2019年的购房者，经历了以往从来没有过的波折。

一方面，买房信号变得“扑朔迷离”。

一般来说，一年之中，有两个时间适合买房，一个是“金三银四”，一个是“金九银十”。

前者是年关刚过，市场资金回暖，购房需求释放，后者是长假集中的时段，开发商活动力度较大，供需两旺。

但是，今年的金三银四还没持续多长时间，因为6月份调控收紧的缘故，多个城市因为房价过热收到住建部“预警”，房贷利率不降反升，购房者很容易“高位接盘”。

“金九银十”也是一样，在9月、10月买房的最近可以发现，11月份的特价房比前两个月更多，二手房价回落的城市也已经超过了35个，市场仍在不断寻底，买房的“风险依旧大于机会”。

另一方面，部分城市似乎出现了一定程度的“松动”。

比如，宁波新增了租房落户，杭州把高学历人才的生活补贴范围进一步扩大，济南用身份证加学历证明即可落户，上海临港新片区“居转户”最短3年。

不只是一二线城市，三四线楼市抢人的意愿也很强烈。

河南三四线城市全面放开落户，宜昌8-9折购买“安转商”住房，宿州最高给予10万元购房补贴。

还有南京六合区、天津滨海以及江苏南通，都放松了人才购房的限制。

最令人关注的，是成都天府新区放宽引进人才的购房门槛，广州松动非户籍的社保和个税缴纳标准。

因此，很多购房者又开始“打起算盘”，买房时机是不是又来了？

笔者觉得，我们应该用更长期的眼光来看待买房这件事，比如，假如你下个月买房，要考虑5年后会“翻一番”还是“降一半”？

要回答这个问题，可以从两个方面来分析。

第一，从供需变化的角度看，楼市依然很难有起色。

易居房地产研究院发布的研究报告显示，从受监测的主要城市来看，2019年住宅供给量整体小于需求，随着全国市场进一步降温，预计2020年全国商品住宅将供大于求。

报告指出，作为高库存城市的代表之一，截至三季度末，厦门的去化周期是16个月；滁州2019年9月底库存达到531.0万平方米，基本回到2015年初的库存水平；湖州9月底库存581.5万平方米，比2015年初增加近2倍。

即便拿北京、天津等一二线城市来看，住宅的供大于求将是大势所趋。

放眼未来5年，假如每年的房地产销售面积依然维持17亿平米的增速，5年时间，将会有接近80亿平米的库存积压。

而市场上的购房需求，很大程度上已经被2015-2017年的楼市上涨所透支，在棚改缺位、主力购房人口下降的趋势下，近80亿平米的库存，很难被消化。

前段时间，经济学家李迅雷发文指出，我国商品住宅广义库存在经历了2016、2017年的连续大幅下滑后，2018-2019年又开始持续攀升，当前已经回到2013年底的水平。

也就是说，下个月买房，未来5年是不可能“翻一番”的，相反，供过于求的环境下，“降一半”倒是很有可能。

第二，从常住人口流动格局来看，买房的难度越来越大。

回顾过去20年的房地产走势，随着城镇化的发展，人口从农村涌入到城市，不管一二线还是三四线，房价呈现普涨状态。

这个时期买房，不用考虑地区和城市之间的差异，大部分购房者都能取得不错的收益。

但是，2016年，《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的通知出现了，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率将提高到45%。

也就是说，明年户籍人口的城镇化率会将近50%，未来5年，极有可能会提升到60%以上的水平。

这种情况下，人口会加速向沿海地区流动，长三角、珠三角周边城市，会成为房价的另一个高地。

而在人口步入存量格局的前提下，中西部的三线以下城市，包括东北的地市和县城，难免会出现人口净流出。

第一财经日前统计了31个省份2018年常住人口数据，与2010年第六次全国人口普查数据做了个对比。

近9年来，有14个省份人口增量超过200万人，7个省份超过300万人。

其中，广东增量最多，达915.7万人，超过第二名和第三名增量之和。

但是，东北的情况有点不乐观，黑龙江减少58.1万，吉林减少42.1万，辽宁减少15.3万。

假如你在人口持续净流出的地区买房，5年后“降一半”不是不可能。

综上所述，从供需与人口两个角度来看，房地产市场实际上已经进入到了“稳中有降”的趋势中，也就是我们常说的“存量阶段”，指望买房能致富的想法已经落伍，未来房子的自住属性将会更加凸显，买卖赚差价的金融属性会被剥离。

关于楼市的定位，宗庆后去年接受采访时，曾“一言中的”。

当时记者问：您在中国的第一代民营企业家是比较特殊的，您说不做金融和房地产这个领域，现在依然坚持这样的理念吗？

宗庆后答：经商是为实体经济服务的，这个是最基本的，实体不发展的话国家就不会发展，老百姓也不会富裕起来，所以大家都搞金融钱生钱的话，那么谁来让国家富，谁来维持这个社会人力的生存？

70多岁的宗庆后，是实体经济企业家的代表，在他看来，房地产过度金融化，就是最突出的问题，全社会都需要扭转投机买房的置业理念。

对未来5年房地产的形势，经济学家也曾“一句话”预言。

海通证券经济学家姜超指出，未来最大的变化在于货币不再超发，这意味着房地产不会有超额收益，经济也将从靠债务和投资外生驱动，转向靠消费服务和科技创新内生驱动。

姜超认为，在高质量发展的模式之下，以国人的勤奋努力和聪明才智，只要搞对了研发创新的方向，就必然会继续创造出财富。

这句话也说到了刚需的心坎里，以前，财富由房地产创造，未来，财富将由新经济、科技、消费来创造。