3月31日上午，万科2022年业绩会。
万科董事会主席郁亮表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。
从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。
他说，当前的房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。
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从1-2月整体来看，一二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。
3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。
新房需求方面，郁亮认为上有天花板，下有保底线。
一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。
另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。
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对于万科自身，郁亮表示将认准大势，做好自己的事。
受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
3月30日晚，万科发布2022年年报。公司实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润为226.2亿元，同比上升0.4%。
在2022年的特殊形势下，万科动员全部资源和力量，实现了超过34万套新房的平稳交付。
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2022年，万科整体的毛利率19.6%，而开发业务的毛利率20.4%。
当被问及转型业务未来表现会如何时，郁亮分享了他的看法。
他认为，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。
与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。
在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。
郁亮表示，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。
他提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。
［后记］
每次在行业的十字路口，万科的一言一行都是方向。
这次郁亮的市场判断非常中庸、谨慎，也比较符合市场实情。温和复苏，是今年市场的核心关键词。对于自主买房人，现在是进场的时候。
在楼市里，有一项指标，如果万科拿地了，说明市场好了。作为同行，既要看万科怎么说的，也要看它怎么做的。
万科有句名言，“当好农民种好地”。万科是个农民，不管天气好和坏，我们都要把地种好，把粮食种出来。
以前，房地产行业是赚大钱、快钱。以后，我们都要学会赚小钱与辛苦钱，像万科一样保持耐心。