5月22日之前，王倩没有再买房的打算。
她与先生在老汉口有两套房，一套是王倩夫妻二人与两个孩子，一家四口住的140平米四房，另一套是父母给的 “老破小”，用来出租，月租金三四千。
按照武汉之前的限购规定，王倩一家手里没有“房票”，他们也不打算“卖一买一”来回折腾。最近两年，小两口的收入，都转成了银行的大额存单。
5月22日那天，她从朋友圈看到一张消息截图，像她家这样的二孩家庭，还能在汉口再买一套房。
01
像王倩一样，今年有很多武汉中产家庭突然多了一张房票。
5月22日，一个普通的周日，是今年武汉楼市的一道分界线。
《长江日报》的2版右下角发布一条消息，“父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，在限购区域可新购买1套住房；二孩或三孩的本市户籍居民家庭，在限购区域可新购买 1 套住房。”
这两条措施，虽谈不上“重磅”，但也预示着武汉改善买房的春天来了。
新政出台后的一周，城市中心的改善项目，看房人明显增多。特别是周末，售楼部里到访客户不停歇。一改善项目的看房车司机说，“每到周末，看样板间的客户一趟接一趟”。
根据2021年武汉新房成交数据显示，120-140平米（25.3%）与140平米以上（15.5%）户型，累计占比40.8%（2020年占比38.8%），改善户型的占比正逐渐扩大，但与市场需求差距较大。
直到5月底，支持改善购房的政策细则还未出台，购房者还在观望最新的政策动向。
6月1日，武汉有银行发布第三套房贷款细则：
客户房查名下仅2套房产，住房贷款不超过1笔；房产取得备案，符合武汉购买第三套房的政策；名下无贷，贷款利率4.8%。名下有一笔房贷，贷款利率5.05%；第三套144平米以下住宅，至少首付5成。第三套超过144平米，至少首付7成。
同时，中心区域的改善项目（特别是江汉区与武昌区），新盘选择少，这批改善客户更纠结。6月初，汉口中心区域暂无新盘入市。
我的一位朋友，也是二胎家庭，父母过来照顾， 140平米左右的四房，对一家6口人来说实在有些紧凑，但如果要往160平米考虑，月供不是问题，但七成首付450万。目前还没有哪个项目有足够的吸引力，让他狠下心砸出这笔首付。
最近5年，武汉二孩家庭增加，预计新增20多万个家庭。这些家庭对140平米以上户型的需求也随之增加。一边是改善买房需求批量释放，另一边是二环内有品质的改善项目短缺。
这是当前武汉改善市场上最大的结构性失衡。
02
“二七滨江，太贵买不起；汉口老城的楼盘，两三栋楼的，看不上”。王倩和我的朋友，基本可以代表大多数的改善一族，无不抱怨着汉口买房的难处。
他们总结了一套“四不买”底线原则，“不买老破小，不买二环外，不买小开发商，不买小项目。”再筛选下去，能看能买的楼盘，屈指可数。
王倩打了一个比方，“开三四十万车的人，换车时，不会再换一辆同等价位的车。”
“买三四百万的房子，和自己现在住的品质差不多，没有换的必要；1000多万的豪宅，超过总预算太多，贷款有压力；户型面积至少160平米起步”。
他们俩夫妻的打算是，硚口、后湖，不在考虑范围。最好能留在老汉口的中心，离花园道、国广要近一点，还要是品牌开发商的楼盘，不考虑杂牌、小牌开发商。
作为女主人的王倩，对未来的生活抱有更多想象：“我们现在住的小区，物业只会收钱，不干事。电梯经常坏，维修很慢。我们想买的小区物业，要好。小区的邻居圈层，要高端，小区里不能有还建房。”
“孩子今后上学，周边要有好学校。今后，我在小区周边有地方逛街买东西。”
她的买房需求很多很具体，属于那种“既要，又要，还要”的客户。总预算不上不下，但要求特别多，什么都想要。
当然，这是大多数改善家庭买房的新标准，至少包括改善地段、改善品牌、改善圈层、改善户型、改善物业、改善家庭财富配置等全方位改善。
对照着一系列标准，汉口能有几个项目能让王倩们彻底满意？
03
汉口的地域很大，新盘少，全面改善的新盘更少。
二三环间，有一批三百万左右的新项目。总价较低，却不在王倩这批改善客户的考虑范围内。二七滨江的千万级豪宅，属于跳起来也够不到，直接被他们pass。
今年1-5月份，江岸区备案的新盘9个，其中4个单价超过4.4万元，另外5个项目，最大户型143平米；江汉区备案的新盘3个，其中两个最大户型面积127平米。
