我们在回望中走向未来，在回忆中辞旧迎新。
半个月前，一系列重要会议精神与政策，将影响2023年中国经济走向。
在全力以赴拼经济的国家战略下，房地产重回国民经济的支柱产业，房子是扩大内需的重要手段。
三年疫情放开之后，预期与信心逐渐恢复，可以预见，2023年楼市将比2022年好。
回顾2022年武汉楼市，是极不平凡的一年。其中豪宅市场走出独立行情，给市场带来几分暖意。
一方面，高净值人群担心手中的货币贬值，为了规避风险，他们在资产配置时，仍然倾向于用一套显赫豪宅锁定城市的中心恒产。每一套城心豪宅，都是时间、资源与金钱的积累，是这座城市不可再生的藏品。
另一方面，疫情之后，人们对居住品质的要求提升。同时，大部分人出海投资受阻，转而把目光投向国内豪宅。
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数据显示，2022年武汉4万＋豪宅累计网签约1862套。
这个数字与2022年武汉新房网签量116366套对比，豪宅占武汉新房成交量的1.6%。
2020年、2021年这个比例分别是0.8%、1.3%。由此可以看出，豪宅占新房总量比逐年上升。三年时间，这一比例翻番。
从数量上看，4万＋豪宅数量增长到27个（其中4个待售）。总价600万以上豪宅，占武汉新房总成交套数的1%；总价1000万以上的豪宅，占0.5%。2022年总价1000万以上豪宅，成交586套。
按照网签量分类，武汉豪宅分为头部豪宅（年网签量超过100套，6个）、腰部豪宅（年网签量40-100套，4个）、尾部豪宅（40套以内，17个）。网签量超过40套，是进入TOP10的门槛。
从区域上看，汉口多于武昌，滨江多于滨湖。豪宅房价TOP13中，8个豪宅项目扎堆于二七滨江。最高单价破6万元。预计今年下半年，二七滨江多个项目清盘，500平米以上超级大平层入市。
在二七滨江，豪宅从示范区、会所、泳池、健身房、样板间、外立面等方面，展开激烈的产品力“内卷”，比拼已上升到艺术与生活等精神层面。武汉的豪宅项目虽多，但最匹配自己的，才是最好的。
2022年，武汉豪宅销冠，是武汉瑞府，累计网签220套。
从成交总量上看，武汉瑞府的220套，比武汉网签第二名豪宅，高出56套。从单月成交看，该项目平均每月18套网签（实际销售更高），相当于一些豪宅项目的全年网签业绩。
在武汉，千万级豪宅是奢侈品，也是身份标签与生活方式。
武汉瑞府的热销，勾勒出当下头部买家的购买逻辑：在汉口中心（二七滨江的核心区），买入头部品质豪宅，喜好奢华酒店的生活方式。
02
二七滨江，是头部豪宅的塔尖俱乐部。
武汉天地、武汉瑞府、绿城黄浦湾与宸嘉100，是武汉头部豪宅“四大天王”。
以周大福的地标建筑为中心，将二七滨江划分为两个区：一个是从周大福地标到二七长江大桥的东区，另一个是从周大福地标到长江二桥的西区。
从目前的房价售价、学区配置、商业配套等角度看，西区胜于东区。头部豪宅“四大天王”，均在西区。
对于武汉瑞府来说，前有武汉天地等豪宅老将，后有多个豪宅新秀，如何能从群雄中突围？
武汉瑞府的打造标准从来是一线城市的核心豪宅，作为华润置地总部直管的项目，它倾注了华润置地最多的资源与精力来打造。拿出all-in的态度与创新的魄力，是华润置地对这座英雄城市最大的致敬。
从地块基因上说，它位居二七滨江的核心区。未来周边有城市地标与商业商务繁华，与武汉的城市地标建筑平起平坐。
2020年疫情那年，这块二七滨江核心区最后住宅用地，楼面地价单价破3万元，至今是武汉单价地王。对于这块宝地，华润置地是志在必得，历经321轮竞拍。
华润置地，在地产界就是高端品质的代名词。在《2022年中国房地产企业产品力TOP100》中，华润置地位居前十强。其中，企业交付力，位居行业前三；豪宅“瑞”系，名列中国十大顶级豪宅产品系。
在深圳，从幸福里、润府、银湖蓝山，到深圳湾悦府、瑞府，都是深圳高品质豪宅的经典项目。2019年，“春笋”旁的深圳湾瑞府首次开盘，单套总价2500万起，最高超过1.2亿元，均价每平米15.8万元，开盘秒光，一战成名。
瑞府，是华润置地住宅体系里的最高端产品，原则上一个城市，只能有一个以“瑞”命名的豪宅。瑞系，必须择址城市地标地段，占据优质资源，联合大师设计团队，重塑生活和奢华，代言城市人居的终极向往。
瑞府，从深圳到武汉，一脉相承的产品基因。武汉瑞府，是华润置地总部直管的全球第二座瑞府，是华润置地在豪宅产品力上的实力展现，也是国内新一代豪宅标准的制定者。
武汉瑞府，联合大象设计、JTL、万景百年、迪拜Stickman等“设计天团”，国际级的大师，倾尽才学，只为一套在二七滨江能脱颖而出，被塔尖人群如数家珍的传世之作。
武汉瑞府，是以玻璃幕墙和铝板为材质的钻石立面、以“风帆”造型为塔冠的美学豪宅，是华中首个引进离子瀑系统的项目，是一家以奢华酒店生活场景为故事线的豪宅。
