來源丨喜馬拉雅APP經濟學家鍾偉的精品課《鍾偉的買房必修課》

編輯丨田瀟湘

今天我們要講的主題可能出乎諸位的預期，要預警京滬樓市。北京上海已經是中國最繁華的兩個大都市了，為什麼非得要對北京和上海這兩個城市的樓市進行預警？

以前很多研究者和開發商對這兩個城市都是信心有加的，如果北京和上海的樓市都顯示出頹勢了，那麼其他三四線城市怎麼還會有機會呢？每個人心裡都這麼想，可現在如果我們仔細看一下北京樓市在過去幾年所發生的一些現象，你會內心感覺到不安。

這些現象有什麼呢？

第一個就是北京的商品房：新房的市場正在萎縮，而不是在成長。我們看一下過去十幾到二十年期間，北京是新房市場最輝煌的時候，大約在2009年商品房的銷量和銷售面積達到了巔峰，而在2017年，北京市銷售的商品房總套數大概5萬多套，銷售金額大概2000億，比2016年有了顯著的下降。

同比下降大概40%以上，所以北京樓市過去的四五年間，成為在有所波動和起伏當中不斷萎靡的一個市場，新房市場開始變得萎靡不振，這是令人擔心的，市場容量變的沒有更大了，蛋糕沒有更大了，怎麼能供大家來切分呢？

第二個就是北京市這個城市本身變的不那麼友好和開放了。我們講一個城市的房地產，如果要好總是需要有人來，尤其是有錢人，有才華的人，要有財富的流入，要有創新，要有開放的高地。可是北京市這幾年，變的比較奇特。尤其是北京市目前的戶籍人口，常住人口包括農村人口等。

現在北京大概百分之八十六七是城鎮人口，百分之十六農村人口。外來人口的數字大概800萬多一點，所以北京現在的總共的人口大概是兩千一百七八十萬。可是2017年，北京市的常住人口出現了凈減少。

所以北京似乎看起來不願意容納更多的人，如果人口的總量不變化的話，那就只能人口的結構變化，也就是北京原來的一些中低收入階層，知識技能不夠豐滿的階層，錢不夠多的階層挪出北京，這個談何容易呢？所以結構性的變化開始要發生的時候，那非常困難。

第三個變化就是北京市新房跟二手房的交易占比已經開始倒掛了。目前北京市的二手房交易大概占到北京市住宅交易的70%多的份額，新房只能占不到30%。所以北京也好，上海也好，這兩個城市都成為以二手房交易為主，新房交易相當不重要的地方。這樣也使得房地產市場主要是一個存量交換的市場，不再是一個新的增量流入的市場。

北上廣的房價模式已經固化

我們可以看一下北京市的房屋目前絕對的價格。當然各個機構所公布的數據是不太一樣的，在過去若干年，北京市房價的變化，還有一定隱含的因素，就是供應量越來越往五環外走了。根據二手房交易平台的顯示，目前北京市二手房的交易的價格大概在每平米6萬左右，在北京或者上海年輕人要買一套房，最少也得差不多400到500萬。400到500萬的首付可能120萬到150萬，剩下的是貸款。

年輕人要獲得首付是非常困難的，如果你要獲得120到150萬的首付，兩個年輕人每年攢10萬，每人每年攢10萬，兩個人一年才能攢20萬，工作幾年之後，這兩個年輕人仍然需要父母給他們大約100萬左右的資助，100萬，對於一對等待婚姻和買房的年輕人來說，對雙方的父母都是一個巨大的壓力，因為他們的父母很有可能不是北上廣深大城市的，而是來自於三四線城市。

100萬掏出來，那真是養老養命的錢都沒有了，即便如此，這兩個孩子能夠湊足首付之後買房，剩下的300萬，350萬的按揭仍然是困難的。300到350萬的按揭，這兩個孩子每年歸還20萬左右，他們需要做至少12到15年的房奴，而北京市目前的人均工資大概也就是一個月不到1萬塊錢，大概八九千塊錢。

再接下來我們可以看一個指標，就是所謂的租售比。這些400到500萬的房子，他們的租金不是太高的，好一點的話有六七千，北京市80年代的老破小房，40平米左右的一居室，租金大概就是在六七千，地段也還不錯，四環內。

上海的情況和北京的情況是非常類似的，當然上海已經開徵了房產稅，但上海開徵了房產稅，並沒有影響到上海市的房地產市場，跟一線城市基本上是保持同步的。

北京、上海、深圳房地產的走勢是比較相似的，但是深圳是另類，深圳是一個年輕城市，這個城市的平均的年齡比較輕，北京、上海的平均年齡要老得多。

所以說，如果你非得要在北京或者上海定居的話，可能被迫的一個選擇就是，在北京或者上海的近郊去購置房產，不要買那麼絕對價位，動輒每平米8萬、10萬的房子，去買一些近郊的相對比較便宜的房子，然後通過一個比較艱苦的通勤到達你的工作目的地，這樣的一個置業方式也許更理性一些。

無論如何，就我個人來講，在過去的20年到今天，對北京和上海城市核心區的高房價我個人也已經到了一個嘆為觀止和心懷警惕的這種程度。

關於主播：

鍾偉教授從2003年開始研究中國房地產市場，完整經歷了房改以來的多輪房價波動。他長期擔任多家知名房企的獨立董事，在房地產政策制定、房產開發營銷、房地產金融等領域跟蹤研究，形成了一套有效的觀察和判斷房地產市場的邏輯方法。

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