作者丨韓瑋燁、韓振銘 編輯丨李江濤

來源丨地產資管網 （ID：thefutureX）

當發展了30年的房地產行業從增量逐漸轉向存量的時候，對於眾多房企和行業從業者而言，從運營管理跨越到資產管理，是一次艱難的疊代，但又是必須要跨越的門檻。誰更早的從戰略、戰術層面轉型，誰會在未來的市場中搶占先機。

對於購物中心而言，從商業管理到資產管理的轉變，意味著企業必須從組織結構上做較為徹底的轉變。從經營意識上，摒棄「高周轉」的傳統開發思路，唯有此，才能長期持續地提升購物中心的資產價值。

針對這一主題，睿和智庫特專訪富華國際集團商管中心總經理、北京金寶匯購物中心總經理胡泊。

資管之因：大勢所趨，被迫而為

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資產管理是存量時代所衍生出來的概念，就當今而言，您覺得傳統的商業地產的租金、資產增值等方面出現了什麼樣的變化？

胡泊：過去幾十年，中國房地產的發展是以政策紅利為依託的。房地產商習慣於高周轉，快速拿地快速銷售，但有不少企業拿完地之後，沒有思考如何精細化的做一個產品。隨著這幾年政策的逐漸收緊，加之很多城市要求房地產商必須配比一定量的持有型物業。很多企業被迫做持有型物業的經營管理。但在高周轉的商業邏輯下，多數企業的持有物業經營狀況並不理想，因此造成了存量的累積。

2018年開始，監管機構開始從影子銀行逐漸收緊資金通道，房企再一次被迫把經營的眼光投注到存量物業上。於是，業態更改花樣頻出：商業的開始變公寓，公寓的開始改寫字樓，來來回回的變。改變之後，經營情況並未得到根本好轉。

經營不好的原因何在？我認為關鍵是開發商的經營理念和資本市場的經營理念是迥然不同的。開發商使用高槓桿，凡事講求效率。舉個例子，我在凱德工作的時候，它會有一個非常周密的計劃，而且投資部掌握著話語權，而絕大多數房企的話語權是由開發、甚至工程部門掌握的。但是做資管，投資部的決策和判斷起著非常重要的作用。

為什麼大家都覺得現在已經進入資管時代了，局面仍未得到扭轉？這和多數房地產企業內部的體制有很大關係，一直都是以開發的思維來做資產管理。譬如，我打算做一個商業，會制定一個周密的計劃。而在開發的思維裡面，有一個叫「計劃運營」的部門，按照開發商的工作節奏緊盯時間節點，每一個節點要完成規定的任務，勢必會造成商業從開始的策劃、招商以及推廣的角度出現問題和偏差，直接影響到後期運營，但從商業運營上來說，以開發的思維來做商業，這就容易陷入誤區。所以，要想做好資管，首先開發商要從開發思維向資產管理思維轉變。

這種開發思維是不是因為大家都把資產管理當做運營了呢？

胡泊：資產管理是戰略，運營管理是戰術，制定好戰略來指導戰術，戰術的制定是依靠戰略思想的指導，戰略思想和戰術安排不能混淆。

高周轉的開發邏輯和持有型的資產經營管理思路，兩個模式的財務制度都是不同的。開發商的財務制度是現金實付制，看重現金流，追求回款率。而資管的財務制度是權責發生制，看的是回報率和租金的逐年遞增。比如說，你花一千萬買了一套房子，把房子租出去，如果希望通過收取租金來實現回本，基本上是不可能的，這需要正常維護和出租（所謂的經營），根據回報率和租金穩步提升來確定這是一個良性資產。除了通過獲取租金收益，還有地段和地價因素的價值。再進行上市交易就是我們在資產管理中提到的退出機制而產生的利益。而評價一個商戶的經營好壞，應該看它的坪效，不是總營業額。一個5000平米的超市或影院，一個月下來200萬的營業額；而另外一個商戶只有100平米，一個月80萬的營業額，顯然是後者的坪效高。

評價一個商業的資產管理好與不好，不是單純看它的租金收入，也不是單純地看它的商鋪的營業總額，要看它月/單平米的坪效，以及它的租金占比是多少。租金占比越高，經營就不好，租金占比越低，說明你經營好。因而，我們不能只是看總營業額，還需要考慮到實際成本、回報率等因素，而且這種數據逐步穩健的。房地產公司開發思維在資管時代下是需要轉變的。

資管、運管，不僅是一字之差

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資產管理和運營管理的區別是什麼？

胡泊：資產管理以投資和財務管理為核心，在最初投入的時候，就要想到如何順利地退出機制的建設。而運營管理是以商業的日常工作行為為主。資產管理是戰略層面上的，運營管理是從戰術上來講的。運營管理是以資產管理的戰略思維來作為指導的，其中囊括了招商、日常管理以及推廣等多個方面。