如果按照4万单价、143平米户型折算，总价600万左右，对于王倩一家来说，可以承受。
但是在汉口老城，再买一套143平米的户型，没有一点吸引力。在二七滨江，花600万左右，最多买一套120平米的小房子。
即使多了一张“房票”，这两种“平行改善”的选择，都是她不愿意的。
绕着汉口二环内，逛遍在售的各大楼盘，王倩一家越逛越纠结。
直到，她看到一个项目：
汉口1.5环、170平米的大平层，总价600万左右。
大品牌、物业好，高层区全部是大户型，还有低密墅区。
高层的外立面，至少是5万多豪宅才有的。
风雨连廊、泳池等豪宅的公区配置。
这个项目就是绿城·武汉湖畔云庐。
去年年底，武汉的富豪们看着叠墅的户型图与模型，多是两套一起买。如今，这里的叠墅，一房难求。
更神奇的是，今年5月份，该项目没有打广告，很低调推出一栋172平米的大平层。
绿城的铁粉、周边的金融企业高管、泛海的老业主以及同济医院的医生都慕名而来。一两周时间，推出的房源，所剩无几。
云庐系，是绿城的顶尖产品系之一。在杭州，绿城西溪云庐的二手房单价最贵卖到18-20万。
绿城武汉湖畔云庐，城市甲板、中央车站、未来社区等规划，在华中是首次出现。
在靠近湖面一侧的项目主入口，整体抬高约3-4米，地势高差形成了一个巨大的社区露台（城市甲板），业主在此可私享度假般体验。在项目入口处下方的地下空间，规划有“中央车站”，外来车辆不进入园区即可在此落客，同时它也是快递、外卖等接驳场所，完美解决了外来人流、车流、物流对业主的干扰影响，形成小区的核心枢纽。
这些创新，王倩在武汉没有见过，也令她很满意。
在整个汉口，很难看到容积率2.09的低密度项目，还是绿城的。市中心的项目，容积率一般在4-7之间。
在“云庐”，高层区与叠墅区，共享园区配套。园区大堂、下沉式泳池、风雨连廊等生活配置，均是区域的高配。
王倩很喜欢高层区的外立面，大面采用全玻璃＋铝线条的类幕墙门窗体系，呈现一种高级蓝灰色（高级灰与珍珠蓝）。这种外立面的视觉，之前在绿城武汉黄浦湾、融创武汉壹号院等豪宅里出现过。
大片的玻璃幕墙、超尺度的窗墙比和极简的铝合金金属线条，对横向线条的偏执，呈现出绿城对美的执着，外立面上抛弃竖向线条，避免立柱对室内空间的破坏。
04
此次绿城·武汉湖畔云庐推出的4号楼，两种172平米户型，内部细节略有不同，多了一种选择。
这两种172平米户型，是汉口大平层里的断层式跃迁级户型，四房产品，四开间朝南；窗墙比较大，室内采光更好；玄关处，配置超大的收纳储存空间。大到儿童车、行李箱，小到水杯、钥匙扣、鞋子、围巾都能在“800库”妥善收纳；
超大的主卧套房，其中包括L型衣帽间、梳妆台、淋浴间、浴缸等；超长超宽的大阳台；室内超薄剪力墙，增大了套内的使用空间。
其中一套是大横厅的中间户，另一套是大边厅的边户。一层楼，两梯两户。每户独享独立电梯厅，尊享私密归家体验。两家之间，有一个大玻璃窗的公共走道，适合孩子跳绳打卡，或家人远眺休憩。
王倩第一次走进中间户，看到大横厅，就走不动了。再到主卧套房，看了一圈，就准备买下来。这才是她梦想中的大房子。
上周末，她又拉着闺蜜一起看172的实景样板间，准备两家在同一层各买一套做邻居。
除了有好产品，还能获得地段与品牌上的“跃级”改善。
在汉口核心，毗邻46.8公顷的梦泽湖公园。项目一侧是辅仁小学，一路之隔。
这里更有绿城与绿城服务，双好品牌。前不久，上海一个绿城的老项目，一只流浪猫掉入会所大堂的柱子里。如果砸开石材柱子，会所的门面很难修复。情急之下，业主联系上绿城创始人宋卫平。
宋总回复，“尽力救助这只猫”。最后，物业切割石材，拯救了猫，值得注意的是，他们整整用了40多分钟，因为质量实在扎实。这个故事，足见绿城的品质和绿城的服务理念。
［后记］
很多武汉中产家庭，为改善生活环境发愁。
或为了孩子读书，或为了换一个好物业，或住一个有档次的小区。
改善客户，是武汉楼市中最尴尬的一群人。他们手里有钱，也有房票，更有换房需求。
但他们不能像刚需那样只看总价，也不能看豪宅买家那样一掷千金。他们既要有品质的小区，又要有好的户型与好的装修。
这样的“夹心客户”，绿城最懂。
在汉口，建议看看“云庐”，再谋改善。
文｜杨光华（地产写字人）