进入11月份，楼市的气氛愈发扑朔迷离。

一方面，出现“定向宽松”的城市越来越多。

何为定向？人才优先落户，优先购房，缩短社保和个税年限，只要符合学历、年龄、职称等条件，别人限购的时候，人才可以优先购房，别人限贷的时候，人才们买房可以快速审批。

比如南京最近发布的政策，“全市所有在售房源向海内外人才全开放，并为人才购房开辟优先通道”，将于2020年1月1日起施行，这样单独面向中高端人才的购房新政，在国内各大城市尚不多见。

很明显，只要是年轻、学历高的人才，统统欢迎，如果是多套房的投机客，该怎么办还怎么办。

另一方面，新房成交环比下滑，土地市场量价齐跌。

上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，10月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长5%。从各线城市成交量情况来看，也均呈现环比下降态势。

此外，10月份 40个典型城市土地成交建筑面积达4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。其中，土地出让金、土地成交均价和土地成交溢价率等多项指标均呈现下滑态势。

新房的成交量在减少，说明“银十”的表现差强人意，而土地市场从总量到出让均价、溢价率全线下降，说明房地产的降温来的异常迅猛。

这两个看似矛盾的信号，说明楼市陷入了“吃不饱、饿不死”的新困境。

何为“吃不饱、饿不死”？

跟2015-2017年比较，现在的房地产市场根本“吃不饱”。

当时地王频出，棚改货币化助推，从一二线到三四线城市，从京沪深到城乡结合部，涨势此起彼伏，现在房企一个比一个“胆小”，不敢拿地，不敢当地王，购房者越来越谨慎，连金九银十这样的传统旺季都置之不理，成交量日益回落，市场越来越理性。

不过，跟2013-2014年相比，现在的楼市至少“饿不死”。

5年前的2014年，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷。受到政策影响，房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑，到2014年9月达到-1.1%，商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。

销售走弱的同时，带来了库存的快速累积，商品房待售面积不断上升，2014年底待售面积已经突破七亿平米，房地产正式入冬。

这种局面看似是困局，其实是未来楼市要走的路。

不偏不倚，不疾不徐，跑的太快会吃撑，走的太慢会落伍，只有“刚刚好”，才能走的更远。

比如，各城市一边对炒房客严防死守，另一边对人才敞开怀抱，并在利率、租赁房等领域对刚需适当倾斜，这种“定向”的宽松方式，符合“城镇化”争夺人才的目标。

比如，控制房地产市场的土地源头，开发商都不敢抢地王了，说明兜里的钱越来越少，想要扩张，就必须要把手中的库存加速清掉，降价促销，更有利于市场良性循环。

对购房者来说，新局势下该怎么办？

笔者觉得，最关键的还是要想方设法降低自己的预期。

原来买套房，捂在手里不会超过三年，房价少说也能涨个40%，没有限购，也没有限售和限贷，轻易就能出手变现，房产比做实业、开工厂来钱还要快，这些钱基本都是“躺赚”。

以后买房，这种好事不用再想了，除非你是刚需，或者是各城市极度青睐的优级人才，否则买房的门槛、持有房产的周期都会大大增高，房子在真正意义上变成了自住的“不动产”。

成为一个家庭财富蓄水池的同时，这个水池却无法再排出任何“现金流”。

我们必须承认的一个事实是，从2008年至今的十多年当中，假如一名购房者极度谨慎，不敢使用杠杆，那么就是在浪费楼市的行情和周期。

假如一个开发商过于强调低负债，总是刻意的去打磨自己楼盘你的品质，更是会错失很多机会。

这是房价高涨年代的一种无奈，也是一种机会。

但是，在2019年以后，假如你依然迷恋负债+杠杆的玩法，那就未免有点“傻大胆”了。

举个例子，连并购速度最快，崛起时间最短的融创都公开表示不再拿地，各大银行纷纷收紧了信用资金的措施，这么明显的氛围，明知不可为而为之，还要借钱买房，以后光月供就难以承受，更别提赚差价了。

下一步楼市何去何从？住建部专家也给出了答案。

在十月末，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、原住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，“实际上我们这几年投机炒房的程度是下降的，但是为什么新增贷款占比还会提高呢？这和房价上涨有关系。假定过去买100万1套房子，三成首付贷款70万就可以了。但是同样这个房子如果涨到了200万，首付变成60万，就要贷款140万了，所以房价上涨贷款需求上升了”。

秦虹认为，下一步，应该根据不同的城市各自的特点和需求，确定好四类房的供应比例：即保障性的租赁房、保障性的产权房、市场提供的租赁房和市场提供的产权房。

其实，这个保障房、租赁房的方案，马云、曹德旺早有建议。

早在5年前，马云给阿里巴巴员工的一封内部信《未来的年轻人，要学会租房子》中，曾建议道，“十年以前我喜欢阿里巴巴所有的年轻人，最早的铁军没有多少人。我说买房子去，赶紧买房子”。

“但是，现在我鼓励大家不要买房子，要学会租房。我为什么鼓励阿里巴巴们去租房子呢？假如你一个月五千多元钱，你交了房贷只有三千元。如果一个月要花一千五百块钱的话，你会非常的痛苦，天天和女朋友吵架，怎么混。换过来说，你能够拿出一千五百元租房子，你每天对生活充满信心，不断换房子，这个小区不好，换另一个小区”。

曹德旺在某档访谈节目上建议：年轻人不要买房子，好不容易赚来的钱，全都拿去供房，得还到什么时候？如果是想得开的话，就去租房子，租房子没有什么不好的，今天住上海，明天住北京，住遍天下所有的房产，这是一件多么有趣的事。

看来，这两位大佬不约而同的都建议年轻人去租房，财务负担更轻，活得更潇洒。

但是，这种活法有一个前提，也就是曹德旺所说的“想得开”。

毕竟，在房产捆绑了一个城市的户口、学区、社保、医保等多种隐形权利的前提下，能“想开”的人确实不多。

所以，房地产市场要走的路，就是结合住建部专家的答案和马云、曹德旺的建议。

既能够让年轻人租房省钱，又能让租房者与购房者享有相同的权利，并且有多种产权来源的房子可供选择，这才是楼市在“吃不饱、饿不死”的困境下，必然会走出来的一条道路。