深墙大院、会客厅里的泳池以及样板间里，给每一位到访者留下深刻的印象：客厅主背景墙上，超大面积“翡翠级奢石”。主卫双台盆一体化台面，由上吨重的整块石材切割成型……
2022年，武汉豪宅买家更关心交付安全与品质。
武汉瑞府A、C双地块在2022年11月均封顶。实景兑现的品质与企业经营的稳健背书，也成为武汉瑞府热卖的重要原因。
03
有了以上的地段、品牌、产品基因以及超强交付力之外，武汉瑞府就能卖成“销冠”吗？
这主要是因为项目从产品力与营销力两个维度打好了组合拳，最终凭借产品力出圈。其中很多产品的创新点让人眼前一亮。
首先，造好持续进化的豪宅气场。
很多豪宅产品从定价定标后，在销售周期里，很少主动根据市场需求调整产品配置。而武汉瑞府在销售期内，主动征求置业顾问、客户、同行等意见，对3号楼的装标进行升级：
主动对3号楼将客厅背景岩板，更换为石材；厨房加赠嵌入式冰箱及蒸烤箱；在已升级的精细化收纳及隐形无线充电岛台基础上，增加隐形电磁炉，增设西厨中岛功能分区；将主卫镜柜升级为智能冰箱镜柜，给名贵护肤品更适宜的保护等。
其中，岛台上的隐形电磁炉、主卫的智能冰箱镜柜，在武汉豪宅里均是超前配置。
对其中两栋楼，如果这一套升级做下来，采购成本价500多万。钱虽然不多，但是改造升级的都是生活的痛点，为客户多想一点点。这两栋楼的房子都快卖掉一半了，即使不升级不增配，也一样不愁卖。
同样的逻辑，武汉瑞府的“离子瀑”是目前华中豪宅市场独有的配置，覆盖了瑞府的全部户型。
“离子瀑”相当于把给新风系统和室内空气净化器合二为一，而造价则是市面普通新风系统的数倍。在北京、上海等一线城市，少数单价破了10万元的住宅才敢用离子瀑。
从公区到室内的高奢配置，审美性与功能性兼得，武汉瑞府可能是最近五年武汉最具代表的豪宅，也是区域价值、产品价值与品牌价值叠加之后的优质资产。
回归产品力、回归居住与生活，是武汉瑞府的底层逻辑。即使未来10年，武汉瑞府的配置依然不落后，依然适合居住。
其次，善于讲好奢华气质的故事。
一个好的故事线，会让买家瞬间有代入感。
海明威一生住酒店的时间占整个生命的三分之一，可可香奈儿女士曾长住巴黎丽兹酒店37年。酒店的服务好、环境好，“拥有你想要的一切”，“有一种家的感觉”。
在深圳湾瑞府1-24层，有一家复古与摩登并存的奢华酒店。这家酒店的泳池、电梯间、走廊与客房，呈现出来的生活感与仪式感，就是武汉瑞府要给业主的感觉。
住过这家酒店的人，再来看武汉瑞府的会所、样板间，就很容易找到那种熟悉的感觉：雍容华贵、复古摩登。
对高端生活的研究，敬畏市场与客户，用心钻研产品，是华润置地对项目的态度。其中，最关键是不断匹配客户对美好生活的需求。
正如社会学家马斯洛研究的需求层次理论一样，华润置地对武汉高净值人群的观察很深刻：客户需求的不单单是一套好居所，而是对城市优质资源的占有、是背后带来的纯粹圈层归属感。
2022年3-4月份开始，武汉瑞府围绕“奢华酒店生活”的故事线，持续预热：
7月，邀请世界冠军杨威为瑞府产品甄选官，启动小业主夏令营；
8月，武汉瑞府的“瑞管家”，加入金钥匙国际联盟，兑现高品质服务标准。
10月，邀请克而瑞武汉区域总经理吴洋探访深圳湾瑞府，体验奢华酒店生活。
同时，项目邀请小艾大叔、April等全国豪宅大V探盘，构建“全国豪宅大V＋本地网红小V”的立体传播矩阵，做到月月有主题圈层活动，颠覆市场对项目的认知，全面提升了项目的品牌地位与市场口碑。
当气场爆棚、气质奢华，加上这一系列的产品与营销动作，豪宅“销冠”自然是水到渠成。武汉瑞府从外到内的高奢感，从规划初始一直延伸到交付后，渗透于项目的每一处、每个角落。
今年上半年，武汉瑞府将加推在售地块上的新品房源。下半年，可能将有新地块的新楼栋上市。从库存货量、主流面积段、推盘节点推出，武汉瑞府还将是今年二七滨江的“王者”。
［后记］
前不久，国内10大超级豪宅榜单发布。
前三分别是，北京的缦合北京，上海的汤臣一品，深圳的深圳湾一号。
这三大豪宅有一个相似点：全部是公寓，都有奢华酒店的生活方式。
如果在武汉范围内，选一个超级豪宅项目上榜，恐怕是，武汉瑞府。
武汉瑞府之于武汉，犹如“缦合北京”之于北京，“汤臣一品”之于上海、“深圳湾一号”之于深圳。
武汉瑞府，是华润置地总部直管的全球第二座瑞府。
在建筑造型、外立面、会所场景、景观、装标、奢石、生活方式等方面，武汉瑞府定义了武汉豪宅的新标准，开创了业内的很多第一次。在武汉豪宅进化史上，为瑞府单列一个篇章。它很像香奈儿或Gucci，是内在的奢华。很多见过世界的人，最终被瑞府的一套房子所征服。
在武汉瑞府项目，华润置地不遗余力地做产品、讲故事，做正确而难的事。好的产品，能穿越时间周期，历久弥新。
今年，二七滨江、300平米以内的豪宅供应将锐减，武汉瑞府将持续迭代升级，续写传奇。
文｜杨光华（地产写字人）