Photo by Roman Kraft on Unsplash
與北美地區的華人移民傳統不同，德國並非傳統移民目的地，而其華人移民也呈全新氣象，伴隨中國企業對德投資的熱潮而來。
由於德國工業馳名全球，大量能源、材料、工程類中國企業近來紛紛進軍德國。他們帶來了龐大的高管及員工群體，也帶來了一道獨特的投資風景線。
如今，許多中國企業的高管，正在大舉購置德國房產，並租給中國企業的員工。
歐洲第一大經濟體的吸引力，令德國房產持續火熱，也強化了他們的投資動機。而他們在德國上學的子女，也能享受優質的英語教育，無須憂慮國際化程度。
隨著德國房價持續上漲，許多美國和德國的大公司，甚至直接參與房產開發，並為員工提供住宿福利。在不少業內人士看來，中國企業走上這條道路，也只是時間問題。
1.華為人買，華為人租
「在慕尼黑，我們建議一位華為高管購買四套一至兩居室的公寓，每套公寓賣價最高可達50萬歐元，並只租給在華為歐洲研究中心工作的其他中國員工。」Quintessentially地產公司德國管理合伙人Patricia Greissl說。
Patricia Greissl指出，這種中國企業高管買、中國企業員工租的趨勢，在德國的華人社區普遍存在。除了華為以外，她特別提到了微宏動力、寧德時代，以及位於法蘭克福的中資銀行。
雅虎財經的一份報告顯示，華為在德國直接雇用了2600名員工，其中有400名在位於慕尼黑的研發中心工作。Patricia Greissl表示，該研發中心預計到2020年將新增100名員工。
有意思的是，不僅像大眾和西門子這樣的德國公司，還有像Facebook和谷歌這樣的美國科技巨頭，都在參與購買或開發房產，從而吸引並留住人才。
由於德國「七大城市」的住宅市場持續緊張，總體公寓缺口高達100萬套，各大公司都已開始為員工提供住宿，讓那些高素質的年輕員工，能夠依靠標準工資維持生活水平。
業內人士普遍認為，儘管中國企業目前還處在高管購買後租給員工的階段，但他們遲早會學習Facebook和Google的做法，直接進入房地產市場，不僅本身有利可圖，也能解決員工的住宿問題。
「中國公司加入這一趨勢，只是時間問題。」Patricia Greissl給出了這樣的判斷。
Photo by LoboStudio Hamburg on Unsplash
2.偏愛新建的中型公寓
從人口流動圖來看，德國鄉村人口持續湧入城市，大多流嚮慕尼黑、法蘭克福、漢堡、柏林、杜塞道夫、斯圖加特、科隆這「七大城市」。而在兩德統一之後，前東德地區人口流出較多，房價持續走低，而西德地區（外加少數東部城市）人口持續增加，支撐房價走高。
因此不難理解，包括中國人在內的外國投資者，主要偏向選擇西德地區和首都柏林。
根據房地產諮詢公司Savills的數據，生活在德國的中國人數量過去10年增長了79%。去年這一數字為14.3萬人，占德國所有外國人總數的1.3%。
Savills公司德國執行長兼歐洲投資主管Marcus Lemli表示，他的公司已經注意到，中國個人投資者對德國住宅地產的需求不斷增長，主要就集中在柏林、法蘭克福和其他大型門戶城市。
「我們可以看到他們明確關注新建的中型公寓。德國房地產對外國買家非常有吸引力，因為德國政治和經濟穩定，被視為歐洲避風港。」Marcus Lemli說。
與此同時，Savills公司統計顯示，中國投資者過去5年在德國購買了價值32億歐元的商業地產，其中物流地產占最大份額。
Photo by AC Almelor on Unsplash
3.稅收制度推波助瀾
德國地產之所以受到中國投資者青睞，除了德國作為歐洲經濟火車頭的基本面因素，也與它的稅收制度有關。
在一般情況下，在德國出售房地產時，須繳納資本利得稅，稅收金額為房產增值部分的25%。但它卻有兩項有利於投資者的例外。
正如Patricia Greissl指出的那樣，房地產投資有利可圖的一個原因，是因為德國是世界上僅有的只要房產自住至少兩年，就可以免繳資本利得稅的國家；另一方面，如果投資者出租房產並持有至少10年，則同樣適用於這一豁免。
在這種背景下，近10年來大量國際買家湧入德國，再加上歐洲央行的低息政策，吸引不少投資者鎖定收益穩定的德國房產。近來伴隨著中國企業對德投資熱潮，中國買家也加入其中。
以首都柏林為例，其住宅平均售價在每平方米4000歐元左右，仍遠低於倫敦、巴黎等歐洲大都會。2017年柏林的住宅類房產平均租金年收益率約為4%，房產價值增長5%-30%不等。綜合租金收入和房產增值來看，普遍被認為是投資歐洲的一個不錯的選項。
與此同時，傳統上德國作為聯邦制國家，經濟體量較為均衡，並不具備英法兩國這樣的「超級都會集聚效應」，但德國大學近來明顯吸引了許多擁有房產的中國父母，因為越來越多的課程是用英語授課的，這使它們的國際化程度，絲毫不遜色於倫敦和巴黎的大學。
Patricia Greissl透露，僅在慕尼黑，就有3000名中國學生住在家庭買下的公寓里。
- The End -
撰文 ACE
ID：cnfamilywealth 非授權不得轉載，侵權必究