笼资金约84.45亿元；新城控股共转让了21个项目；阳光100通过股权转让协议，回笼资金约60亿元。百强房企尚且如此，部分中小房企更是频繁通过甩卖项目求生。

原因很简单，今年6月份之后，因为房地产融资持续收紧，不少开发商负债率太高，又融不来钱，只能把手中的项目和土地卖给别的房企。

这部分卖出去的项目，是不会反映到土地购置费用中，却会对新开工造成影响。

第二，房企不愿意囤地，购房者也不愿意囤房了。

原来很多房企的赚钱方式，不是靠卖房子，而是靠囤地，在2015-2018年这个阶段，一块地拿下来之后，放在那里不动工，等着楼面价飞涨，房价大涨之后再一点点施工拿来卖，中间的差价动辄就是50%以上。

但是，今年楼市的生存法则变了，囤房、囤地的结果就是丢掉了流动性，要么亏本，要么卖不出去。

举个例子，不少城市执行了严格的限价政策，开发商前两年拿地的时机有点晚，没拿到低价地，手里攥着高价地，楼面价和开盘价相差无几，继续捂着就相当于亏本，面粉价比面包价还贵，此时赶紧施工，把房子盖起来卖出去才是正事。

购房者也是一样，限售的城市越来越多，动不动就是5年以上，加上房贷利率挂钩LPR之后，无论首套还是二套，利率加的幅度比原来还要高，二手房成交周期也越来越长，持有房产就意味着亏损，抱着囤房想法的人自然变少。

这两个指标的反差持续扩大，笔者认为，会造成两方面的影响。

第一，初冬来临，开发商加速回款，打折促销，把手里的项目抓紧卖出去。

上文已经说了，现在新开工面积依然维持高增速，说明开发商急着把手里的楼盘盖起来，不敢再捂地了。

由此造成的影响，会出现“能卖多少是多少”的心理，先把在建的期房转变成回款再说，尤其是四季度，现在马上就要到11月份，房企的年报业绩好不好，就在最后这两个月，冲刺也好，抢收也罢，各种各样的名头都会出现，目的只有一个：卖房。

这也是初冬来临之后，楼市最典型的特征。

价格的下降幅度或许不会太大，但肯定比年内其他时间要更有诚意，尤其是那些负债率较高，摊子铺太大的开发商，已是箭在弦上，不得不发。

第二，土地市场还会继续降温，进一步积压三四线楼市生存空间。

初冬季节，土地市场还会进一步降温，土地购置费减了30%不算什么，关键是底价成交的地块越来越多，单单在9月份，已经有62%的土地底价成交，在8月份，各地土地流拍宗数创出了年内新高。

土地市场遇冷，会进一步的降低中小城市房地产市场的生存空间。

因为三四线楼市的土地招拍挂体量，占到了整个市场的60%以上，根据经济学家李奇霖的统计，去年三线以下城市的房屋施工面积，占楼市总量的66%以上。

对购房者而言，楼市迈入“分化”的时代，类似的现象还会一而再，再而三的上演，守住本心，明白房子是用来居住的道理，就不会犯错。