來源：觀點

2019年年報中的主席報告卻只有2頁，簡單敘述了整體市場情況與項目情況，並沒有提及股東們最關心的私有化問題，甚至全篇年度報告都隻字未提。

3月25日，SOHO中國有限公司發布了2019年度業績公告。

或許，這是SOHO中國的最後一份年報。此前在3月10日，市場消息傳出黑石要溢價私有化SOHO中國，當天股價應聲暴漲37%到4.1港元，據稱黑石的報價為6港元每股。公司後續也承認了雙方正在商討交易。

「中庸」應該是這份年報最貼切的形容詞，2019年出售資產的傳聞屢有傳出的結果卻沒有任何大宗資產出售，各項核心財務數據僅有細微的變化。

公司主席潘石屹仿佛也沒有把注意力放在這份年報中，2018年的主席報告足足有4頁，潘石屹和股東們語重心長的分享了中國房地產形勢，SOHO中國的發展理念和目標。

但在2019年年報中的主席報告卻只有2頁，簡單敘述了整體市場情況與項目情況，並沒有提及股東們最關心的私有化問題，甚至全篇年度報告都隻字未提。

凈利下跌三成與核心物業出租率下降

據2019年度業績公告披露，SOHO中國在期內實現營業額約人民幣18.47億元，同比增長約11%；毛利15.1億元，同比增長18%；毛利率82%，同比增長7個百分點；凈利潤13.2億元，同比減少32.27%；公司權益股東應占凈利潤約人民幣13.31億元，（剔除項目整售產生的非經常性利潤後）同比增長約8%。

在2019年9月30日，SOHO中國與賣方達成協議出售總共2,583個地下停車位，初始代價為約人民幣7.61億元，預期將錄得毛利潤約人民幣2.53億元。這是公司在2019年內唯一官方公告披露過的大宗交易，然而該次交易卻沒並沒有體現在今年的報表中。

此外，由於以50億元出售凌空SOHO所獲的9.87億元利潤被錄入了2018年報中，加上2019年SOHO中國並沒有進行大宗的資產出售，導致公司的凈利潤從2018年的19.49億元下跌超過三成至2019年的13.2億元。

SOHO中國的主要業務包括投資房地產開發、物業租賃及物業管理。在18.47億元的營業額中，租金收入占比超過99%，達到18.33億元；出售物業單位的收入僅1433萬元，占比不到1%。

原本以「散售」為主的SOHO中國，在2012年實現營收153.05億元；凈利潤106億元，核心凈利潤33.4億元。在2012年宣布從「散售」向「自持」物業轉型時，或許潘石屹自己也沒有想到，SOHO中國會在後來摔的那麼慘。

目前，SOHO中國在北京、上海擁有9個主要投資物業項目，受到整體寫字樓租賃市場走低的影響，公司在2019年年末出租率約為90%，去年為96%，下滑了6個百分點。

據戴德梁行的報告指出，由於供應量過剩，一線城市寫字樓空置率持續攀升，租金下調明顯。

其中，在去年四季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別為13.5%和7.6%。但在整體市場不好的情況下，SOHO中國稱其成熟項目的平均租金卻有所上漲，幅度約5%。

從表格中可以明顯看到，公司的幾大主要收入貢獻項目的出租率都有不同程度的下跌，總的租金收入受到出租率下降的影響有一定的減少。

SOHO在2019年落成了兩座寫字樓，一宗是位於北京的麗澤SOHO，在12月份竣工，規劃總建築面積約150,324平方米，總可租建築面積約137,470平方米；另一宗是位於上海的古北SOHO，於1月份竣工，項目總建築面積約146,692平方米，可租建築面積約為112,176平方米。

潘石屹對麗澤SOHO給予了極大的期望，稱其為公司目前潛力最大的項目之一，是北京市下一步擬重點建設的麗澤商務區的標誌性建築。

截止2019年末，SOHO中國投資物業資產價值約為618.33億元，本年度的投資物業評估增值約為11.68億元。

不派息與私有化

SOHO中國在2019年就像一家開張的超市，四處張羅著手上的物業項目。在6月28日宣布，將推出在北京、上海可售物業共涉及13個項目，金額約78億元。

更為勁爆的消息出現在10月30日，傳言稱黑石聯合GIC以最高80億美元的價格收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。

SOHO中國後來並沒有正面回應該消息，但從黑石後續要私有化SOHO中國的交易來看，雙方當時的確在談，不過後來，黑石決定全部買下來。

對於買家黑石來說以極高的價格80億美元買走SOHO中國的主要物業，不如以接近40億美元的價格直接把上市私有化來的更划算。

在這份年報中，最關鍵的幾個字可能是「董事會決議本年度不派發末期股息」。對於一家以投資物業提供穩定租金收入的企業來說十分罕見，13億元的利潤被全部留在了公司。

在2018年度，SOHO中國每股派了0.03元，全公司已發行總股數5,199,524,031股，總共派了約1.56億元；更值得注意的是SOHO中國在2017年每股派了0.922元。

從2017年到2019年，從接近一塊錢的每股股息到不派息，SOHO中國的股東並不滿意。

此次不派息或許與私有化有關。在上市公司派息的過程中所花費的錢也是SOHO中國自身的利潤與現金，通過不派息優化公司報表是主要原因。

此外，潘石屹張欣夫婦持有SOHO中國的63.93%股份，是公司的大股東。假如與去年一樣派每股0.03元的息，潘石屹張欣夫婦將從上市公司拿到接近1個億。

2019年間不過不失的SOHO中國，在這個瘋狂的資本年代中遠遠不夠，潘石屹要跑的消息在數年間在傳聞與澄清下不斷輪迴，從未斷絕。潘石屹在去年11月28日還回應道：「至於說我要跑的消息，大家不要相信謠言。」

此次在面對黑石私有化的要約收購時，SOHO中國卻大方的承認了。或許這一次，SOHO中國真的要面對新主人了。