临近年末，各房企在为业绩做最后冲刺的同时，也在开始做来年规划。对房企来来说，千亿是一个绕不开的话题。然而，明源君与部分房企老总交流的时候，他们却半开玩笑半认真地说，现在千亿销售额已经不算什么了，千亿租金收入才是真的牛！
现如今，微信、微博、抖音、快手等社交平台中，充斥着大量收租生活的剧情，引发人们的大量围观。对个人来说，收租可能是“没什么技术含量的活”，可是，对房企来说，想要通过收取租金获利，却是一件非常高难度的活。年入千亿租金，比年销售额万亿的难度还要高！
单个企业销售规模过万亿，在未来一两年内就会实现，千亿租金比较难，但也会在5年左右的时间内实现，无非是谁实现的问题。届时，你家房企排名第几？
千亿租金收入企业
未来5年就会出现
11月13日晚间，华润置地公告称，前10月其投资物业实现租金收入约100.5亿元，同比增长30.1%，提前达成百亿租金收入目标。自此，华润置地成为继万达商业后第二家租金收入破百亿元的国内房企。
来源：公司公告
相比大多数房企，华润置地推进“租售并举”模式比较早，2005年就确立了“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化生意模式。
年报显示，2008年，华润置地出租物业的营业额为9.67亿港币。2018年，华润置地的租金收入为95.2亿人民币，换算成港币约为110亿港币，10年增长11倍以上！
来源：华润置地2008年年报
当然，2008年距离进入持有物业经营领域的时间较短，基数还比较小。不过，从近年来的数据来看，其增长的势头也比较强劲。2014年，华润置地的租金收入50亿人民币出头，今年1-10月的租金收入已经破百，全年数据较2014年翻番毫无悬念。
除了收入增加外，投资物业毛利率也不断走高——从2015年59.6%上升至2019年上半年的67.6%（开发物业的毛利率为30%-40%）。
华润置地投资物业租金收入情况
来源：企业年报、明源地产研究院
中金公司预计，华润置地租金收入2020-2021年复合年增速将接近20%，今明两年租金收入都将贡献大约17%的核心净利润。鉴于华润置地手握大量持有物业土地储备，未来成长的确定性很强。
当然，如果保持这样的增速，距离千亿还有比较长的距离。相比之下，万达的租金收入不仅体量更大，近年来的增速也更快，最近4年净增长200%！
因此，今年1月12日王健林在大连万达集团2018年的年会上做报告时指出，再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”！
根据万达商管披露的数据，其今年上半年营业收入为330.48亿元，同比下降36.19%，归属于母公司所有者的净利润为94.85亿元，同比下降34.94%。对此，不少人认为，万达商管的牛皮是不是要吹破了？！
并非如此。万达商管营收及利润下滑，主要是销售物业收入下降所致（今年上半年万达商管物业销售约134.44亿元，同比下降61.81%），报告期内，万达商管的商业板块表现依然稳健，其中，投资物业租赁收入同比增长20.09%至171.82亿元，毛利为133.01亿元，同比增长14%；酒店运营业务收入7.3亿元，同比增长30.17%，毛利润约3.29亿元，同比增长66%！
未来，如果万达商管的物业租赁收入继续保持20%左右的增速，那么只需5年左右，年租金收入就可以破千亿！
数据来源：公司公告、明源地产研究院
租金规模想快速上百亿或千亿
必须要同时具备几种能力才行
除了万达商管、华润置地，红星美凯龙、保利、富力、龙湖、大悦城，凯德、嘉里、新鸿基等表现也不错（如下图所示，内地房企及外资企业中，租金收入都占运营收入较大比例，其中内地房企比例达78.7%，外资房企则为87.0%）。
这些企业距离千亿尚远，但对此都有明确的规划。比如，2017中期业绩会上，中海地产董事局主席颜建国透露，希望2020年集团租金收入达到50亿港元，中长期则达到100亿港元；龙湖集团邵明晓也曾表示，2020年龙湖租金收入将达到60亿……
2019年上半年内地房企运营收入排行榜，来源：CRIC
2019年上半年外资房企运营收入排行榜，来源：CRIC
