2019 年上半年全国房地产市场发生了哪些新变化？贸易战下 房地产政策的约束是什么？2019 年下半年房地产市场将怎么走？关于 2019 年上半年的回顾和下半年的展望，基于数据洞察贝壳研究院有以下 10 个观点：
1.上半年整体市场回暖。2019 年上半年全国重点城市普遍回 暖，重点城市二手房成交量环比增长 50%以上，同比持平；大部分 重点城市新房成交量增长；土地市场也走出去年下半年“低谷”。
2.金融边际宽松和预期驱动回暖。2019 年上半年市场的回暖 来自于信贷的边际放松，居民和企业的贷款成本降低，同时行政调控的边际放松也改变了前期市场低迷的预期。
3.回暖并不是全面的，是分化的。整体来看，距离调控时间较 长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在 棚改弱化背景下成交下滑，其中山东江苏等棚改大省表现更为明显。
4.回暖并没有持续，上半年市场前高后低。不管是二手房市场 还是新房、土地市场，都呈现出明显的“前高后低”特点，市场在 一季度的小阳春后，二季度一方面是信贷和开发商融资渠道的再 次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期。
5.政策难松难紧，“稳”+“一城一策”是主基调。贸易战的长期性和宏观经济运行的压力使得房地产政策不能“紧”，居民杠 杆的快速增长和对消费的挤压使得房地产政策不能“松”。同时， 政策对于市场波动将保持高度的敏感性，“一城一策”趋势明显。
6.潜在需求依然存在。二季度重点城市新增客源及带看客户量 并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势，市场需求依旧存在，这是支撑下半年市场的上行动力。
7.重点城市的改善型需求难以释放。在政策稳的背景下，重点 城市的改善型需求依旧难以释放，而改善需求是市场的“新刚需”， 这是下半年市场的重要下行压力。
8.市场“新库存”问题突出。在贝壳监测的 29 个重点城市中，有 7 个城市月末库存环比持续增加 3 个月，13 个城市月末库存环比持续增加 4 个月，7 个城市月末库存环比持续增加 5 个月。
9.“限价”问题开始凸显。限价背景下开发商的利润被压缩， 新房产品同质化问题突出，市场供应和需求存在“错配”，部分区 域如北京新房去化和库存压力大。
10.三四线城市疲态明显，后期山东、山西与河南的城市下行 幅度将更大。2018 年下半年来，受棚改收紧的影响，三四线城市成交动力明显不足，财政部发布的计划中，大多数地区及省份 2019年棚改目标套数较 2018 年下降，其中山东、山西与河南降幅全部 超过 70%，市场下行压力更大。
01、上行动力和下行压力的博弈
除了潜在需求带来的上行动力外，市场也面临下行的压力，具体来说包括政策压力和市场动能压力。
市场在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，调控政策 对于市场动向保持高度的敏感性，不论土地、新房还是二手市场的 “不稳”都大概率会引发政策的进一步加码，5 月份的苏州、大连、 佛山、南宁就是例子，政策对于市场保持高度的敏感，市场缺乏向 上的动力。
其次，市场自发向上的力量也不足，目前重点城市都是改善型 需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩， 主力需求短期难以释放，市场不存在大幅向上的动力。
02、“新库存”风险
1.二手房库存走高
在政策依旧高压下，2019 年一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下，多数城市二手房市场降温，伴随而来的是房源库存的 走高。
在贝壳监测的 29 个重点城市中，有 7 个城市月末库存环比 持续增加 3 个月，13 个城市月末库存环比持续增加4 个月，7 个 城市月末库存环比持续增加 5 个月。二手房库存下降的城市仅上海和苏州，其中上海是 3-4 月库存环比持续下降，苏州是仅 4 月库 存环比下降。
具体来看，一线城市北京、深圳和其他典型二线城市二手房库存都呈现出从 2018 年四季度开始由增长转向平缓，2019 年一季度 开始上升的态势。
这主要是由于 2018 四季度市场转好，但新增房源仍处于下降态势，而进入 2019 年一季度后，市场预期缓和明显， 业主加快入市，房源的增长超过了需求的释放，从而使得库存出现 增长。
同样对于上海，四季度供需的反向变动使得上海二手房库存 于2018 年四季度开始下降，而2019 年一季度其供需同向变动且 供给增长较快带来库存下降速度减缓。
在当下市场仍处于严格调控下，新增房源仍在走高，但需求难以持续释放，后续二手房市场将面临库存走高风险。
2.局部地区新房库存高企 在持续调控高压下，部分地区新房库存开始走高，尤其是从2018 年下半年开始。虽然伴随着2019 年一季度市场季节性复苏，部分城市库存房源出现下降或趋稳，但仍处于 2018 年以来的高位，库存压力明显。
北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波2019 年 5 月新房库存房源量分别同比长 61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、 171.7%，天津、岳阳和南宁 2019 年 4 月新房库存房源量分别同比 增长 62.8%、51.5%和 28.5%。
在 70/90 政策及限竞房供应增多情况下，新房产品愈加同质化，项目位置较差的项目去化较难。以北京为例，自 2017 年 6 月限竞房入市后，北京纯商品住宅 60-90 平房源新增供应不断升高，成为主流面积段，而 120 平以上新增房源不断减少，刚需化趋势明显。
3.三四线城市市场下行风险
自 2018 年下半年起，三四线城市新房成交疲态已现，进入 2019年 3 月，季节性复苏加之降价促销，市场有所回升，但该回升不可 持续。5 月 60 个三四线城市新建商品住宅成交套数环比下降 0.4%，同比下降 13.2%。
在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下，三四线后期的成交支撑将明显不足，市场面临下降风险。2019 年棚改目标 下调到 285 万套，相比 2018 年的 580 万套下降了一半。
在财政部发布的计划中，大多数地区及省份 2019 年棚改目标套数较 2018 年 下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过 70%。
此外，对于新开工的棚改项目，政府需以发行地方政府债券方 式（棚改专项债）为主进行融资，这意味着棚改资金吃紧，棚改下 降将难以避免。
根据华泰证券的测算，2018 年棚改货币化推动的 销售套数占总成交的比例达 12.6%，那么在棚改套数减半、货币化比例降低的情况下，将拖累 2019 年住宅销售，尤其是棚改套数下降较多地区的三四线城市 2019 年下半年市场下行风险较大。
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