南京老破小，分兩種，一種帶學區的，那是一路漲一直在漲；還有一種是不帶學區的，從前總處於鄙視鏈的底端，買什麼老破小，要買就買遠新大！
不過，今天真的要為老破小正名了——漲價，我們也是很虎的！除了靠學區漲價的，老破小也是有刷子的……
過去幾年，那些所謂限價盤，神盤，有多少真的漲價了？
NO.1 | 壹
猝不及防，南京主城「老破小」漲價了！
沒想到吧？數據就擺在這裡：
雲南路地鐵站附近的西橋，2016年均價2.6萬/平，總價160多萬可以買63平兩室一廳。
強調一下，對於無電梯的老破小來說，低樓層往往比高樓層價格要高，樓層差異大。
目前我愛我家數據顯示，一套114.6㎡三房成交單價達到4萬出頭，成交總價480萬。
再結合鏈家成交數據看一下，估測西橋的主力成交均價在3.4-3.5萬/平左右。
現在160多萬買同小區，比3年前要少了13個㎡！
作為一個1987年的老房子，西橋不好意思的笑了，對不起，咱漲價了。憑什麼漲價，有學區嗎？沒有！不過不影響，還是漲價，補漲。
秦淮的御河新村，2016年成交價2萬多吧。
現在已經賣到3.6萬/㎡了！90年代的老房子哦，也這麼囂張。
從前的鄙視鏈里寫的滿滿的是——寧要遠新大，也堅決不要主城老破小！
對不起，現在老破小也變臉了，咱也會讓你高攀不起。
NO.2 | 貳
案例還有很多很多，我下面舉的例子，稍微帶一點學區的，還不是什麼一二線學區，價格變臉更快，不要問有多快，可能比丈母娘變臉的速度要快！
華僑路的豆菜橋小區，2016年，總體均價2.4萬/㎡左右。
作為房齡多是1990年的大叔盤，它的價格還漲了。2019年成交均價在4萬/㎡以上了。
珠江路的太平橋南，作為1991年的老房子，2016年成交均價2萬左右吧！
2019年最新的成交價是4萬5左右，真是老黃瓜刷綠漆，翻倍了！
龍江的場門口小區，2016年價格3萬出頭，170萬，可以買到一套55㎡的兩房。這是1995年的老小區了。
2019年，想買到這個同面積段，你的預算得翻倍了，因為現在該小區成交均價已經在5萬多，甚至到6萬的梯度了！
NO.3 | 叄
有一個容易引起大家爭論的靈魂拷問：預算有限情況下，買地段好的老破小，還是遠一點的新房？
以往這不是問題，老破小雖然房齡老，但地段很好。以前的城市小，越成熟的區域，接受度越高。但隨著城市新板塊的誕生，老破小，一般來說，就會被排在後邊。
結果這3年以來，南京老破小和學區房在漲價，而很多新板塊的次新房，和當初購入的價格相比，並沒有什麼上漲，算上利息和持有的時間，可能只是勉強保本，甚至會虧。
但是老破小，竟然補漲。不過，同樣都是老破小，命運卻不同，主城老破小依舊是老大。
猶然記得，幾年前，有業內舉出一個案例——浦口二條巷價格趕超鼓樓二條巷。
不過，今天再把數據拿出來對比一下，鼓樓二條巷還是妥妥吊打浦口二條巷。
真是一對比就是傷害，一對比就是血槽皆空。南京主城老破小，你們要不要這麼囂張，要不要一點活路不留給人家？
老破小的補漲，也可以視為價值回歸。
現在拆遷成本過高，老破小能不能再往上彈一彈就得看舊改力度了，這箇舊改最重要的可不是立面出新哈，其實是加裝電梯。
之前有不少老舊小區家裝電梯的案例，一般一二層業主都不會輕易同意安裝電梯。畢竟電梯對他們的意義不大，反而會阻擋家裡的採光和通風，據高層住戶說，家裝電梯後高層的老房子多賣了50萬。
近日，南京市住房保障和房產局發布了《關於修改<南京市既有住宅增設電梯實施辦法>部分條款的決定》公開徵求意見的公告。
文件對《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》部分條款修改，其中將第五條修改為：
既有住宅增設電梯應當遵循『業主自治』的原則，經本幢或本單元房屋專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。
由此可見，「老破小」獲得舊改利好後，本身周邊商圈、學校、就醫等配套已成型，加上本身房屋的宜居性增加，必然能夠讓其身價再上一層樓。
不過，既然是老破小，小區挺破，物業也不是那麼給力，但近年來，出新程度也在加強，顏值在陸續提升。
市中心「老破小」房源成珍品，有點出人意外。不過，細細想來，也不無市場的道理：
這批房源，總價低剛需多，比如剛進入社會的年輕人，囊中羞澀，只能買這樣的房子。
再者，市中心房價不會大起大落，一般走的是慢牛行情，持有放心。更有樂觀者認為，一旦拆遷則相當於重組，連續漲停。
在杭州建國北路路面坍塌事件後，受波及的樹園31幢究竟該怎麼辦，成了社會關注的熱點，結果是真拆遷了。
儘管沒有此前外界傳言的1:5這麼誇張，但20%的補貼、5%的簽約獎、22%的補償獎林林總總加在一起，還是一筆不小的數目。舉個例子，房屋補償費是300萬，如果完全配合拆遷，那實際能拿到手的金額至少也有460多萬，相當於是1:1.5置換了。
NO.4 | 肆
想像一下，新街口老破小雖然單價賣到4萬，但是50㎡也就200萬，門檻並不算高。只不過對於自住的人來說，能不能有足夠的耐心，就要看個人了。
地段決定著出行方便，決定著商業配套，決定著教育資源，而低總價，又賦予了市區「老破小」二手房更大優勢，在房價居高不下情形下，或許買得起才是硬道理。