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除了租金之外，整個物業的升值是否也是資產管理的業務範疇？

胡泊：是的，資產管理就是讓整個物業實現升值。當然，整個物業的升值還需要從地段和市場價格來決定，另外升值也需要從租金管理而帶來的租金收入提升方面來看的。

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如果讓您給國內大多數購物中心的資管能力打分（5分制），您會給幾分？

胡泊：剛才您也給出過評價，我認為可能多數都不及格（大笑）。他們以前享受到了政策紅利，開發思維短時間內還無法改變。

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似乎國內的百貨都在衰落？那麼購物中心和百貨之間有什麼互相借鑑的地方。

胡泊：我做了這麼多年的購物中心商業，覺得百貨身上有很多優點值得購物中心學習，尤其落實資管邏輯的時候。要真正按照資管的思路，購物中心要穩步提升租金水平和收入，要深入管到商鋪的貨品。想要了解貨品賣的好和壞，就要有百貨的知識，包括配貨、產品、品牌內涵、產品特點等方面的知識。如果想要做好的資產管理，在運營管理方面，你就需要有百貨的知識，對於購物中心的運營管理非常有幫助。

現在很多購物中心總是強調場景化，做一個特別漂亮的外殼，是來滿足人們的心理需求以及拉近消費者與商家的距離。但是營業額和租金的高低，最終還是取決於它的商品銷售。如果你做購物中心，就應該向百貨人學他們商品管理。如果你做的是百貨，就應該向資本市場學習有關金融知識。

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這兩年最時髦的詞彙，叫「新零售」，從資產管理的角度如何來看待它？

胡泊：如果僅僅把「新零售」做成淺層次的場景體驗感，消費者覺得有趣，看看熱鬧，但並不消費，這樣的「新零售」並不能挽救零售，對於購物中心而言，也只能作為噱頭，錦上添花而已，對於資產管理並無太大的價值。

我覺得把「新零售」叫作商業新模式更準確一些。「新零售」的本質是創新，但創新不必太過稀奇古怪，比如通過多種業態的跨界整合來提高商品銷售坪效，就是非常好的創新方向。

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資產管理中，投前和投後管理應該如何分工？

胡泊：以凱德來說，投前和投後是一個條線，比如某業務團隊收購了一個購物中心，那麼這個團隊需要從收購到退出，全流程跟進，對該項資產負責到底。如果投前和投後在企業里是兩個獨立的部門，在實際工作中會造成很多不必要的矛盾和分歧，也會影響工作的進度。

金寶匯的疊代

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據了解，金寶匯購物中心的業態和內容也在持續的改變，而這一項目又地處王府井的核心商圈，接下來這個項目的定位會做哪些調整？

胡泊：金寶匯購物中心曾經是北京頂級奢侈品旗艦店聚集的商業之一，隨著市場經濟的變化以及消費者購買市場的改變，在2019年順應市場趨勢，城市更新、消費升級與分級，金寶匯購物中心著重調改策略打造「高品質精緻生活中心」。

金寶匯購物中心位於金寶街核心區域，所處的區位是典型的商務辦公社區，周圍有金寶大廈、華麗大廈等等寫字樓，還有勵駿酒店、麗晶酒店、麗亭酒店，還有香港馬會俱樂部，協和醫院、南小街街道的居民以及史家小學均位於金寶街商圈之內，而傳統的王府井附近的旅遊人群並不是這個區域的主力消費人群，所以購物中心要服務周邊商務人群的商務類、生活類的有品質的消費需求，同時，也會迎合當下大家喜歡的購物場景。

重點推出沉浸式美陳場景IP［花澗集］及為豐富業態吸引年輕客層、滿足金寶街的白領美食需求的［灶食集］；為豐富消費體驗，賦能空間利用藝術提升文化品位，以「藝術主題」凸顯「體驗營銷」模式運營的［金寶匯共享藝術空間］的經營理念。

金寶匯購物中心調改策略我們也注重了資產管理概念的融入，相信在不久的將來，金寶匯購物中心定會以嶄新的面貌為消費者帶來更多的驚喜和精緻的生活體驗。

8月22日-8月23日，一場近千人規模的峰會即將到來。

這是中國購物中心資產管理行業一次大規模的專業論道，從物管、商管到資管，打通整個鏈條的業務邏輯。

主辦方：睿和智庫、萬商俱樂部

聯合主辦：地產資管網、贏商網

特別支持機構：購物中心資產管理

合作媒體：觀點地產網、地金網、商辦互聯、國際商報、商業地產志、城市開發雜誌、銳觀察、中原商業評論、商業地產、加得商業、老歡咵房、犀牛財經、財視中國、武漢購房薈、中國網地產等

獨家票務合作：活動行

峰會合作正火熱開啟中！

商務合作（聯繫人電話/微信）：

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