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傳統房企進軍工改工目前有六大招式。

招式一：地產公司做工改工一定要依託地產的優勢，其中優勢在規劃和建設，傳統房企所規劃的園區相比一般企業建築形態好，且綠化、景觀、戶型都設計得非常出色。另外還有開發建設優勢，有現成的隊伍、現成的資源，還有可以墊資的，這是一般產業園區企業不能企及的。

除了以上內容，房地產企業還需要研究工改工的特點，即周期長、低成本、高回報。高回報不是在規劃和建設，而是後期，招商在地產來說其實就是銷售，招商其實賺的就是租金，而且賺的是人氣，更多的核心利潤來源於運營、投資和產業。作為房地產開發商，把整個鏈條打通後，後期無論在規劃、開發建設甚至於融資都有優勢。

其次是運營，運營解決的是非租金收益的其他增值性營收，因為園區並不是住宅樓，一般園區要有核心的產業配套，企業才能不請自來。

最後是投資。投資重點是投資園區的企業，作為產業園區的開發商，可以獲得園區內企業的一手資料，而這部分資料是很多風投公司重點挖掘的資料。在研究清楚優質企業之後進行投資，投產後，作為房地產開發商就擁有了產業。根據每個區重點培育的產業擇選投資的產業，從而打通全產業鏈條。

招式二：如何打通全產業鏈條。首先項目來源、項目渠道很重要，還有資金，包括產業都很重要，但是一個地產公司做產業的時候會碰到一個問題，沒人懂，沒有人做過產業地產，工改工屬於產業地產的範疇。因此首先要搭一個團隊，房地產有品質部、營銷部、開發部，投拓部，各部門的職能要很清楚。第二，手續，項目拓展、研判需要策劃。策劃實際上不是找傳統地產服務公司，而是找真正做產業策劃公司，有產業定位、產業基礎分析。第三，要做好行業研究，做某個行業首先要研究這個行業未來市場的量，比如物聯網可以做，未來是萬億級市場，機器人也可以做，有五、六千億元的市場，幾百億元的就不要考慮了。第四是招商運營，其實招商的時候就應該考慮到運營。第五是啟動發展。

招式三：有了全產業鏈戰略，下一步則是簽署產業協議框產業。深圳產業轉型發展從2000年到2014年，剛開始提支柱型產業，後來提戰略新型產業，之後又多了未來產業，都是政府主導的，但這些產業房企沒有，只能通過兩個渠道來解決，一是通過產業促進部去找合作，這是比較普遍的做法。二是要做產業投資。碧桂園上半年發了20億元的物聯網產業投資基金，還有政府引導基金，佳兆業也在境內外、在二級市場收了一些產業平台，收過來過後把產業和具體的城市更新項目、工改工項目進行導入，或者是做龍頭企業進行拉動。

招式四：輕資產運營。首先一個房地產企業首先要做品牌輸出，在這個品牌下一個做園區運營的品牌。現在在一些比較發達的地區，比如長三角某些強二線、一線城市，幾乎不可能通過產業拿到地，房地產企業則需要通過產業運營拿地，圍繞整個產業的前期項目策劃定位、產業定位，到從產業定位如何落實到功能分區，再根據功能分區進行開發建設。前期策劃和產業定位肯定是輕資產，功能分區設計也是輕資產，團隊自己就可以做，無非是開發建設，開發建設可以有投資方出錢，自身來代建。最後是招商運營，這全是輕資產，產業完全可以脫離重資產，這是一種全新的盈利模式。

招式五：你會看到這是做產業的盈利模式，所有算不過來帳的都在第一點、第二點算，第一點是怎麼租賃，第二點是配套怎麼賣，工改工項目首先要有一個定位，它不是房地產項目，是產業項目，或者說是產業地產項目，每個行業的盈利模式都不一樣。第三點產業發展其實就是未來園區做得越來越細分，但未來的企業全是輕資產企業，企業只需要做智慧財產權，研發和技術攻關，其他都可以外包。第四是園區運營服務。例如圍繞企業供應鏈的供應鏈金融。第五是園區開發建設方面。第六是產業投資。第七是政策性補貼。

招式六：實現資產證券化。這是六招當中最重要的一招，資產證券化有兩個途徑，REITs和ABS，REITs目前在中國無法執行。ABS現在在慢慢放開，現在還沒有成功案例，但一些基金公司在做，主要圍繞著工改工園區的融資，稱為產業園區基礎配套建設基金。REITs和ABS在國外比較流行。這是因為物流行業相對比較標準化，兩種產品，普通廠房和高標廠房，租金容易測量，容易標準化。

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