当前，产业地产传统的融资方式造成了融资和经营方面的困境。突破传统、创新融资，成为近年来行业的目光焦点。随着金融市场对产业地产的认知度和包容度提升，产业地产玩转金融杠杆的能力已成为制胜因素之一。在2018和2019年，这些创新先锋们是如何利用金融工具为自身输血的？
园区资产证券化开启，涌入新面孔
2018年，园区资产证券化大门开启，陆续有“首单”产品在市场上发行。2019年则延续了这种“争做急先锋”的态势。
2018-2019年发行的部分园区类资产证券化产品
1、2018代表案例：北大科技园全国首单产业园区商业地产CMBN
“北京北大科技园建设开发有限公司2018年第一期资产支持票据”，2018年3月发行，该项目是全国首单产业园区商业地产CMBN（抵押贷款支持票据）。产品总规模17.91亿元。
CMBN在融资成本、可复制性上均有优势，属于商业抵押贷款的证券化,可以借用底层资产产生的现金流进行融资,同时也可保留自家的优质物业。在国家相关政策的扶持下，CMBN发展可期。
北大科技园CMBN交易结构
2、2019代表案例：金地威新ABN001
2019年5月，威新ABN001发行，属于CMBS类ABN（注：ABN本质与ABS 一样，区别是ABN是非公开定向发行的）。
发行规模14亿元，发行利率4.50%，产品期限为3+3+3+1，评级为AAA。底层资产为威新软件科技园8栋物业。
威新ABN001交易结构
基金+REITs操盘时代到来 -EndFra
2018年，REITs产品已经有一定程度的发展。去年市场陆续推出工业地产类REITs产品“东久智能制造产业园”、物流地产储架类REITs产品“顺丰产业园”等。
值得注意的是，目前政策正在研究推进公募REITs事宜，2019年REITs市场必将有一批新产品问世。
“基金+REITs”模式即“开发-运营-基金运作”的资产运营模式。基金操盘的本质是金融模式价值链的断开。管理运营、资本运作两个团队，分工后更有效率、双方各自获取收益。
基金操盘的结构
随着项目体量越来越大，产业地产商如果全部自行持有和运营，无疑需要庞大的运维团队和成本付出。
在“基金+REITs”模式下，将产业园表内资产出售给契约式基金，实现了物业销售收入和开发利润，周期大为缩短，同时通过资产证券化方式实现资产出表，在表外开发资产或并购资产，加大资金杠杆，实现表外资产规模扩张，同时实际掌握资产的控制权。
在此模式下，收入来源为基金管理费用收入、物业管理费收入和投资回报，而不直接来源于不动产开发，完成了从主营业务收入层面向轻资产业务模式的转型。
“基金+REITs”下产业园区四个渠道获得盈利收入
1、案例：普洛斯利用基金操盘迅速占领市场
普洛斯成立基金管理平台后，利用资金杠杆效应，迅速拓展其物流地产版图，每进入一个地区，这个地区的物流地产市场就会被迅速占据。
2012年普洛斯成立基金管理平台，引入第三方资本提高不动产收益，缩短资金回笼周期；并结合普洛斯自身在物流地产运营开发上的专业优势，加速拓展其物流地产版图；同时收取管理费收益。
目前普洛斯基金管理平台已设立10支基金，旗下管理资产规模合计达到350亿美元，其中，第三方资本权益平均占比约为70%左右，充分体现金融杠杆的属性。
普洛斯中国REITs物业模式与宝湾物流自持物业模式对比
2018年9月，普洛斯与GIC（新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司）在中国联合设立新基金，总额20 亿美元，将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。普洛斯中国将担任资产管理者，并为该基金注入种子资产。
对此，普洛斯表示：“新基金将为我们巩固在中国的强大网络提供长期资本驱动力。”
GIC表示：“新基金让我们有机会作为长期价值投资者享有中国物流领域的结构性增长所带来的资本增值。”
创新的存量改造：产业地产EMC模式
EMC是合同能源管理机制（Energy Performance Contracting）的国内简称，是一种以节省的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。
该机制就是用能单位无须投资，节能服务公司出资改造或升级设备，以节省的能源费用（如电费）来回收节能项目投资的全部成本和实现利润。
根据我们了解，产业地产EMC模式主要基于现阶段一二线城市政府存量园区物业的改造，真正的规模化业务出现在于2018年下半年。
发起主体：资本方、民营企业园区运营商、政府平台公司、政府各主体作用：资本方 – 提供园区改造资金，协调各方利益；民营企业园区运营商 – 负责改造与招商运营作为实际操盘方；政府园区平台公司 – 多为地方城投，受困于资金断奶与区域发展诉求；政府 – 协调工作给予政策支持。
各主体收益：资本方 – 收益大头，部分运营收益主要来自资本收益；民营企业园区运营商 – 轻资产输出后的运营服务收益，可能进一步获得重资产收益；政府园区平台公司 – 运营收益分成，周边园区招商带动，解决改造资金问题；政府 – 区域税收、就业、产业发展概念等政绩收益。
产业地产EMC模式
结语
资本运作牵一发而动全身，金融工具的娴熟运用已成为产业地产企业的关键能力。在今年4月大悦城控股品牌战略发布会上，董事长周政的发言就体现了大悦城对融资的重视：“我们运用好产业地产的杠杆，可以为新旧动能转换、腾笼换鸟做出中粮贡献。”产业地产操盘手们需要时刻关注迭代升级中的金融工具。
文章来源：产城观察网
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