編者註：物業板塊牛股頻出，新城悅上市後一年翻三倍，物業股背後的原因與邏輯是什麼？
作者：Oliver
雖然這一年來，香港市場的整體行情不溫不火，但是有一個板塊絕對稱的上是牛股頻出，香港的物管板塊今年出了包括永升生活服務、新城悅服務、雅生活服務、佳兆業服務、碧桂園服務、中海物業等六隻大牛股，年內漲幅皆在一倍以上。其中牛股之一新城悅服務上市不到一年，翻了足足三倍。我們今天就來探尋一下物業股上漲背後可能存在的原因。
來源：華盛證券
物業股香港上市潮
隨著地產行業步入存量時代，分拆物業公司上市已成為熱潮。自彩生活 2014 年 6 月 30 日在香港掛牌上市開始，中國內地物業公司正式開啟香港上市之路，並經過四年的發展，於 2018 年迎來成熟期。截至 2019 年 7 月 31 日，在香港上市的物業服務公司已達 14 家。並且在下半年也有包括藍光嘉寶服務、鑫苑服務、銀城生活服務等物業公司上市。物業股迎來了上市與上漲的高峰期。
來源：安信證券研究所
物業股為什麼如此受到追捧？
主要還是因為物業股背後的房企，能給他們帶確定性的增長——大型房企新盤推出的時候，其物業管理服務也就順理成章的得到增長。
以碧桂園服務為例，19年上半年收入增長高達65%，收費面積21681萬平方米，其中自家物業占比79.5%。高周轉策略的碧桂園已經是國內一流房企，19年上半年歸屬本公司權益的銷售面積就達到了3129萬平方米。
存量挖掘+確定性的增量，只要碧桂園集團想要，碧桂園服務的高增長是高度確定性的。這也是市場給到它50倍PE依然漲個不停的原因。
那碧桂園願不願意做高碧桂園服務的業績呢？同樣1億利潤，放地產銷售那邊5倍PE，值5億市值，放物業服務這邊50倍PE，值50億市值，房企自然更願意把利潤分配到物業服務中
大中小房企趨之若鶩的要拆分物業板塊上市,高確定的增長性，是物業板塊牛股頻出的主要原因。
物業股的估值與業績劇烈分化
物管企業的估值分化非常大，市盈率水平高的如碧桂園服務可以達到 40X，低的如彩生活為 9X，大多數位於 20~30 的區間。目前市場給予估值的應該是以管理面積（含母公司 開發商潛在儲備）為主，所以背靠大房企增速較好的物業股，都獲得了比較高的估值。
來源：Wind
背後房企依然保持增長
永升生活服務是旭輝控股集團(股票代碼00884.HK)旗下的物業管理服務商，新城悅服務則為新城控股旗下物業管理服務商，雅生活、佳兆業美好、碧桂園服務、中海服務等對應的分別是雅居樂、綠地兩大股東、佳兆業地產、碧桂園、中海地產等。
這些物業股所背後的房企在2019年依然保持著較高的銷售額與銷售增長。
來源：CREIS中指數據
結語
在房地產公司紛紛分拆物業公司赴港上市，物業股業績保持高速增長的同時，為眾多投資者帶來投資機會，但在這個過程中，也有許多不確定因素需要考慮，投資者們要考慮清楚物業股的未來增長到底會有多少，背後母公司的未來銷售額能否保持等問題。機會的背後也往往藏著風險，投資者們還是要謹慎做出投資抉擇。
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