中国没有支持长期商业地产投资的金融产品，以售养租、销售返租是这么多年商业地产发展的主要模式。
例：以万达为代表的以售养租
万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场，即以售养租。
万达金街
例：销售返租
销售返租将一个大物业的产权分割销售给分散的投资人，然后通过委托经营协议收回经营权，由商管公司进行统一运营管理。
两种模式都存在缺陷：
以售养租主要看房价，销售利润高才能平衡资金，长期来看以售养租模式不可持续；
销售返租被开发商当作融资回现的手段，售价被严重透支，卖房时已经钵满盆满，对项目后期运营既无动力也没能力，导致大量死盘。
REITs因此被寄予厚望，
REITs投资者并不是直接购买商业物业，他购买的是基金份额，然后由基金购买并持有商业物业，因此，商业物业的产权事实上是统一的。
然而，发行REITs是有条件的，项目需要满足投资人的投资回报及风控要求。目前商业地产回报率如何？
据统计，代表行业先进水平的上市公司，2018年平均毛租金回报率约4.5%，扣除税金及运营成本后，平均净租金回报率只有3.3%左右。
而资本对收益率要求是一线城市约5%，二线城市约6%，三线城市约7.5%。
凯德转让3个二线城市购物中心，收益率约6%
回报率偏低的一个重要原因是目前的资产价格相对租金过高，以现有价格发REITs将无法达到投资人对产品收益的要求；如果折价发行又将导致报表出现亏损，影响净利润和股价，上市公司面临两难。
例：某二线城市购物中心
1、总建面13万平米，商业建面9万平米，可租赁面积6.5万平米；
2、总投资10.2亿；
3、成熟年租金及相关收入11636万元；
4、NOI为7639万元。
按目前行业平均净租金回报率约3.3%，该物业账面公允价值为：
7639/3.3%=231,475万元
假设资本市场对投资收益率要求为6%，则REITs发行价格为：
7639/6%=127,311万元
发行价格相当于资产账面价值的：
127,311/231,475=55%
因为折价发行，产生账面亏损：
（102,000+（231,475-102,000）*75%）-1271,311=71795万元
亏损不仅仅影响净利润和上市公司股价，更严重的是它推翻了上市公司现行报表的估值体系。自持物业估值下降，抵押物不足，会实质性影响融资能力。
资产回报率如果不提高，REITs只会是无源之水，无本之木。
文章来源：商业地产与电商
特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：
1、拿地顾问，联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计；
2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；
3、租售代理，携20余年千万方地市县菜单服务经验，为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；
4、项目诊断，为地市县问题项目提供解决之道；
5、全程顾问，以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。