我们要不要换个江湖？

换个江湖的马老师

这个9月，最轰动的事件，莫过于马云的卸任。

武侠里的风清扬，现实里的阿里巴巴懂事长，终于退出了江湖。

谢幕时他说，“我希望换个江湖”。

他是一个时代的开始，创造了当代商业史上的传奇。

与其所代表的互联网、电商平台的火爆相反，国内经济整体下行，人民币汇率破7之后，金融环境的不稳定，引发货币价值的变化，国家“房住不炒”的打压之下，买房人都在焦虑着资产缩水。

那么我们买房人，要不要换一个江湖？

有经济学家认为，明年的形势比今年更困难。

猪肉价格上涨，理财收益下滑，资产保卫战的炮火连天。

以往，我们闭着眼睛买房，都能赚钱。如今，买房赚不到快钱，买房也没有房票。此时，我们要不要考虑买一间商铺？

有人开玩笑说，商铺买对了，一铺养三代；买错了，三代养一铺。

对于喜好买住宅的中产阶级而言，买铺，是一门高深的学问。如果住宅是投资的小学水平，商铺投资则是大学水平。

“投资住宅像养猪，养肥了就杀了。投资商铺就像养孩子，月月收租，将来可以养老。”

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在所有商铺中，社区商铺风险最小。

最近两年，武汉商业土地的集中供应与入市，商铺市场竞争激烈，商户分流严重。每个项目都带有一定规模的社区底商。

目前，投资客投资商铺的三个生存法则：由商管公司统一运营管理；成熟的大社区；社区底商。

但多数商铺的做法是“生铺硬卖”，通俗地说，就是一间毛坯铺子卖预期。业主买铺后，要养很长时间，才能找到租户。

还有一部分销售返租的商铺，是开发商把铺子卖给小业主后，开发商再找租户，承诺定期给业主租金。

这两种做法，在商铺没有做熟的前提下，都有一定的投资风险。

二环内的旺铺

最近，遇到一家“不按常理出牌”的商铺卖家。在武汉二环内、王家湾商圈，王家湾中央生活区推出18套旺铺，全城寻找买家。

这18套商铺已有餐饮租户在营业，运营9个月时间。商铺所在的一条街，夜晚成为汉阳宵夜的打卡点。

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王家湾商圈，是武汉城市级商圈，辐射汉阳、开发区、硚口、蔡甸与汉南等区域。

曾与武广、汉街，并称为武汉三大商圈。商圈内，汉商21世纪购物中心、武汉摩尔城、大洋百货等商业体量，累计超过100万方。

坐落于汉商21世纪购物中心中的家乐福超市曾于2006年、2007年春节期间，创造了单日销售额名列全国“家乐福”第一的记录。

2009年大洋百货开业当天，吸引了近6万人次消费，销售收入逾1446万，次日再次实现销售收入1100万元，创下了大洋百货全国14家店的历史最高记录。

如今，王家湾商圈周边拥有近300多个小区，50多万人口，消费潜力巨大。武汉地铁3、4号线在多达入口的12个王家湾站换乘，据统计，每天至少7-8万人在这里换乘。

王家湾地铁站 图片来源：王筝

5年前，王家湾中央生活区，从王家湾商圈拔地而起，总建筑面积100万方。从城中村，到现代宜居生活社区，成为武汉城市更新的一个典型案例。

该项目开发的临街商业、商务写字楼等，使得区域商业商务环境升级。

未来，王家湾中央生活区的“峡谷商业”，将与武汉摩尔城、大洋百货等商业连成一片，成为王家湾商圈的重要支点。

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在武汉二环内，这18间商铺为什么说很稳健？

这18间商铺所在的区域，被称为【7号街区】。王家湾中央生活区用9个月时间养铺，花钱推广这个街区，并引入众多知名餐饮品牌。并借此，迅速成为汉阳宵夜的打卡点。

在它出现前，汉阳乃至武汉的吃货，喜欢夜晚到玫瑰街宵夜。那条街上的猪弯弯、黄毛鸭脖、烧烤等，说的都要流口水了。

与玫瑰街一路之隔，【7号街区】靠着乔叶龙、袁老四、小郡肝、蔡记海鲜、小月靓虾、关二哥烧烤等8家餐饮名店，成为武汉美食一条街。

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买商铺，重要的是地段与人气。人流量是租户选择商铺的重要参考标准。平时夜晚，或周末晚上，到7号街区看一看，就知道这个商铺值不值得买。

【7号街区】“一拖二”商铺整体均价约为3.5万左右（部分一拖三），参照目前周边底商租金水平及二环月租金每平米150元—200元，该商铺的投资回报率在6%-8%。

“这个租金回报在武汉相当不错。即买即收益，是这18套旺铺的投资保障。”湖北商业地产联盟副秘书长米浩认为，带租约熟铺正越来越受到市场上投资客的青睐。相比于生铺而言，投资客的投资收益和回报率都更加有保障，也更加稳定，省去了找商家的烦恼和空置期的损失。

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同时，对于这些社区运营成熟的商业街区，日常消费的人流量也会更加的稳定。米浩表示，这背后体现的是居民消费的“3公里法则”——除工作外，人们的日常生活中80%的活动范围，集中在以自家为圆心的3公里范围之内。

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从人流的角度，王家湾中央生活区周边3公里范围内，覆盖40多个小区、35万常住人口。这是18套旺铺的外部人流。

在项目内部，有5380户入驻的业主。这些业主的日常餐饮消费，通常在步行范围内解决。

从商业预期的角度，王家湾中央生活区还有35万方即将开发的峡谷商业。这个商业与【7号街区】一路之隔。未来人流会从峡谷商业分流而来。逛完商场的人，出来就能吃宵夜。

示意图

随着项目内外写字楼的企业入驻、健康谷等运营，为临街商铺注入消费人流。

当本地居住人流与商务流动人群叠加时，商铺的租户与人流更有保障。

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与市场上的生铺相比，这18套熟铺、旺铺，门面足够宽、能做餐饮，周边有城市的商圈、人流聚焦，停车方便，开发商统一运营。

［后记］

选择比努力更重要。

眼下，购买商铺等固定资产，是一种对冲货币贬值的方式。

但如今，买一套靠谱的商铺很不容易。靠谱的商铺背后，一定是靠谱的开发与运营商。

正如马云创造阿里巴巴时所说“让天下没有难做的生意”，作为一个扎根武汉本土多年的开发商，在推出【7号街区】时的初衷，也是希望客户在此“没有难做的生意。”9个月把铺子养熟、人流量保障、统一运营管理等，都是一种无形的承诺。

最近，王家湾中央生活区又准备干一件大事——与9月30日即将上演的电影《攀登者》合作，用电影超级IP为项目导流。

这也将为18套商铺带来消费人流。未来，这个项目将与各类IP资源合作，为项目与商业推广，吸引更多关注。这就是商铺统一经营推广的好处。

“攀登者”，这个超级IP，与“王家湾中央生活区”很像，向上攀登，永不停步。一家本土公司用5年时间，勇往直前，勇攀高峰，完成一个区域的城市更新。

同时，王家湾中央生活区也用此片致敬生活中的每一位攀登者。

文｜杨光华（地产写字人）