未来，还会有新的入场者，以及黑马出现。假以时日，租金收入冲百亿，五百亿甚至一千亿的盛况，不会比现在销售额冲千亿的你追我赶逊色。
过去40年你要是盖房子的你会发，下一个40年管房子的、维护房子的会发。但持有物业要积压大量资金，而现金流完全来自于租金，你的投资有无回报，主要看其建成后的运营，风险比做住宅要大得多。
哪些企业能成功？明源君认为要具备以下几种能力：
今年以来，已经有数家百强房企出现危机。此前，不少专家预测后续调控会放松。但银保监会官网发布的信息显示，最近央行党委书记、银保监会主席郭树清赴央行南昌中支和江西银保监局调研时指出，要进一步抑制房地产金融化、泡沫化，稳定房价、地价和预期……不难预见，未来还会有更多房企陷入危机。
陷入危机是因为现金流枯竭。经营性物业，特别是自持经营，不仅投入大，而且回报周期特别长，因此很多房企都对此不太感冒。
明源君注意到，目前租金收入靠前的房企，融资成本都很低。像新鸿基、太古这样的外资自不必多说；而华润置地、保利、中海等内地房企，则是国企央企，融资成本天然就低。由此有人认为，民企干不了或者很难干。
明源君认为这其实其企业自身的一种战略选择。龙湖由于财务自律，融资成本就很低，而且也没太影响其冲销售规模。万达不仅做了，还做到了第一！
其实投资物业做得好，反过来也会降低房企本身的融资成本。近2年，很多房企都觉得融资难、融资贵。怎么借到钱，特别是便宜的钱，成为一个难题。而富力累计融资近千亿，还比较便宜。
此外，投资性物业做得好，对拿地也有很大帮助。以前是地方政府出让一块地，要求你必须配建商业，大家干得不情不愿，走的基本是散售的模式，后续经营堪忧。如今，随着核心区域的土地越卖越少，地方政府对持续的现金流和税收更加渴望，谁能做得好，拿地就占很大的优势。
近几年，各大房企冲规模，除了拼命加杠杆（财务杠杆、经营杠杆等）外，还有合作开发的模式，最后一并表，销售额就上来了。
对部分房企来说，这可以看成是一种品牌输出。用尽可能少的钱，做尽可能多的事——轻资产模式，是快速做大规模的有效方式。
目前，将这一模式做到极致的是万达。万达历史上有多次转型，2000年，万达第二次转型，从单纯的住宅地产开发，向商业地产加住宅地产混合地产转型。2015年年终工作会议上王健林一声令下，万达加快第四次大转型：瘦身、转向轻资产、由房企转向综合性企业、决策系统改组。
虽然以“售”养“租”的重资产模式会受制于房地产周期，但也还能发展。不过，这种模式需要考虑物业增值的问题，只能在一二线城市发展。一二线的土地价格也更高，每个项目需要投入的资金自然也就更大，扩张的速度会较慢。
在2015年初，王健林已经预见到，到当年底，万达持有的物业面积就能做到世界第一。但王健林认为，对于有近14亿人口的中国消费市场来说，当时万达广场的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。通过轻资产模式，下沉三四线城市，可以快速做大规模。
轻资产模式下，因为是纯投资不销售，不需关心房价（物业增值），只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。从财务上看，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。
目前，华润置地、大悦城、宝龙等，除了自持经营之外，也在进行轻资产扩张，以华润置地为例，其管理输出的购物中心项目已近30个。做轻资产的前提是有自持经营的经验，而且做出了品牌和名声，同时，输出之后不走样。
除了规模扩张，做大利润，轻重资产结合，其实也是一种风控措施，比如，如果一个项目不错，可以轻资产优先管理，锁定优先购买权。
前不久，某大举进军商业地产的房企，开出千万年薪挖人。高吗？对厉害的商业操盘手，千万并不高，因为商业一旦做好，就是一棵摇钱树，千万之外，必然还要给股权等激励，否则很难挖得到行业大咖。
最终，该房企也没挖到合适的人选。因为这个领域的顶尖高手并不多。商业地产如此，写字楼等业态同样如此。
