今年上半年，武汉楼市并不好。
1月1日－6月23日，武汉新房网签约5.2万套。而2021年同期，是10.1万套。
降价促销，是武汉楼市的常态。
一种是，精装改毛坯，每平米降2000-4000千。
经开永旺旁，一项目4月份，每平米降价4648元。6月份，再降1042元；汉阳钟家村，一央企项目降价3652元。
除豪宅、多年精装的企业外，毛坯比精装，更受市场欢迎。
另一种是，特价房。每平米降一两千，交给某壳，做成特价房。至于工抵房、查封资产房，那是另一种特价房。
一些公司为了冲刺630业绩，在房价上做了一些优惠。多数公司为了现金流，想尽办法多卖房，保持平价。
从6月份开始，涨价的项目越来越多。
6月份，武汉27个新盘中，10个项目上涨，5个下跌，5个持平，7个首开。
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这种低迷的行情，为什么还要涨价？
一些楼盘，是新组团、新地块，为项目整体溢价，提高售价。一些项目，是因为卖得很火，人多房少，适当提高价格。还有一些，则是产品升级。楼王、高配装修，价格要高于前期。
少数项目涨价，是一种销售手段。备案价格先涨三四千，实际销售时，再优惠一两千。
买涨不买跌，是多数买家的心理。
同一个项目，3月份买2.5w，6月份买2.2w。是不是容易引发业主投诉？
我的朋友就遇到这样的降价，三年前买的2.35万，如今2.1万特价能买到。
这种降价，影响着市场预期。买家认为，开发商是不是可以卖1.9万？
这个朋友付了3年的月供，到头来，还不如现在买。不过这种特价房，往往是很难卖的“顶底楼”（顶楼、1-2楼）。
武汉，用了3年时间，挤压房价泡沫。有些远郊与汉阳，房价跌回几年前，到了抄底的时候。而核心主城区、长江两岸的优质房产，价格持续攀升。
截至6月23日，武汉今年新房网签区域前三甲，依次是江岸（6759套）、汉阳（6037套）与东西湖（5183套）。
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这些涨价项目，涨了多少？
在项目备案时，开发商拥有5%的单次涨价权限。
项目的房价不同，环比涨5%，可能是每平米涨600，也可能是涨1000-2000。
从涨价金额上看，涨一两千，涨价更直观。
在涨价前10个项目中，有4个项目的涨幅低于5%。其中2个项目的涨幅超过10%。
在今年多次开盘的项目，假设每次开盘涨幅3%。3次开盘，项目累计涨价近10％。
一年涨幅10%，跑赢市场大盘。
大概率出现的是，“630”之后，一些项目收回折扣与优惠。这些优惠取消之后，房价对买房人来说，就是涨了。下半年，更贵的一批项目集中入市，也推高心理价格。
豪宅的涨幅依旧是头部。5月份，武汉天地一套二手房，成交单价7.2万。相比2020年4月份的售价4.6万元，两年时间涨幅55%。
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涨跌自由，都是企业行为。
但事实上，在备案价格时，之前严格限制涨幅。“涨价指标”，一般在年底发放。每年年底，豪宅大规模入市，价格一路上扬。如今，限制减少，但开发商不敢拿高价，在区域“站岗”，掩护别人家走量。
以前定价，都是参考区域新盘最高价。如今定价，参考周边二手房均价。同时，根据区域市场与项目特点，及时调整价格，或为溢价赚钱，或为流量。但涨跌要适度，跌太多，前期业主不满意；涨太高，市场未必埋单。
5月下旬，有网友在武汉城市留言板上咨询，武汉市能否出台开发商不能低于备案价卖房的规定。
有关部门的回复是，商品房价格由市场供求关系决定，由开发企业根据市场情况自主定价，具体房屋价格由双方通过合同约定。目前的规定是，对外销售的商品房价格不得超过房管部门备案价格。
总结为一句话，新房卖价，限高，不限低。
从全国范围看，二季度开始，房价止跌。5月份，武汉的新房价格，环比指数下跌0.8%，同比下跌1.8%。光谷中心城的新房备案价，连续捅破3万天花板。
房住不炒，房价慢涨，做好产品与服务，方为上策。为了短期利益，降价跑量，今后恢复市场口碑，要花更多时间。买家不关心销售多少，更关心交房好坏。
未来的房价上涨，不是房产价值的上涨，而是货币b值式上涨。
这就像一碗热干面，之前卖3块钱，现在5块钱，热干面还是那碗面，涨的是原材料与人工。现在200万的房子，未来价格220万，房子没变，除原材料与人工上涨外，变的是货币购买力。
［后记］
有粉丝问我，“武汉的房子，可以买吗？”
这个问题很难回答。
分区域、分项目、分产品，答案都不同。
简单说，豪宅随便买，改善挑着买，刚需瞪大眼买。
买房要多花一点时间研究项目。这与买股票、买车一样。从地价、建安成本等公开数据，大致可以测算出一个项目的合理房价。
相信三句话，烈火见真金；一分钱一分货；好东西，从来不打折。
在所有新一线城市里，我相信武汉更有前途。
这里有产业与人才，有活力与希望。
文｜杨光华（地产写字人）