佛山北滘新城
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北滘新城有几个现象很有意思。
（1）在顺德，北滘新城作为一个卫星城，它的售价（2.5-2.7万/㎡）比顺德大良主城（1.8-2万/㎡）都要贵。作为一个镇级新城，甚至贵过佛山新城（1.8-2.2万/㎡）。为什么？
（2）近几年进北滘新城的开发商，普遍都过得不太好，地价贵、限价严、还限购。即便现在改单合同，限价也有所放松，但去化未有很大改善。为什么？
（3）北滘新城最大的地主，是美的，把北滘新城称之为美的新城也不为过，美的为什么对北滘新城如此迷恋。为什么？
第一个问题，我们想给大家讲讲北滘新城的独特地理区位，北滘新城虽然地处佛山，但称之为广州的北滘新城也不为过。
第二个问题，开发商是否对北滘新城的价值存在认知误差，北滘新城的价格天花板在哪里？该从什么维度来确定北滘新城的新房价值。
第三个问题，我们本文不讨论，以后有机会我们再展开讲。
01 北滘新城的地理区位与定价逻辑
北滘新城的独特地理价值可以用“广佛交界+轨道助攻”来概括。
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从佛山内部而言，北滘新城的位置谈不上优异。北滘新城距离禅城、南海和顺德的主城都太远，它远离禅城、南海、顺德的建成区，它无法成为主城发展外溢的承接地。它也不占有交通要塞等地理优势，南海、禅城、顺德的主城距离适中，不需要有中间地作为中转介质。
但如果放到广佛都市圈的位置来看，北滘新城的位置有那么点突出，它地处广佛交界。
但在广佛交界的那么多板块里面，北滘新城也算不上优秀。论靠近广州，它毕竟位置上没有黄岐、盐步、里水、金沙洲、平洲、三山新城更靠近广州主城。广州荔湾越秀海珠白云的外溢客户很难到北滘新城来买房，毕竟太远了，交通太不方便了。大多是番禺的刚需首改，被挤出到顺德，但北滘也并非首选。
情况随着轨道的延伸而发生了变化。广州7号线西延段的建设，迅速地拉近了广州主城和北滘新城的距离。北滘新城，前所未有地离广州竞如此之近。到广州南站中转，沿着广州7号线西延段，广州荔湾越秀海珠白云的客户都可以到北滘新城来买房，楼价便宜，最重要是来往广州更方便了。番禺的客户，原本多到大良，此时也更多地将目光放到北滘新城。
所以我们回过头来看，为什么北滘新城比佛山新城、大良主城等都要贵，它可以说是佛山3号线经过的所有版块中，价格最昂贵的板块。为什么？
因为它的楼价对标，应该看齐广州。它的定价权、价格逻辑，体现的是广州购买力。
广州外溢沿着广州地铁7号线源源不断地涌入了北滘新城，是它最坚定的价格支撑。未来，随着广佛环线的开通，天河黄埔的外溢也会持续流入到广佛环线沿线的楼价洼地。
02 北滘新城的价格天花板在哪里
单纯从佛山本地客户来讲，北滘新城的价格（2.4-2.5万/㎡）并不经济。除非对北滘新城有偏爱，恐怕都很难接受以这个价位在北滘新城置业。毕竟同等价位，在佛山基本是可以慢慢挑了。
它的新房价格，体现的是广州购买力。如果我们想知道北滘新城的价格天花板在哪里，就一定要知道北滘新城的客源是哪些，这些客源在购房决策过程中都有哪些备选区域。北滘新城的价格天花板，其实就看它在广州的竞争板块的在售价格。
北滘新城价格高了，广州客流向竞争板块。北滘新城的价格有竞争力，广州客才会选择北滘新城。这是基本逻辑。
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（1）北滘新城的客源和价格天花板
前面我们既然说了广州客户主要沿轨道涌入北滘新城的。那么我们不妨看看从北滘新城出发，沿轨道一小时可以移动到广州的哪些区域。主要有：番禺（七号线、七号线转三号线）、海珠白云越秀（七号线转二号线）。此外还有少部分荔湾天河黄埔客户。
对于番禺海珠白云越秀荔湾的广州客，他们常常备选的购房板块有亚运城、南沙、知识城、新塘、花都等。
这些备选板块，朱村、知识城2.2万/㎡的新房价格，南沙1.9-2.4万/㎡，花都2.6万/㎡，新塘2.4-3.2万/㎡（2.8万往上都偏贵），亚运城2.6-2.8万/㎡。其中，亚运城、花都和北滘新城在各方面都更相似（客源、配套、空间距离），价格参考的意义最强。
结合竞争板块的情况来看，2.8万/㎡是北滘新城的价格天花板。但北滘新城终究是佛山，所以北滘新城的价格实际应该比2.8万/㎡还要低才对。毕竟广州客户终究还是有广州情结，同等价位肯定优先选择广州置业。
（2）限购阻碍了广州客
前面所说的价格天花板，是建立在广州客户可以自由买卖北滘新城的情况下。
但，阻碍广州客户过来北滘新城购房最大的障碍也就是限购。
所以，很容易看到，北滘新城的限价放松了，但去化依然不快。因为对北滘新城而言，最大的客源广州客户由于限购被拒之门外。而北滘新城的价格，在佛山各版块而言，仍属于比较贵的。作为佛山普通本地客户，用佛山购买力，去买一个广州购买力扎堆的区域，显得不是那么经济。
（3）给佛山客户的建议
如果我们单纯就佛山内部来看，就佛山3号线拉通来看，考虑配套和区位，仅仅就佛山购买力来讲，北滘新城的价格天花板在哪里？它的直接竞争板块就是佛山新城和大良主城，目前两个板块的价格普遍在1.8-2.2万/㎡之间，所以北滘新城就内部而言的合理价位最贵也不应该超过2.2万/㎡。
所以我们一般不是特别建议佛山本地的普通客户到北滘新城买房。但是有几类人是例外的。预算富裕的人、有乡土情结的人、有北滘情结的人、美的碧桂园员工、投资并计划给广州客接盘的人。
03 总结
几个关键结论：
（1）北滘新城的区位从佛山内部看并不突出，但胜在广州交界，并且有广州7号线西延，大量广州客户外溢到北滘新城置业。
（2）北滘新城是佛山3号线沿线板块中最贵的板块，因为它体现的是广州购买力，定价权掌握在广州客户手里。
（3）考虑广州客户在广州市内的购房备选板块，北滘新城的价格天花板是2.8万/㎡以下。限购掐住了北滘新城的咽喉。
（4）沿佛山3号线拉通来看，考虑配套和区位，仅仅就佛山购买力来讲，北滘新城最贵也不应该超过2.2万/㎡。
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