2019年这一年，似乎过的比其他年份要快。
似乎刚过完2019年的春节，转眼之间就到了10月份，屈指一算，距离2020年，还有2个多月的时间。
在经历了2018年的大幅上涨之后，2019年房价走势平稳，并未出现去年的大幅上涨现象，据相关部门的统计，2019年1-6月份烟台六区的平均成交均价已经达到10753元/平米，而同期的平均楼面地价仅为2407元/㎡。
楼面地价与房价的占比为22%，与全国的23%的平均水平相当。
截止2019年9月，烟台六区的成交均价分别为：
1、芝罘区：12517元/㎡
2、福山区：10074元/㎡
3、莱山区：14038元/㎡
4、高新区：9260元/㎡
5、开发区：11702元/㎡
6、牟平区：7302元/㎡
2019年9月周成交数据
对比2018年10月同期，烟台房价的涨势显著。
2018年10月周成交数据
以莱山区为例，2018年10月同期，莱山区的成交均价为12840元/平米，而2019年9月莱山区的房价达到14038元/㎡，同比上涨9%。
判断一个城市的房价高低与否，主要看这个城市的普通老百姓的收入水平，具体来说，要看当地刚需楼盘销售均价与普通工人的收入情况。
时间回到2019年10月份，以高新区为例。普通刚需购房者购买一套100平米的住宅大约需要支付100万的购房款，贷款比例七成，即需要一次性支付30万的首付款。
剩余70万做商业按揭贷款，按照30年的还款周期，每月还款额大约为3757元。
根据相关部门公布数据，2019年普通老百姓的平均工资水准为3760元/月。
结果来了，如果一个普通的双职工家庭，购买了这样一套刚需住宅，每个月房贷需要消耗掉一个人的工资，则养家的资金主要靠另一方的工资。
而另一个人4000元左右的工资，根本承担不起基本的生活、养车、交通、养娃、养老、电信、水电物业等费用。（这些费用加在一起基本在4000左右。）
这就会导致一个很现实的矛盾：
房贷占收入的50%，其他生活开支又消耗掉另外的50%。这样一来，他们就是家庭月光族的典型代表。
他们不敢消费，不敢生病，不敢辞职，不敢旅游……有的只是无止境的重复昨天的日子，即使想改变，也总是找不到契机，因为根本没有时间去思考工作以外的事情。
这还是一个假设，因为一下子能拿出30万去购房的家庭，并不多见，更有大多数还需要借款，因此，在买房之后，除了还房贷，还要还借款，这样的生活更是难上加难。
这是高新区的普遍情况：
家庭收入7500元/月，购买100㎡的住宅，买房后的生活会很艰难！
普通购房群体收入的高低不会因为当地的房价上涨而上涨，因此，房价处于高位的芝罘区以及莱山区和开发区的普通购房者，生活状况可想而知。
有人说，烟台的平均工资水平不止3700元，肯定更高，月入8000上万的群体大有人在，我想说的是，评判一个地区的房地产市场前景，不是看高收入群体的购买力，而主要由普通收入群体决定，毕竟高收入群体一则属于少数群体，二则他们中的大多数已经买房，即使购买第二套第三套，也会量力而行。
这也解释了，为什么一直处于价格洼地且持续多年低迷的牟平为什么2019年前后会火爆起来！主要是由对莱山区、高新区、芝罘区的高房价失望的外溢群体加码牟平推高。以他们的收入水平，已经买不起其他区域的房产，只能退而求其次，选择价格相对较低的牟平。需求决定价格，需求大了，价格自然上涨，这是一个市场供需平衡自发调节的行为。
牟平市场的转暖，正是大多数普通购房者逃避烟台中心区域高房价的实证！
烟台楼市拐点预测：牟平房价均价与高新区房价持平时，烟台的普通购房需求找不到出口，楼市销量会受到很大的制约，开发商的资金回笼将会面临巨大的压力，进而导致新开楼盘以低于同区域二手房价格的降价销售行为出现。
当出现这种情况时，市场的自动调节动力要强于政策动力，即，即使相关部门要求开发商不得以低于某个价格点实施销售，即限制低价销售，开发商也会在价格备案时，选择以较低的销售价格备案以规避未来不可预测的资金回笼风险。
目前烟台的房价虽然仍处于小幅上升通道，但确实正处于一个深度的调整期，在这个阶段，房价上升通道逐渐关闭，销量逐渐降低，直至稳定一个较低水平，一线头部开发企业的市场份额将会越来越大，中小地产公司的日子将会越发艰难。
未来五年，有可能会再现2008年地产寒冬的萧条景象。
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