回顾上轮房价大周期，让人感慨。
全国性的去库存加上棚改红利，整个市场情绪化失控。
该涨的地方涨，不该涨的地方也涨，有钱的买房，没钱的也买房，不惜借高利贷对赌行情的炒房客，不在少数。
结果遇上诡谲多变的调控法令，这届炒房客大都输得连裤衩都不剩，不过永远会有不死心的投机者，愿意轮班站在高岗上，幻想着套利后的喜悦，下一轮还会看到他们的身影。
当下，库存是去完了，但副作用同样明显，房价泡沫撑大了几层，居民负债绷到了极限。当务之急只能进入居民收入提高阶段。
为了让房地产泡沫降下来，防范系统性金融风险，只能通过不断提高居民的收入来对冲负债，与此同时，也起到了夯实房价，培养下一茬购买力的作用。
俗称，培养韭菜。
所以在今年7月的第一天，政策就开始布局了，个人和企业马上会迎来一大波红包雨：
未来车辆购置税按实付价计税、ETC车辆通行优惠力度加大、不动产登记费降低、多地调整住房公积金上调缴存基数......
最重磅的大概是宣布释放4万亿的流动性，涉及一亿人次，算起来，整体影响效果堪比09年的四万亿。
本以为可以横盘几年的市场，但在这一波接一波的红利刺激下，缩小了与下次起点的距离。至于下一轮何时到来，目前还没有任何迹象可以表明。
01
北上广深房价降温
最近，今年6月的房价地图火热出炉，北上广深这4个一线城市，新房价格环比上涨0.2%，看着不少，但是涨幅比上月回落0.1个百分点。
二手房环比持平，上月为上涨0.1%。具体来看：
北京：新房下降0.1%，二手房持平上海：新房上涨0.3%，二手房下降0.1%广州：新房上涨0.3%，二手房持平深圳：新房上涨0.5%，二手房下降0.1%
02
24城二手房价格下降或持平
6月份，一二线城市二手房涨幅回落，三线城市涨幅微扩。
有24个城市二手房环比下降或持平，其中下降最大的是宜昌0.8%，三亚、青岛、常德、郑州、贵阳、武汉等均有所下降。
总的来说，6月份房价整体稳中有降。
6月份，洛阳领涨，新房环比上涨2.5%，西安、呼和浩特、大理涨幅也达到了1.7%、1.8%。但总体来看，6月份房价涨幅稳中有降。
31个二线城市新房环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同；二手房上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。
35个三线城市新房环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
一二三线城市新房和二手房同比涨幅均回落，房地产市场总体延续平稳运行的总基调。
结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等，把这些房地产领域的指标综合到一起来看，当前房地产市场运行总体比较平稳。
从下一阶段来看，一方面城镇化还在继续推进，刚需和改善性的需求还是有的，这是一个支撑。
另一方面，“房住不炒”的理念越来越深入人心，其次，我们强调“因城施策”，强调城市政府主体责任，这两方面的因素综合在一起，下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。在这样的情况下，房地产投资不会出现大起大落。
03
深圳官方不再公布楼市均价
要看房价，请找国家统计局
从今年4月份开始，深圳市住建局已不再公布该市的房地产成交均价和成交总金额这两项数据。
在深圳市房地产信息平台上，已经找不到与房价有关的信息。
不少人纳闷，深圳“隐身”房价行情到底图啥？
深圳市住建局是这么说的：由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好反应市场真实情况。深圳参考其他兄弟城市的做法，在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息，有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。
直白的讲，深圳的考虑主要在于，均价并不能反映市场真实情况。
特别是深圳房价高价盘和低价盘呈现两极分化态势，均价特别容易受单个楼盘价格影响，因此不再是反映市场行情的科学指标。如果还以此为参考指标，很有可能影响判断。
其实放假大涨这十年间很多城市平均工资没怎么涨，房价却没命的涨。以深圳为例，十年前，全家不吃不喝13年可以买到一套房，十年后全家不吃不喝得用36年多。
所以很多人说，现在的房价，家庭收入已经与房价严重偏离，整个楼市蕴藏着巨大的泡沫。
04
这些城市房价很难再涨了！
一个城市的房价是否透支严重，能否在下一轮周期到来跟上上涨步伐，首先要看其房价收入比是否合理，其次要配合人口净流入和商业环境，做综合考量。
如果一个城市房价收入比高，但是人口和商业环境优质，说明这个城市属于合理范围；
如果一个城市房价收入比高，但人口流入和商业环境差，说明这个城市的房价涨幅透支严重，很难跟着下一波行情；
如果房价收入比低，人口和商业优质，说明这个城市的房价有很大的潜力。
大家可以根据这个逻辑，自由组合三个条件。那我们基本可以判断出每个城市所属的情况。
例如像三亚、石家庄、温州、保定这些城市，均属于房价收入比高，人口流入差，商业环境差的城市，这种城市房价位居高位，很难承接下一波涨幅。
而像苏州、武汉、东莞这些商业环境优质，人口净流入强，房价收入比处于第二梯队的城市，在未来依然就较强的增长动力。
在房价收入比中等的城市里，重庆比较突出。人口达到3101.79万，2018年还净流入了15.88万人，商业环境全国排名第四，这种城市虽然在上波房价增涨过一波，但是蕴藏的潜力巨大。现在重庆能维持当下1万出头的均价，全靠巨量供应对冲，但是未来核心区的房价依然值得关注。
之后是贵阳，房价收入比处于中偏下，但是这几年发展速度卓越，商业环境指数较去年上升了38位，人口也不差，较去年增量8万余人，属于新兴发展城市，会紧随下一波大潮。
而像鞍山、株洲、银川、乌鲁木齐、胶州、东营等“双低”的城市，这类城市人口持续外流，商业环境全国垫底，自然房价收入比低。因为除了刚需自住外，房产没有任何可投资属性。这也是老百姓用脚投票的结果。
从一城一策开始，楼市分化已在路上，像过去那种一涨俱涨，一跌俱跌的楼市行情已经不复存在。
未来大概率，很多城市不会像上轮周期一样跟风大涨，楼市混乱，价值良莠不齐。
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