规模快速扩张，人才队伍跟不上，是很容易掉链子的。大型的组织，必须要有造血功能，不能指望靠在市场上大量挖人。因此，培养人一定要趁早，因为一个企业内部的培养和造血功能要很多年才见效，我们招聘三年才见效一点点，五年才开始有点成绩看得到，八年才看得到人才体系的抓手产生作用。
当然，组织的架构也很关键。很多房企，商业运营只是二级组织，只是地产开发的配角。目前不少企业已经意识到这个问题。
比如，为加速商业地产的发展，2017年6月12日，华润置地将商业地产从开发事业部中分拆出来，成为一级组织机构。调整之后，华润置地商业地产事业部与开发事业部一样，采用总部-大区-项目三级管理架构，事业部下设6个业务部门和1个支持性部门。自此商业地产的发展逻辑便不再依附于地产开发。
哪些企业租金收入能破千亿？
除了万达，还有不少挑战者
华润置地租金收入达到百亿，有人说这在存量时代具有代表性意义，它的意义不亚于增量时代时万科销售过百亿、千亿的节点。
明源君认为，这种说法一点不夸张。
华润置地2019年至2021年三年商业地产扩张计划中，将商业开发提到与住宅开发同等地位上，目标是2021年底在营购物中心数量将达到81间，2021年后还有22间购物中心陆续开业。
2017年业绩会上，唐勇表示：“华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事，试图释放华润商业的价值，但目前还没有时间表。”2019年8月底业绩会上，唐勇表示，“可能现在离这个时点越来越近了。”
早在2014年，华润置地就透露过，其商业地产板块存在单独打包上市的可能，彼时市场预测如果将商业地产业务单独剥离上市，其市值将达到1000亿元！
不难想象，如果将来某家房企的年租金收入达到千亿，其市值将接近万亿规模！
那么，谁会是未来达到千亿租金规模的主？
从目前的格局来看，万达最有希望先达到。
然而，这并非必然，因为除了房企，还有不差钱的各路资本，正在大举进入。
比如平安不动产，作为中国平安下属子公司，不差钱，目前其资产管理规模已超过3500亿元，并还在持续膨胀（目前华润置地投资物业资产账面总值为1402余亿元）。
以长租公寓业务为例，平安不动产2017年开始布局，提出“重资产+中资产+轻资产”的发展模式。2018年，平安不动产先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓重资产项目，总房间数7000余间，重资产端的投入领先全国。未来10年平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模将达到2000亿元！
即便是房企阵营，同样不乏挑战者。比如印力集团，截至2018年4月，其管理资产项目遍布58个城市，在全国持有或管理的商业项目数量126个，管理面积1000万平方米，资产规模近800亿人民币。
这个数据距离万达（截至2018年底，已在全国开业280座万达广场，累计持有物业面积3586万平方米）似乎尚远。不过，其扩张十分迅速。
万科收购印力之前，印力累计投资的商业地产项目60个，管理面积约为430万平方米。这意味着，万科入主印力不到2年的时间，规模就扩张了一倍多。而这还远远没有结束，2018年去年4月9日，印力集团高级副总裁付凯在接受21世纪经济报道采访时提到，到2020年，印力的计划是商业管理面积达到2000万平方米！如果2020年之后，印力还保持如此扩张速度，甚至略慢一点，超越万达并非不可能。
引用马云的一句话：梦想还是要有的，万一实现了呢！
2001年万科将万佳百货72%的股权全部转让给大股东华润，从此万科进入了住宅时代。这一年，郁亮接替姚牧民成为万科的总经理。彼时，万科的年销售额为24亿。郁亮为万科制定了第一个“五年计划”，之后郁亮又推翻了自己的五年百亿的目标，提出了十年千亿的目标。
当时，王石刚开始都认为郁亮的步子跨得太大，但2007年万科的销售业绩就超过了500亿元，2010年万科销售业绩达到1081亿元，成为全球最大的住宅销售公司。
年收入千亿租金目标，看似很宏大，但其实并不遥远。（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）